2025年全国租赁市场年度市场观察分析

一、租赁供需整体波动较小，中西部城市有亮点

1、2025 年租赁市场表现稳定，四季度景气度转“冷”

根据安居客租赁市场景气度指数显示，2025 年全国 40 个重点城市租赁市场景气度指数的波动幅度较小，市场表现相对稳定。上半年，租赁市场整体处于“温”的区间；“毕业季”过后，市场景气度转“冷”。总体而言，今年租赁市场的景气度表现弱于去年同期。 究其原因，一方面，供应端由于今年二手房市场表现低迷，部分房源转入租赁市场。同时，叠加时至“十四五”期末，一二线城市的保障性租赁住房大规模入市，带来新增租赁供给，在一定程度上抑制了挂牌租金的上涨动力。另一方面，受到收入预期降低的影响，租客的承租能力及支付意愿转弱，租赁市场的挂牌租金表现不及去年同期。同时，叠加招聘就业活跃度下降的影响，今年租赁市场供需的活跃度也有所下降。

结合城市表现来看，一线城市由于租赁需求基数庞大，收入水平更高，整体租赁市场景气度表现相对更稳定，尤其北京和上海，租赁市场的供需稳定性更强。二线城市则呈现较大分化，多数城市市场景气度较去年有所回落。

2、西部城市受供需扰动影响更小，租赁价格表现更强

2025 年，全国 40 个重点城市全年平均挂牌租金约 43.3 元/㎡/月，较去年同比下降6.4%，跌幅呈现收窄。根据安居客全国 40 城租赁价格指数显示，今年多数城市租赁价格指数仍呈现同比小幅下跌，仅 3 个城市租赁价格指数同比上涨，24 个城市跌幅在3%以内。整体而言，多数城市挂牌租金表现仍相对较弱。 究其原因，一方面，2025 年二手房市场持续处于低位运行状态，不少房东由售转租，直接增加了市场化租赁房源的供给。同时，今年，一二线城市的保障性租赁住房集中进入市场，且保租房的租金普遍为周边市场化租金的 6-9 折，不仅直接分流了租赁客源，也在一定程度上抑制了租金的上行空间。另一方面，收入增长预期转弱，租房需求更趋于保守、对租金价格更为敏感。同时，新增就业活跃度的下降也会影响租赁需求的增长。2025 年，城市之间租赁市场的价格分化趋势持续。值得关注的是，尽管核心一二线城市的挂牌租金仍呈小幅下行态势，但下半年部分城市已显现止跌回升迹象，如上海、深圳、成都、重庆等城市。与此同时，乌鲁木齐、贵阳、呼和浩特等受租赁供需扰动因素影响较小的城市，其挂牌租金表现相对突出。尤其，乌鲁木齐的租赁价格指数同比上涨 4.1%。得益于西部大开发战略推进与投资建设加码，间接带动了租赁市场价格的小幅上行。

3、供给呈现小幅增长，而需求收缩程度有限

2025 年，随着市场新增租赁房源供应的增加，租赁市场线上挂牌供应量同比上升4.2%；与此同时，本年度线上租赁需求热度同比小幅下降 3.7%，较去年跌幅显著收窄。从总量维度来看，供给端呈现小幅增长态势，而需求端收缩程度有限。结合全年租赁市场供需趋势变化来看，2 月“小阳春”期间租赁供需放量特征显著，而夏季毕业季的供需表现则相对平淡。由于今年租赁房源整体挂牌量呈小幅增长态势，而市场需求活跃度表现较为平淡，导致了今年租赁挂牌价格走势趋弱的局面。

结合各城市线上租赁挂牌供应变化来看，全国 40 个城市中有29 个城市线上挂牌供应同比增长；其中，8 个城市线上挂牌供应同比涨幅超过 15%。部分中西部省会城市挂牌供应增长显著，如合肥、天津、乌鲁木齐及呼和浩特等城市。从各城市租赁线上需求热度的变化情况来看，13 个城市的租赁线上需求热度同比增长，增长城市的数量较去年增加。其中，重庆、南京全年租赁线上需求热度的同比增幅均超过 15%。值得关注的是，杭州、东莞、郑州及天津等人口基数较大的新一线城市，其需求热度较去年有所上升，表现优于一线城市。与此同时，去年需求热度表现较为突出的西安、成都等城市，今年的需求热度则出现明显回落。

