万物云（2602.HK）研究报告：长期引领行业，品牌力和利润率完美平衡.pdf

上传者：大**
时间：2023/01/05
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万物云（2602.HK）研究报告：长期引领行业，品牌力和利润率完美平衡。全业态布局+多品牌发力+高质量成长的行业龙头。公司深耕物业行业 32 年，围绕社区/商企/城市空间构建全系品牌矩阵，2022H1 合约/在管面积 10.9/8.4 亿方，高居行业 Top2；2019-2021 年营收 CAGR 达 30.5%，归母净利润 CAGR 达 27.9%。

住宅物业服务品牌美誉度高，在业主口碑和利润率之间取得完美平衡，内生增长成长性、确定性强。万科物业长期注重服务细节和服务质量管理，以“高满高收”为基本盘，维持中低利润率以获得行业领先的客户满意度，收缴率、续约率、单方收费等指标优秀，同时公司以品牌口碑作为扩张利器，2021 年外拓合约面积排名行业第 2，内生增长动力强劲。母公司万科经营稳健，近期频获融资支持，支撑公司高确定性成长。随着行业利润率承压、基本面关注点向基础服务回归，我们认为，公司强大品牌力、内生增长的高确定性和对社区增值服务的低依赖度或将显现优势。

在商企服务和城市服务的高成长赛道上具备先发优势，率先建立资源和能力壁垒。 公司率先布局商企服务蓝海，旗下“万物梁行”是国内唯一与国际五大行之一合资成立的商企服务品牌，双方资源禀赋协同互补，品牌红利有望持续释放。其中 PM 业务抢占专业能力制高点和核心资源， IFM 业务已具备高价值客户基础，有望借助跟随效应实现高成长并建立护城河。城市服务方面，公司通过标杆项目+品牌催化+ 模式迭代构建独特竞争力，匹配政府所需，有望打开市场空间，兼具协同价值。

科技赋能建立中长期竞争力，蝶城战略具备想象空间。基于物业管理 SOP 的良好基础，公司科技能力行业领先，兼具对内赋能和对外输出能力，业绩贡献逐年提升。蝶城战略着眼于规模经济，是整合了空间科技+多业态+高浓度等优势形成的组合打法，短期或带来成本端压力，长期有望切实推动降本增效，并挖掘增量业务机会。