万物云（2602.HK）研究报告：物业科技先锋，30年厚积薄发.pdf

上传者：新**
时间：2022/10/26
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万物云（2602.HK）研究报告：物业科技先锋，30年厚积薄发。万物云前身为万科地产物业服务部门，1990 年开始涉足住宅物业管理，组织成立中国第一个业主委员会，在全国第一次物业管理公开招标中夺魁，开创第三方物业管理先河，历经 30 年发展，持续为行业树立标杆。2022 年 9 月 29 日，万物云在港交所上市，控股股东为万科企业，战略投资者有博裕资本、58 同城，吸引了中国诚通及旗下的国企混改基金、瑞银资管、高瓴资本、淡马锡等基石投资者。

三大业务板块协同发展，基础物管市占率行业第一

公司业务分住宅、商企、科技三大板块，对应社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT 及 BPaaS 解决方案服务。截至 2022H1，住宅在管面积 7 亿平，覆盖全国 30 个省市自治区；商业 1.4 亿平，按 2021 年基础物业管理服务收入计，万物云占市场总份额的 4.28%，排名行业第一。

商企服务构筑差异化竞争壁垒，智慧物业建设行业领先

万物云融合中外基因成立万物梁行，走差异化路线，深挖企业综合后勤板块需求，以客户为中心，进一步拓宽物业管理服务范畴，向国际物管龙头看齐，打造新的增长曲线，抢滩登陆综合设施管理市场，锁定优质客户。科技板块独树一帜，AIoT （人工智能物联网）+BPaaS（云技术流程管理）解决方案服务将线上云服务与线下智能硬件服务相结合，服务场景从智慧社区到智慧城市，竞争优势突出。

多航道驱动业绩快速增长，毛利率稳定，期间费用率优化

公司培育了多条业务条线并发展成熟，2011-2021 年公司始终保持超过 30%的收入增速，2022H1 住宅、商企、科技三大板块收入分别为 80 亿元（yoy+35%）/51 亿元（yoy+40%）/12 亿元（yoy+56%），均延续了快速增长势头。剔除收并购导致的无形资产摊销影响，2022H1 毛利率为 16.9%，同比提升 0.1pct；销售费用率+管理费用率基本维持稳定，于同业而言相对较低，2022H1 为 8.2%。