万物云研究报告：云浮纷繁醒万物.pdf

万物云研究报告：云浮纷繁醒万物。我们认为，物业在资本市场走到了一个周期的后半场，但物业行业尚处在初级 阶段。在物业板块一路上涨高歌猛进的时代，资本助推了物业行业商业模式与 价值的发现，而地产下行阶段却提醒了我们物企长期的发展动能并不仅仅取决 于对地产的依附及规模的扩张，引发了我们对物业业务转型及本质的思考，就 此角度而言，万物云无疑是属于具备前瞻性的物企，其在规模、业务、商业模 式整合、物业服务价值变现等各方面均走在行业前列。

先行者万物云

资本市场的后半场 行业的初级阶段：拉长周期来看，我们认为物业行业在资 本市场也走到了一个周期的后半场，然而物业行业仍处于初级阶段，简单的 规模扩张并不能带来物企盈利能力及估值的提升，物企告别了规模扩张的狂 飙时代，转而向专业化经营领域深耕，在此背景下，万物云给出了提升管理 密度、有效的管理半径、精益化管理、多元化客户战略、科技化运营等解题 思路，在跑通盈利模式后有望带来其估值的提升。

万物云的解题思路：与规模相比，单城市管理密度更具意义，从单城市管理 密度来看，万物云明显高于同行业。作为物业行业的先行者，万物云提出了 蝶城+科技的解题思路，以提升单个街道项目浓度为主，在城市空间整合及 “蝶城”战略的发展下，有望为公司带来更多的创收机会及盈利空间。

背靠万科实力强韧

万物云股份中，母公司万科企业占最大部分，员工持股及外部持股也是重要 组成部分，股权结构稳定。

拥有国资背景的万科在财务及融资方面亦有相对优势，在行业总体承压的大 环境下，万科依旧保持相对稳健的经营情况。

同时，近期万物云高管增持亦是提振市场信心的重要举措，除高管增持以 外，万物云还得到了外部资本增持。

多线业务交织协同 源流并重科技赋能

住宅业务筑基石：社区空间居住消费服务。万物云以街道为单位让更多的住 宅项目距离更近，构成以劳动力为生产关系的可服务半径，找到行业规模经 济的解决方案。截至 22 年，公司物业在管项目数量共计 3446 个，在管项目 数量同比增速为 22%，单项目收入亦稳步提升，19-22 年期间，公司住宅物 业服务单项目收入从 411 万元提升至 430 万元。

非住业务引支流：商企和城市空间综合服务。面对日益激烈的竞争及跨区域 大型公司的综合物业管理需求不断提升的局面，万物云采用了客户多元战 略，22年定制服务签约 2.6亿元，同比增长超 100%。其物业及设施管理服务 19-22 年复合增长率达 43.21%，同时此项业务单方物业费亦逐年提高。

科技引领：AIoT 及 BPaaS 解决方案服务。作为目前市场上少数能将其科技 产品商业化的物管公司，万物云的科技战略亦是其实现行业引领的举措之 一。公司的 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务主要以万睿科技平台对外输出，通 过对外销售获得更多的场景进而迭代升级产品。截至 22 年，公司 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务毛利达 7.5 亿元，同比增长 35.86%，毛利率由 19 年 21.2%提升至 22 年的 31.6%。

财务分析

自 19 年起公司营业收入持续增长，于 2022 年提升至 301 亿，四年的复合增 长率为 29.3%。但是毛利率却有所下滑，受到宏观经济承压、非住市场竞争 激烈、无形资产摊销、社保减免取消以及业务模式变化等影响，公司毛利率 由 19 年末的 17.7%下降至 22 年末的 14.1%。

期间费用率整体呈下行趋势，应收账款管理整体健康，随着公司管理规模的 扩大及计划内的减员，人均创收亦稳健上行。