2023年万物云研究报告 万物云亟待分拆上市，多元业务寻求价值重估

1 万物云亟待分拆上市，多元业务寻求价值重估

1.1 三驾马车并驾齐驱，打造科技赋能平台

万物云为万科企业下属控股子公司，地产开发龙头助力公司快速成长。前 身万科物业成立于 1990 年，从公司首个服务项目深圳天景花园开始，业务逐渐拓展至商企 服务、城市服务等领域。万物云发展 32 年始终围绕客户需求，不断进行服务模式以及业务 模式的创新变革，公司已连续 10 年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续 5 年蝉联“中国房地产开发企业 500 强首选物业品牌”榜首，连续 3 年获“中国特色物业服务 领先企业-企业总部基地”称号。

股权结构稳定，母公司万科企业直接持股 51.4%。母公司万科企业直接持股 51.4%，为 公司第一大股东；万科企业于 2015 年 6 月为其从事物业服务业务（即本公司）的员工引入 内部事业合伙人机制，公司董事长朱保全及其余管理层、员工通过睿达数字系列有限公司共 计持股 7.7%；万科关联方持股合计 5.2%；公司于 2017 年分别引入外部战略投资人 Radiant Sunbeam Limited（控制实体为博裕资本）和 Dream Landing Holdings Limited（控制实体 为 58 同城），分别持股 15.4%、2.6%；香港瑞轩企业管理有限公司持股 2.6%；剩余外部投 资人持股合计 15.1%（包括公众股东持股 10.0%）。

公司管理层具有业内领先的组织领导能力。 公司执行董事和高级管理团队在行业平均 拥有超过 10 年的专业经验。公司董事长兼总经理朱保全先生于万科集团任职超过 22 年，于 万物云（原万科物业）任职超过 12 年。在房地产和物业服务行业拥有丰富企业管理经验。 公司在管理层的领导下，不断引领中国物业服务行业的创新、发展与变革。

公司建立包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT 及 BPaas解决 方案服务三大业务板块，打造科技赋能平台，提升服务效率和质量。1）社区空间居住消费 服务板块：主要为满足业主和居民多元化的住宅居住消费需求，提供包括住宅物业服务、居 住相关资产服务和其他社区增值服务。公司主要通过“万科物业”、“朴邻”等品牌提供相关 服务。万科物业：主要提供住宅物业服务；朴邻：作为住宅物业服务的延伸，为业主和居民 提供房屋销售、租赁经纪服务、房屋装修及美居服务等居住相关资产服务。2）商企和城市 空间综合服务：主要为企业、政府及其他机构客户提供物业及设施管理服务、开发商增值服 务以及城市空间整合服务。公司主要通过戴德梁行合作建立的品牌“万物梁行”及公司自有 品牌“万物云城”提供相关服务。万物梁行：主要涉足商企物业服务、综合设施管理服务及 其他增值服务。万物云城：作为独立的城市空间运营品牌，为客户提供城市空间治理及城市 资源整合运营方面的解决方案或组合。3）AIoT 及 BPaas 解决方案服务：主要为物业开发 商、业主及其他企业及机构客户提供智能解决方案。公司主要通过“万睿科技”、“祥盈企服”、 “第五空间”等品牌提供服务。

1.2 业绩保持高增长，管理规模居行业前列

公司营收和归母净利润均保持高速增长。营收方面，2019-2021 年公司营业收入从 139.3 亿元增长至 237.0 亿元，CAGR 高达 30.4%。2022H1 公司营收同比增长 38.2%至 142.4 亿 元，主要受益于公司社区、商企和城市空间“三驾马车”协同并进。2019-2021 年公司归母 净利润从 10.2 亿元增长至 16.7 亿元，CAGR 高达 27.9%。2022H1 公司归母净利润同比增 长 16.6%至 8.7 亿元，主要受益于公司各项成本持续优化。

收入结构不断优化，科技服务占比提升。公司坚持“社区、商企、城市”三驾马车并驾 齐驱，2021 年社区空间居住消费服务营收约 131.6 亿元、商企和城市空间综合服务 86.9 亿 元，同比分别增长 22.9%和 38.1%，在总收入中的占比分别为 55.5%、36.7%。2022H1 公 司社区空间居住消费服务/商企和城市空间综合服务营收达 79.9/50.9 亿元，分别同比增长 35.0%/39.8%，在总收入中的占比分别为 56.1%/35.8%。公司通过推动 AIoT及 BPaas 解决 方案服务发展，在空间里实现了“远程+混合”经营，实现了空间服务效率的飞跃。2021 年 公司 AIoT及 BPaas 解决方案服务实现营收 18.6 亿元，同比增长 99.5%，占比 7.8%，2022H1 实现营收 11.6 亿元，同比增长 56.2%，占比进一步提升至 8.1%。