4、整体租赁去化压力上升，14 个城市挂牌周期缩短

2025 年，全国 40 个城市租赁房源的平均挂牌周期约为 41.9 天，较去年延长0.5天。今年，在租赁房源整体供应增加、需求小幅减弱的背景下，受各城市租金水平与人口基数差异的影响，租赁房源平均挂牌周期呈现出显著分化。 今年，在全国 40 个重点城市中，仅 14 个城市的房源挂牌周期较去年有所缩短。其中，东莞、武汉、广州等城市的挂牌周期降幅均超过 5 天，房源去化速度较去年显著加快。一线城市方面，广州今年挂牌租金显著下降，市场以价换量，有效缩短了挂牌周期；而北京和上海因挂牌租金仍处于较高水平，叠加新增租赁需求转弱，挂牌周期分别上升至 43.6 天和 51.1 天，房源出租难度有所加大。二线城市中，济南、宁波、南宁、哈尔滨、郑州等城市的出租压力较去年均出现小幅缓解。

二、重点 10 城挂牌租金收益率上行，市场分化加剧

1、城市分化下，上海、成都挂牌租金表现更稳

根据 58 安居客租赁市场监测数据，重点 10 城的挂牌租金走势呈现分化态势，各城市今年的租赁价格表现差异显著。其中，一线城市中上海全年挂牌租金走势相对更稳，截至 12 月，其挂牌租金水平较 2021 年疫情前仍高出 11.5%，且今年各月波动相对较小；广州和深圳的挂牌租金则在下半年显现出止跌回升的迹象。

今年，热点二线城市的挂牌租金回落幅度更为显著。一方面，二线城市收入水平低于一线城市，在收入增长预期下行的背景下，租客对租金价格的敏感度更高；另一方面，二手房市场表现疲软，部分房源转向租赁市场，叠加大量保障性租赁住房入市，市场竞争加剧进一步强化了租金下行趋势。整体而言，热点二线城市中成都的挂牌租金表现相对较强。截至 12 月，其挂牌租金水平较 2021 年疫情前仍高出1.7%，而多数城市租金价格已低于疫情前水平。

2、中低价格供需占比上升，需求价格中枢小幅下移

对比 2024 年租赁价格的供需分布来看，今年重点 10 城中低价格房源的租赁供需占比保持小幅上升趋势。根据 58 安居客租赁市场监测数据，今年一线城市租赁供需价格主要集中在 2000 元/套/月以下区间，占比分别达到 22.4%和41.2%，较去年分别上升1.5%和 2.1%。从价格分布情况来看，一线城市租赁市场各价格段的供需分布相对分散，需求层次较为丰富；但今年仅 1500 元/套/月以下价格段的房源需求占比有所上升，中高价格段的需求占比均出现小幅下降。 结合热点二线城市的租赁价格供需分布情况来看，今年租赁市场的供需仍主要集中在 2000 元/套/月以下区间，供需占比分别达到 68.2%和 76%，价格端的供需集中度较高。其中，500 元/套/月以下房源及 1001-1500 元/套/月房源的供需占比均显著上升，尤其是需求占比分别提高了 1.5%和 1.6%。同时，市场中高价格段的需求占比也均出现小幅下降。

3、重点 10 城挂牌租金收益率整体呈小幅上升趋势

根据 58 安居客监测数据，2025 年重点 10 城的挂牌租金收益率整体呈小幅上升趋势。从影响因素来看，受今年房价下行及不同城市挂牌租金走势差异的叠加影响，各城市挂牌租金收益率走势出现分化。 一线城市中，北京今年的平均挂牌租金收益率相对稳定，整体维持在2%以上。此外，深圳和广州的挂牌租金收益率走势基本近似，受二手商品住宅成交价格回落带动，呈小幅上升态势，其中 12 月广州的挂牌租金收益率达到 2.3%。二线城市中，成都、重庆和武汉今年的挂牌租金收益率持续上行，处于2.7%~3.2%区间。其中，重庆和武汉的平均挂牌租金收益率较去年同比分别上涨11.2%和9.3%。12 月，受二手房价格疲软影响，成都、重庆和武汉的挂牌租金收益率均超过3%。

