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万物云（2602.HK）研究报告：蝶城战略成效显著，三轮驱动科技赋能。管理规模持续增长，商企服务强强联合。公司是物业管理行业领跑者，全业态 签约面积 10.4 亿方，在管面积 8.1 亿方，居行业前列。公司多渠道拓展， 2019-2022Q1 住宅新增合约面积 4.6 亿平，关联方/市拓/收并购面积占比 42%/32%/25%，在管第三方项目占比提升至 57.9%。公司与戴德梁行合作打造 品牌“万物梁行”进行商企及设施管理服务，2022H1年收入同比增长 57.8%， 商写物管领域具备强大竞争力。公司拓展城市服务打造新的增长点，2020年推 出专属平台“万物云城”，并设定 3年落地 100个项目的目标，目前在 25个城 市拥有 59 个，2022H1 收入同比增长 118%，增长态势迅猛。

“蝶城”模式实现效率提升，浓度战略成效明显。公司聚焦城市核心区域，提 出 3-5 年内完成建设数百个街道的目标，截至 2022 年 9 月已经落地了 531 个 蝶城。管理密度提升叠加科技赋能，蝶城可全面提升管理效率，提高员工效能， 同时利于增值服务渗透率提升，预计 2022年人均创收可达 29亿元。2021年末 万物云的社区空间服务覆盖了 32个省的 153个城市，受益于聚焦高线级城市的 战略以及优质的服务，在管社区项目平均物业管理费提升至单月 3.13 元/方。

打造科技赋能平台，全面提质增效。公司注重科技研发与赋能，21年公司科技 研发投入高达 3.74亿元，同比增长超 50%。公司形成三层技术平台架构，实现 空间服务的人工智能解决方案，可减少人工成本、实现人员多项目、跨区域调 度，结合“蝶城”模式全面提升管理效率。同时 AIoT 和 BPaas 解决方案对外 输出实现盈利，2022H1 收入同比大幅增长 95.3%。