公司营收、管理面积规模均领跑全行业。万物云是物业管理行业领跑者，营收方面，公 司 2021 年实现营业收入 237 亿元，仅次于碧桂园服务，位居行业第二位；管理面积方面， 截至 2022 年 3 月累计签约面积 10.4 亿方，其中在管面积 8.1 亿方，储备面积 2.3 亿方，均 居行业前列。

受疫情补贴力度影响毛利率有所下降，费用率保持平稳。2022H1 公司综合毛利率为 14.9%，分业务来看，AloT 和 BPaas 解决方案服务毛利率最高，稳定提升至 34.2%；另一 方面，社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务业务毛利率均受到政府疫情补贴力 度下降影响，2022H1 较 2021 年分别下降 3.1pp/1.8pp 至 12.7%/14.1%。公司费用率保持 平稳，2022H1 销售费用率和管理费用率分别为 1.4%和 6.8%。

公司在手现金充足，债务结构健康合理。2022H1 年公司在手现金 28.1 亿元，同比下降 19.6%。2021 年公司经营活动产生的现金流净额为 28.3 亿元，保持经营活动产生的现金流 净额/净利润持续大于 1。公司资产负债率稳中有降，截至 2022H1 为 61.4%，从债务结构来 看，计息银行借款占比较小。

2 管理规模持续增长，实现全业态布局

2.1 基础物管稳固基本盘，外拓增长强劲

万物云社区空间居住消费服务主要包括住宅物业服务、居住相关资产服务和其他社区增 值服务 3 大类。1）住宅物业服务。主要针对社区业主，成立万科物业，提供安全管理、环 境绿化、保洁管理和设施设备维护管理等 4 项服务；2）居住相关资产服务。公司成立品牌 朴邻租房，主要包括房屋托管、销售及租赁等经纪服务。“万物为家”品牌下子品牌万物研 选致力于房屋装修以及美居焕新服务；3）其他社区增值服务。主要包括车位销售服务，公 共区域运营服务、机电设备维修服务和社区餐饮服务等。万物云社区空间居住消费服务业务 线下的品牌包括万科物业、朴邻和万物为家。

公司社区空间服务营收持续增长。2021 年公司社区空间居住消费服务产生的收入由 2020 年的 106.2 亿元增至 131.6 亿元，同比增长 23.9%。1）住宅物业服务实现营收 114 亿 元，占比高达 86%，主要是由于在管建筑面积由截至 2020 年 5.0 亿方增至截至 6.6 亿方， 平均每月每方的饱和收入由 2020 年 3.08 元增至 3.13 元。2）资产服务营收由 2020 年 10 亿元增长至 13 亿元，占比达 10%进一步提升，主要是由于在管物业数量增加，与住宅物业 服务协同。3）社区增值服务产生的收入由 2019 年的 6.9 亿元降至 2020 年的 5.4 亿元,2021 年保持稳定，主要是由于停车位的存量减少,与公司的业务策略相一致。2022H1 公司社区空 间居住消费服务营收为 72.7 亿元，相较于去年同期增长 35.0%，为公司提供稳定业绩贡献。

多渠道拓展提升市场规模。2019-2022Q1 公司住宅累计新增合约面积 4.6 亿平方米，其 中市场化拓展/关联房企贡献/收并购分别占比 32%/42%/25%。2019-2022Q1 公司商业累计 新增合约面积 1.1亿平方米，其中市场化拓展/关联房企贡献/收并购分别占比 13%/46%/41%， 主要受益于传承万科的品牌基因、全业态优质服务及万物梁行落地。

母公司万科集团为公司发展提供有力支撑。2021 年全年,万科集团累计实现销售面积 3808 万方,根据弗若斯特沙利文位列中国房企第二名,2016-2021 年年均销售面积过 4000 万 方，是万物云营收的强有力支撑，2021 年公司超过 40%在管项目来自母公司。根据克而瑞 数据，截至 2022 年 11 月末，万科地产累计销售面积为 2343.1 万方，同比下降 32.2%；新 增土地货值为 1578.3 亿元，同比下降 57.4%，为七家新增货值超过 1000 亿元房企之一。

