中新集团（601512）研究报告：园区与公用齐飞，价值严重低估.pdf
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- 时间：2022/05/26
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中新集团（601512）研究报告：园区与公用齐飞，价值严重低估。当前估值反映 3 年后无超额收益，但公司业绩稳定度高，且有护城 河。基于 EVA 模型，当前估值反映公司 3 年后无法得到超过资本成 本的收益。但公司并无住宅开发业务，目前主要业务：1）一级土地 开发，目前约 1200 公顷低成本土储，保障未来 10 年开发，锁定毛利 超 150 亿；2）自持物业主要为苏州工业园区厂房，服务制造业大客 户，租期长近 10 年、出租率超 90%，保障年 4.5 亿租金、约 50%毛 利率；3）绿色公用享特许经营权，保障 7.5 亿营收、25%毛利率。
提资产负债率将进一步提升 ROE，业绩增速保持在 15%左右。公司 扩展意愿较强，近三年有息负债复合增速达到 36%，融资成本降至 4.6%。但公司当前资产负债率仅44%，如果剔除预收负债率增至60%， 则 ROE 可从 12.7%提升至 17.4%，利润增长达 37%。2022 年首次发 行公开债，目前 20 亿已获反馈，将进一步降低融资成本，助力扩张。
资产荒催化价值发现。房企缩表仍未改善，导致宽货币与宽信用的 背离，从而出现低风险资产资产荒，公司业绩的稳定性将被重估。微 观层面，公司资产负债率提升、业绩稳健增长兑现，成为催化剂。
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