地产行业2023年中期策略报告：弱复苏中拥抱确定性.pdf

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时间：2023/06/15
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地产行业2023年中期策略报告：弱复苏中拥抱确定性。回顾：基本面先扬后抑，政策空间仍存。2023Q1全国楼市明显复苏，4月以来随着积压需求释放逐步转弱；考虑经济恢复及居民信心修复需要时间，叠加房价缺乏大幅上行基础，短期楼市复苏仍存波折，不排除进一步宽松政策出台。预计2023年全国商品房销售面积同比微增，房地产开发投资受土地成交下滑、开工疲软等影响延续负增长；中长期来看，棚改货币化退坡下三四线回归内生需求，全国商品房/ 住宅中枢仍有小幅下行空间。

展望：旧模式弊端已显，新模式方向渐明。旧发展模式下房地产行业侵占过多信贷资源，量价宽幅波动持续积累金融风险，房地产信用链条受损、部分房企资产负债表恶化；同时经济发展及城镇化进程放缓带来需求红利逐步消退，新金融监管下“三高”模式不再适用，行业向新发展模式过渡刻不容缓。新发展模式涉及房地产业方方面面，其中住房及土地制度变革为模式平稳过渡重要基础；轻重并举、管理驱动为房企经营模式重要方向；而随着股权融资逐步放开，房企融资有望从债权为主走向股债多元。

房企：分化趋势未改，新格局渐见雏形。行业格局重塑过程中央国企等强信用企业融资、投资、销售优势延续。尽管拿地聚焦导致核心城市土拍竞争加剧，但一方面由于土拍规则未大幅调整，出让地块仍具合理利润空间，另一方面主流房企重点城市市占率有限，拿地及销售空间仍存。前期销售下滑将对短期结算业绩形成冲击，中期减值消退、权益占比提升、销售份额提高有望推动主流房企业绩增长。