通过高质量外拓和收并购提高项目数量，第三方项目占比不断提升。截至 2022H1,万物 云的第三方在管社区项目数量达 1757 个，占所有在管社区项目的 57.9%。2022H1 新增的 由独立第三方开发的住宅物业合约项目对应的年化饱和收入达 21.4 亿元，相较于去年同期 大幅增长 104.4%。公司依托良好的口碑和品牌美誉度，市场化拓展能力领先。

公司坚持增加区域浓度的战略,审慎选择收购优质资产标的。2021 年收购了伯尔尼物业 和阳光智博生活服务,大幅提高对于区域市场的覆盖浓度。伯尔尼物业是国家一级资质物业管 理企业，管理面积达 7000 多万平方米，覆盖高端住宅、别墅、写字楼、商业综合体等多种 业态。阳光智博深耕物业、商管、医管三个主航道，截至 2020 年末，阳光智博的在管总建筑面积约 3020 万方，合约总建筑面积约 6710 万方。公司通过收购优质标的实现强强联合， 在提升管理规模的同时，增加区域浓度以提升规模效应。

2.2 朴邻打造客户资管平台，社区增值服务仍具潜力

“管家服务体系”优化服务体验，客户忠诚度显着提高，社区增值服务增长潜力巨大。 业内首创管家式全生命周期服务，突破传统社区空间服务“四保”模式，基于业内领先的管 家服务体系，开展多元化增值服务。目前，公司主要通过子品牌“朴邻”和“万物研选”开 展社区相关增值服务，其中，子品牌“朴邻”是万物云旗下社区房产经纪服务商，提供包括 二手房租售、新房置业、房屋托管打理等资产服务，助力公司开拓房产经纪业务新的增长点。 子品牌“万物研选”是万物云旗下房屋改造焕新品牌，为居家住户提供房屋美容、家具换新、 厨卫改造、全屋装修等多系列房屋焕新升级服务，让住户“住有所优”。2021 年公司房屋销 售及租赁经纪服务（朴邻）以及房屋再装修及美居服务（万物研选）分别实现收入 8.2 亿元 和 4.4 亿元，同比增速分别为 29.5%和 87.3%，均呈现高速增长。

以朴邻为核心为社区客户提供资产管理服务，涵盖房屋经纪等多种业务，资产保值增值 能力强。2021 年朴邻的收入规模同比增长超过了 29.5%。根据万科业绩会披露，截至 21 年 末，朴邻房屋租售业务已成立超 600 家门店，覆盖 54 个城市，触达住宅项目 2079 个，涵 盖约 300 万户家庭。公司为业主提供优质的社区物业服务，表现出强劲的资产保值增值作用， 在管住宅价格普遍高于周边楼盘。

与其他物管企业不同，公司社区增值服务几乎没有家政、社区零售等消费类收入，后期 可拓展空间较大。公司目前涉足家政和社区零售区域较少，几乎未有该类增值服务收入。社 区零售需求以运营为核心，一般涉及到蔬果、生鲜等，为消费群体的刚需。做好社区零售项 目，前后端每一项都需要精细化运作的，包括前端的推广、集客、服务，以及后台的供应链、 仓配等等，资金资源上高投入+充足运营管理经验是做好社区零售的必要条件。从“住这儿” APP 应用内可以看到部分零食、生鲜、饮料等零售产品的售卖，也即实际上万物云是给社区 零售提供了入口的，但本身社区零售并没有被单列统计入万物云的社区增值服务体系。随着 蝶城模式逐步深入推进，公司亦可借助其渐趋成熟的社区内智能供应链体系引入第三方社区 电商企业来做大社区零售业务，扩大垂直产业类型，增厚社区增值服务收入。

2.3 商企服务强强联合，城市综合服务引领者

商企和城市空间综合服务市场快速增长，集中度低。据弗若斯特沙利文测算，中国商企 和城市空间综合服务市场规模已由 2016 年的 15549 亿元增加至 2021 年的 40629 亿元，期 间 CAGR 为 21.2%。预计 2026 年，中国商企和城市空间综合服务市场规模将达到 88452 亿元，2021 年至 2026 年期间 CAGR 为 16.8%。在中国 650000 家商企和城市空间综合服 务提供商中，截至 2020 年，前五大商企和城市空间综合服务提供商占商企和城市空间综合 服务市场总收入约 0.69%。

