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外高桥研究报告：高分红、稳租赁、强协同的自贸区综合运营商。30 年历史保税区运营主体，分红率提升至 50%。 公司成立于 1990 年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第 一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。作为上海国资控股企业，高管 均扎根浦东经验丰富。公司三大主营业务为园区物业租赁、贸易及服务、 房地产开发销售，营收受地产销售结转节奏影响有所波动，毛利率稳步提 升。公司股息率位于可比公司前列，且年初将分红率由 30%提升至 50%， 具备高分红特征。

物业租赁为压舱石业务，背靠“三基四重”产业营收稳健。 租赁资产方面，目前公司持有租赁资产 471 万方，空置率持续下降， 目前已确定未来 2 年交付 40 万方产业物业。租赁收入方面，20/22 年的疫 情租金减免扰动消除，工业租赁占 80%以上，毛利率持续提升。依托“三 基四重”产业持续布局，未来收入稳健性有保障。

贸易物流毛利率提升，“全球汇”消费平台助力丝路电商 。外高桥保税区进出口金额在中国主要保税区中名列前茅，占浦东新区/ 上海市进出口额比例稳定在 40%/25%左右。由于低毛利细分业务商品销售 营收下滑，2019 年来公司贸易及服务板块营收水平下滑。受益于毛利水平 较高的进出口代理和物流业务的稳健收入，公司 2023 年贸易及服务板块毛 利水平相较 2019 年提升 10.6pct 至 22.1%。2022 年公司推出“全球汇”以 承接进博会溢出效应，并在 2023 年成为“丝路电商”核心载体，进行专业 贸易服务，未来贸易及服务板块增长可期。

地产板块打造森兰品牌，产城融合发挥外高桥产业协同效应。 公司房地产销售业务主要为外高桥森兰地区的土地开发销售，受项目 结转周期影响，不同年份间营收变化较大，2023 年公司该业务共实现收入 16.9 亿元，同比下降 42.2%。截至 2023 年底公司有 60 万方住宅项目储备，分别为位于祝桥的海天名筑、位于航头的航荟名庭和位于森兰板块的森兰 岛。森兰岛定位高端低密度住宅，计划一期销售 3 万平方米。按照周围地 块 10-12 万元/平方米售价计算，一期货值约 30-36 亿元，未来也将为地产 销售板块提供收入增量。