4、城市区域价格表现分化，成都核心区租金同比上涨

今年，在城市整体挂牌租金表现承压的背景下，各区域挂牌价格的分化特征显著。一线城市中，北京、上海和广州呈现核心区域挂牌租金同比跌幅更为突出、远郊区域相对抗跌的态势。以北京的西城、海淀及石景山，上海的黄浦、长宁，广州的天河、越秀等传统核心区域为例，由于其挂牌租金水平处于城市中高位，受需求转弱影响波动更为明显。深圳则表现出不同特点，核心商务区与远郊区域的挂牌租金同比跌幅较大，如南山和大鹏新区，而作为居住聚集区的福田、龙华等区域，挂牌租金同比基本保持平稳。 与此同时，几个热点二线城市的区域挂牌租金也呈现出不同特点。成都今年挂牌租金表现相对抗跌，锦江、青羊及武侯等核心区域挂牌租金同比分别小幅上涨4.7%、2.6%和 2%。重庆和西安则呈现出各区普遍回落的态势。此外，杭州、南京及武汉则呈现出远郊跌幅更大的现象。对比一线城市，二线城市人口基数相对更少，核心区人口聚集，居住需求更强。在需求下降的情况下，远郊受影响的程度更显著。

三、总结及展望：租赁行业将迈入发展新阶段

1、保障性租赁住房成为租赁市场重要组成部分

根据住建部的公开数据，“十四五”时期，全国新建商品住宅销售面积约50亿平方米，建设筹集各类保障性住房、安置房 1100 多万套（间），惠及3000 多万群众。目前，核心一二线城市基本建立了包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，充分考虑保障对象的实际情况差异，满足新市民、青年人等不同群体的居住需求。 截至目前，部分省市已公布“十四五”时期保障性租赁住房筹集情况，各省市基本均按原定筹集目标推进并完成。其中，重点一二线城市保障性租赁住房推进速度较快：北京累计建设筹集保障房 67 万余套（间）、竣工 43 万套（间），利用集体建设用地建设保障性租赁住房近 13 万套（间），建设总量居全国首位；利用闲置商业、办公、厂房等非居住类资源改建保障性租赁住房 3.3 万余套。重庆全市共建成公租房58.3万套，筹集保租房 30 万套，开工建设配售型保障性住房 1.3 万套。此外，成都构建保障性租赁住房“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系，累计筹集保障性租赁住房房源22.4万套（间），投入运营约 7.5 万套（间）。

2、《住房租赁条例》正式实施，将推动市场健康有序发展

住房租赁市场的有序健康发展关乎民生福祉，是有效缓解住房问题的重要途径。2025 年 9 月 15 日，我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规——《住房租赁条例》正式施行。该条例的颁布标志着我国租赁行业将迈入新的发展阶段，为实现租购并举目标迈出了坚实一步。 政策鼓励多渠道增加租赁住房供给，长期来看市场化供应有望进一步扩大。《条例》通过对居住空间、人身安全隐患、合同备案及押金克扣等方面作出禁止性规定，从源头上整治群租乱象，保障租赁合同双方的合法权益，有利于构建稳定的租赁关系，为租赁市场的长期健康发展奠定良好基础。条例要求租赁企业具备与经营规模相适应的自有资金、从业人员及管理能力；同时，对经纪机构和信息发布机构提出了房源真实性、合规性要求。通过对行业全链条各环节实施合规监管，将推动企业专业化转型，行业机构化率有望得到提升。

3、供需再平衡，人口、产业因素对租赁市场长期发展更重要

2025 年，租赁市场政策环境持续优化，租赁条例的落地进程与保障性租赁住房政策形成协同效应，共同塑造市场发展格局。从供应端来看，一方面，随着部分二手房源进入租赁市场，市场化租赁房源加速结构调整，高性价比产品成为市场主力需求；另一方面，保障性租赁住房的规模化入市，既直接提升了市场的机构化率，也有效改善了租房居住品质。 从需求端来看，人口与产业因素对租赁市场长期发展的影响更为关键。长期视角下，市场租金的涨跌幅度将趋于锚定城市经济增长速度及收入增幅。人口流动活跃、产业结构升级的城市，租赁市场需求更旺盛。从人口流动趋势看，近两年新一线城市与中西部核心城市成为人口流入新热点，而部分一线城市则呈现“人口增速放缓、结构优化”的特征。因此，新一轮城市间的人口流动与产业活力差异，将推动租赁市场进一步分化。

展望 2026 年，全国租赁市场将延续整体平稳、结构分化的发展态势。在租赁人口基数庞大的一线城市，市场预计保持整体平稳，产业聚集区域的需求表现将更为强劲；对于人口持续流入的新一线城市及中西部核心城市，人口增量带来的边际效应会更显著，助力挂牌租金逐步修复回升。2026 年，随着保障性租赁住房供应的持续放量，租赁市场的供需关系预计将进入再平衡阶段。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）