商业和城市空间综合服务收入稳步提升，重点布局高线级城市。公司提供商企和城市基 于营造宜人环境空间的综合服务，主要包括为商企、政府部门和其他机构客户提供的物业服 务及综合设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务。2018 年 7 月公司以 1.67 亿美元购买戴德梁行 4.9%的股权，成为其第四大股东，之后 2020 年 4 月公司与戴德梁行成 立合资公司“万物梁行”。此外，公司还通过“City Up”品牌，提供城市空间整合服务。公 司商企和城市空间综合服务 2021 年实现营收 86.9 亿元，占比提升至 36.7%，其中一线城市 及新一线城市占比 74.4%。2022H1 该服务毛利率为 14.1%，小幅下降，但整体维持良好水 平。

物业及设施管理服务管理规模持续增长。公司提供全面的物业及设施管理服务，包括商 业物业服务及综合管理服务，包括但不限于办公空间、商业综合体、产业园区及公共场所。 公司主要通过万物梁行开展物业及设施管理服务，2022H1 年公司物业及设施管理服务收入 34.5 亿元，同比增长 57.8%，实现高速增长，占商企和城市综合服务收入的 67.8%，为公司 主要发展与盈利业务。2022H1 公司物业及设施服务在管项目 1706 个，已签约项目数量 1929 个，年化饱和收入为 94.0亿元。2021年公司物业及设施管理服务在管建筑面积 1.25亿万方， 同比增长 57.0%，规模快速增长。

公司和戴德梁行合作能够发挥各自优势，形成品牌叠加效应，奠定商企物管的领先优势。 戴德梁行作为外资五大行，具有宽广的国际化视野、丰富的资产管理经验和市场影响力；而 公司作为国内综合实力最强的物管企业，具有丰富的本土化物管经验、丰富的客户资源和现 金的科技管理系统，二者成立合资公司“万物梁行”，能够有效发挥各自优势，双方协作进 行商写物业管理、综合设备管理等服务，由此奠定万物梁行在国内商写物管领域的强大竞争 力。2021 年独立第三方在管项目数量达 1316 个，同比增长 68.3%，占比达 84.1%，连续三 年占比上升实现快速增长，2022H1 占比维持在 84.1%。公司主要通过从独立第三方获取物 业及设施管理项目新合约，管理的项目类型也不断拓展和丰富，涵盖业主、企业及其他机构 客户，并不十分依赖万科集团获取项目。2021 年公司独立第三方项目中标率为 55.7%，独 立第三方协议留存率达 96.6%，整体保持较高的水平。

城市空间整合服务拓展强劲，有望成为新的业绩增长点。2020 年 10 月，公司推出城市 服务专属平台“万物云城”，并设定 3 年目标-在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群及 成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南等 7 个重点城市，计划落地 100 个城市服务项 目。2022H1 公司城市空间整合服务 2.7 亿元，同比增长 117.9%，涨幅较大，有望成为公司 新的业绩增长动力。自 2019 到 2022H1，公司城市空间整合服务收入占比由 0.7%上升到 5.4%，增长态势迅猛。截至 2022H1，公司在 25 个城市拥有 59 个城市空间整合服务项目。

公司专注于一体化管理城市，梳理出城市空间管理、生态环境服务、社区协同治理及社 区运营更新 4类产品解决方案。万物云城鉴于母公司的政府资源（深铁为第一大股东）以及 品牌地位，公司多以总包商的身份承接城市服务项目，再将业务分包给专业供应商。不同于 部分物企以环卫为主要业务载体，公司梳理出城市空间管理、生态环境服务、社区协同治理 及社区运营更新 4 类产品解决方案，为不同城市提供个性化服务。公司的城市空间服务项目 开展方式主要分为两大类，包括“合作模式”（股权合作）和“全委模式”（合同委托），城 市建成区主要与政府城市管理部门或街道办事处签订委托协议，而新城新区的城市服务项目 主要是与新区政府控制的国有企业合资新设城市管理平台公司以股权承接方式合作。两种模 式下对利润表的影响区别在于“合作模式”不并表，以合联营投资收益列示，因此考虑真实 业务收益还需关注该服务开展模式带来的投资收益。此外，公司在开展合作模式的同时引入 “全局智能运营模式”，提供了远程调度服务，额外收取远程数据运营服务费，每年收取合 联营企业约 2%收入的远程空间运营服务费。从战略意义的视角看，通过提供城市空间整合 服务，与政府建立长期良好合作关系，有助于未来公司其他垂直业务领域获取大量业务机会。

以横琴项目为例，公司在城市空间管理、城市资源运营、公共辅助服务和物业维度方面 全面升级，效果显着。2018 年万物云城以总承包商的身份，股权合作的方式为大横琴提供 全方位的城市服务。万物云城出资占比 40%，珠海大横琴出资 60%，共同成立大横琴城市 公共资源管理公司。2019 年 1 月，大横琴城资以 2.7 亿元中标 2019 年横琴新区（岛内）市 政管养采购项目，全面接管覆盖横琴 106.46 平方公里的市政基础设施管养工作，管养范围 从“地上”到“地下”，提供包括市容环卫、园林绿化、城市照明、高压管养、城市桥梁、 市政道路、水利设施在内的管养服务，形成了以空间管理、资源管理、公共服务、物业服务、 经营业务和综合管廊为主的“5+1”城市空间整合服务业务板块。

3“蝶城”模式实现效率提升，浓度战略成效卓著

3.1 蝶城布局加速，规模效应逐渐凸显

建立“万物云街道模式”，科技协同赋能提升管理效率。万物云街道模式是指将公司在 管项目和设施同社区、商企乃至城市空间联系起来，围绕一条街道内服务建立 20—30 分钟 可达的服务圈“蝶城”，在每一个“万物云街道”内建立一个本地化服务网络，以实现协同 运营、提质增效、创收等目的。通过在街道区域内积极践行远程运营和混合服务,员工可在 20-30 分钟内实现在管物业之间往返，提升运营管理效率。公司共将万物云街道按服务范围 分为三个级别，服务范围涵盖 3000 户家庭以上的街道，按照服务家庭户数将万物云街道分 为三个级别——目标蝶城（3000-6000 户家庭）、主攻蝶城（6000-10000 户家庭）、标准蝶 城（10000 户以上家庭）。不同等级的蝶城侧重点有所不同，早期投入较高，但随着成熟度 的提升，后期收益将逐步显现：

1）目标蝶城阶段，侧重点在于“高浓度”。通过收购、外拓等方式持续增加目标街道中 项目浓度，对基础设施进行技术化投资改造添技术含量，对现场服务人员进行培训增强快速 响应能力扩服务高含金量，达到“浓度”三高。社区服务平台初步搭建雏形，尚因供应链尚 未醇熟等需深化改革未能充分发挥节源提效功能。 2）主攻蝶城阶段，侧重点在于“高效率”。线上+线下有机结合，实现本地化的服务网 络。通过整合目标街道内的供应链资源（如智能设备、分包商、工人），使线上服务平台能 够通过调度系统调用传统上无关联空间内的资源，为多个在管物业和设施提供服务，从而节 约成本节约时间，达到高效率；线上则扩容数字化小区服务平台，以及搭建远程工单和任务 调度平台，协调和调动目标街道区域内的人员，从而形成高效、技术先进的在线服务网络。 3）标准蝶城阶段，侧重点在于“增服务”。本地化的服务网络搭建已较完善，区域内项 目浓度较饱和，此时侧重于运营流程的继续变革，维护和迭代 AIoT 平台，增强其用户友好 性。同时着力实现房屋再装修等更多的社区增值业务落地，增厚来自于存量客户群体的收益。

蝶城布局加速，管理效能提升。公司提出在 3-5 年内完成建设数百个街道的目标，截至 2022 年 9 月 11 日，在国内 100 个经济活跃城市选定的 3402 个目标街道中，公司已经落地 了 531 个蝶城，其中目标蝶城 208 个，主攻蝶城 175 个，标准蝶城 148 个，规模持续扩大， 整体服务范围也同步扩大。截至 2022H1，拥有 98477 名雇员，人均创收 14.5 万元，若全 年业绩保持稳定，预计年末人均创收可达 29 亿元，而 2021 年全年人均创收 22.2 亿元。2021 年人均在管面积为 7289.7 方，处于行业领先水平。随着公司规模持续扩张，受益于员工效 能提高和科技赋能的提效，各开支中对应的员工成本占比呈现下降趋势。

以公司构建的深圳坂田蝶城为例，通过不断深化布局，万物云街道模式规模效应逐渐凸 显。截至 2022 年 6 月 30 日，公司在坂田街道投资超 1900 万元，拥有深圳万科城、深圳第 五园等有 11 个住宅物业服务项目，在管户数达到 22727 户，占坂田街道总户数的 36.1%， 还有华为百草园、五园万科里等 7 个物业及设施管理项目，服务员工数量超过 2000 人。项 目密度的增加使公司能够在一个本地化全业态服务网络内通过整合供应链资源，包括人力、 设备跨项目的共享，从而达到提升运营效率，快速提升居住相关资产服务的目的，每月每平 方米节约成本约 0.34 元。2022 上半年坂田万物云街道毛利率较 2021 年同期增长 9.6pp，扭 亏为盈，规模效应逐渐凸显。未来，万物云街道模式有望在全国范围内快速复制，深化浓度 战略的同时助力主业高质量发展。

3.2 聚焦城市核心区域，浓度战略成效卓著

聚焦城市核心区域，浓度战略成效高。截至 2021 年末,万物云的社区空间服务覆盖了中 国 32 个省的 153 个城市，一线及香港、新一线及二线城市社区项目合约建筑面积占总社区 项目合约面积比高达 86%，在管面积占比高达 89%。其中,在超过 30 个城市在管项目超过 50 个,在一线城市平均在管项目个数为 217 个。据公司招股书披露，公司上市所得款项的 35% 将用于为在选定街道发展聚焦浓度战略及在全国范围内推行“万物云街道”模式提供资金， 从而扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会。万物云计划聚焦中国经济排名前 100 的城 市，遴选万物云现有项目浓度高的区域，优先建设蝶城，目前万物云项目浓度高的区域主要 集中在华东、华南沿海地区。

受益于聚焦高线级城市的战略以及优质的服务，基础物管服务单价稳定提升。截至 2021 年末，公司的客户满意度始终保持在高位，21 年住宅物业服务费收缴率达约 94.7%，在管 住宅项目协议留存率超过 98.6%。受益于聚焦高线级城市的战略，公司业主拥有较高的可支 配收入水平和较强的消费能力，同时依托公司优质的服务，在管社区项目的平均物业管理费 提高到单月 3.13 元/方。

4 打造空间科技赋能平台，全面提质增效

4.1 科技平台架构完善，对内重塑空间效率

AIoT 及 BPaas 解决方案揭开远程+混合运营的新篇章，全面提质增效。万物云科技服 务板块主要包括 AIoT和 BPaas 解决方案，着力于社区、商企和城市空间服务的标准化及数 字化，形成“万睿科技”，“第五空间”“祥盈企服”三大品牌，是公司领先于国内同行实现 远程运营现场服务的基石。AIoT 即人工智能技术与物联网基础设施的融合，BPaas 即利用 云技术组合进行流程管理+企业业务流程外包,在万物云的框架下前者为后者的开发和商业化 提供关键底层支持。两种科技服务方案最终呈现的效果就是将在线云服务+线下智能硬件+线 下服务相结合，实现了现场服务和远程运营的一体化，合理调动资源及精简工作流程。

科技研发投入持续增长，上市所得资金多用于推行“万物云街道”模式及拓宽技术“护 城河”。公司坚定实施科技战略，持续且大量的投入科技研发，2022H1 公司研发投入同比增 长 42.8%至 2.0 亿元，“智能化”是公司未来发展核心，公司计划将上市所得款项总额的 25% （约 14.1 亿港元）用于投入公司 AIoT 及 BPaas 解决方案的开发，凸显公司对于科技研发 的重视。公司首席科学家 CTO 丁险峰有 15 年硅谷工作经历，回国后在华为、阿里巴巴担任 核心研发职位），已在物联网与人工智能领域工作了约 20 年，从业经验丰厚。

公司形成完备技术平台架构，构建长期竞争优势。平台包括三个层面：底层的 AIoT 系 统和云边协同能力，中层的 BPaas 解决方案，以及顶层的人工智能解决方案。1）底层（感 知层）：基于智能物联系统集成与云边协同能力实现场景感应，实时监测和处理突发事件。 基于技术化改造后的智能硬件，公司实现各类集成产品互联互通，从而为客户提供一体化工 程解决方案。以万睿科技研发的 IPC 视频云平台为例，它能够提供标准化的视频接入方案及 流程，将不同品牌、不同网络环境中的摄像头统一接入云端运营平台，云端运营平台则到了 中层（服务层）的应用领域。2）中层（服务层）：基于 BPaas 提供各类解决方案，对服务 客户的传统业务进行标准化和数字化运营，提升运营效率。BPaas 解决方案提供实时数据， 基于具体场景，为客户提供远程协同指导服务，降低人员需求和工作内容，提高客户公司工 作效率。目前 BPaas 解决方案已应用在管家、保安、机电和保洁等场景服务流程中。3）顶 层（智能调度层）：基于人工智能实现智能调度，确保服务过程高效、有序。目前科技体系 的顶层仍在内部开发中。公司正积极努力的建设对于复杂场景的相关产品，并最终实现空间 服务的人工智能解决方案。该解决方案主要用于远程操作现场空间，从而减少公司对人工劳 动的依赖，同时有效提升服务效率。

万物云街道模式建立本地化全业态服务网络，提高员工服务效率和设备辐射范围。万物 云构建了强大的 DFMS（Data, Facility, Marketing, Service）科技赋能模型作为关键路径为 蝶城保驾护航，通过数据遴选出蝶城重点建设区域。蝶城战略的铺开实现，1）前期需要大 范围技改、整合供应链、扩大项目浓度、人员培训等等一些线下设备和人员的更新换代，资 源整合，投入较大；2）中期来看，万物云继续对蝶城内潜在客户及需求进行挖掘，而科技 架构顶层的人工智能方案逐步诞生，持续对内赋能运营管理，从供给上来看又可为蝶城内创 造新的需求；3）当蝶城构想的本地化全业态服务网络搭建与运营较为成熟时，规模效应体 现，推动效率大幅提升。最终可实现：1）通过智能化设备实现实时监测等等功能，减少多 余人工支出；2）迅速且精准定位问题源投以及能够快速响应业主需求，提高了人员调度的 效率和业主满意度；3）人员可以多项目、跨区域流转，提升了人均管理覆盖面积。万物云 亦希望将此模式渗透到更为广阔的商企、城市空间领域。

4.2 对外输出智慧服务，营收增长显著

智慧城市云服务市场快速增长，空间广阔。据弗若斯特沙利文测算，中国智慧城市云服 务市场的市场规模由 2016 年的 256 亿元增加到 2021 年的 1278 亿元，CAGR 为 38.0%。 预计到 2026 年将增至 5132 亿元，2021 年到 2026 年期间的 CAGR 为 32.1%。按照收入口 径，2021 年城市云服务市场前五大参与者各自的平均市场份额为 3.4%左右，而万物云在智 能城市云服务提供商中的排名为前 10 至前 20 名之间，市场份额为 1.45%，仍有较大提升空 间。

盈利模式逐渐清晰，AIoT 和 BPaas解决方案分别定位于将软硬件数字化和提供信息化 服务。从创收方式来看，AIoT解决方案的数字化基础设施建设，硬件设备包括智慧通行系统、 自助服务终端、扫地、可视对讲设备等，软件包括任务调度平台即智慧工单系统、视频流方 案等等。BPaas 解决方案构筑在 AIoT 的基础上提供配套信息化运营服务并创收，主要分为 业务服务类、职能服务类及客户服务类。①业务服务类：主要提供设备设施专业管理、保洁 绿化专业管理车场运营等，提供全闭环物管服务，实现精细化管理；②职能服务类：主要提 供采购、费用管控、财务报告、人事管理等，促进公司专职人员费用的减少；③客户服务： 主要提供标准化的高效客户服务体系，包括缴费、通行、报事等物管服务，为用户提供更便 捷的线上线下一体化体验服务。

AIoT及 BPaas解决方案营收保持高速增长。公司 AIoT及 BPaas 解决方案服务 2022H1 实现收入 11.6 亿元，同比增长 56.2%。毛利率持续上升，从 2019 年 21.2%上升到 2022H1 的 34.2%，增加 13.0pp。在整体业务中营收占比 8.1%，较 2019 年上升 2.3pp。从结构来看， AIoT服务依旧为核心业务，占比 62.2%，2022H1 实现收入 7.2 亿元，同比增长 39.3%；而 BPass 解决方案服务 2022H1 实现收入 4.4 亿元，同比大幅增长 95.3%。BPaas 解决方案实 现数据搭建与信息共享，服务于相关企业实现对外输出，占比呈现明显提升，BPaas 解决方 案服务由 2019 年占比 14%上升至 2022H1 的 38%。

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