2025年华润万象生活研究报告：砺行致远，品质成就万象非凡

1 央企物管商管龙头，品质成就非凡万象

1.1 领先的物业管理及商业运营服务商，多元板块协同增效

物管商管龙头，全业态体系引领发展。公司是国内领先的物业管理及商业运营服 务商，坚持涵盖商管航道、物管航道及大会员体系的一体化"2+1"业务模式，致力 打造全业态、全客户、全产品、全服务一体化生态体系。 深耕物管领域三十余载，多业态布局建设一体化商业模式。1994 年，华润集团 投资华润置地的前身，并同步开展物业管理服务业务。2000 年，华润置地开发建 设首个万象城购物中心项目。2004 年，华润置地确立以万象城品牌提供商业运营 服务。2005 年，华润置地收购华润集团旗下包括北京华润大厦等在内的多处物 业，开展写字楼物业管理服务。 打造中国商业地产领导者，品牌竞争力不断强化。2014 年，华润置地确立中国商 业地产领导者的定位并强化公司向商业物业提供服务的战略。2017 年，华润置地 物业管理服务及商业运营服务板块正式独立，公司成立。2019 年，公司的住宅和 商业物业在管面积超 1 亿平方米。2020 年 12 月，公司于港交所上市。2022 年 11 月，公司纳入香港恒生指数成分股。

1.2 央企背景，股权结构稳定集中

公司股权结构稳定集中，大股东实力雄厚。公司大股东为华润集团，持有公司股 权比例达 73.7%，股权结构稳定集中。华润集团归属国务院国资委直接监管，业 务涵盖大消费、综合能源、城市建设运营、大健康、产业金融、科技与新兴产业6 大领域，下设 25 个业务单元，两家直属机构。所属企业中有 9 家在香港上市， 13 家在内地上市，大股东及集团实力雄厚，为公司发展提供有力支撑。

1.3 商业航道及物业航道齐头并进，打造优质综合服务运营商

多元业务培育，营收及核心净利润稳步增长。公司致力于打造全业态、全客户、 全产品、全服务一体化生态体系，多元化业务的培育带动公司近年来营收规模及 核心净利润稳步增长。1H2025 公司营收 85.2 亿元，同比增长 6.5%，实现核心 净利润 20.1 亿元，同比增长 15.0%。

构建“2+1”业务模式，物业航道及商业航道齐头并进。公司业务主要包括商业 航道、物业航道及生态圈业务。商业航道服务业态涵盖购物中心和写字楼，物业 航道涵盖社区服务板块及城市服务板块。1H2025 公司商业航道、物业航道、生态圈业务营收占比分别为 38.3%、60.5%、1.2%，毛利占比分别为 68.2%、 30.6%、1.2%。

2 商业地产领导者，高筑竞争护城河

2.1 购物中心为核心业态，行业领导者地位巩固

购物中心为核心业态，营收占比近七成。公司商业航道服务业态涵盖购物中心及 写字楼，其中购物中心为公司经营核心业态。1H2025 公司购物中心/写字楼业务 营收分别为 22.6 亿元/10.0 亿元，购物中心在商业航道的营收占比近七成。毛利 率方面，1H2025 商业板块整体毛利率为 66.1%，购物中心/写字楼业务毛利率 分别为 78.7%/37.7%，购物中心业态是公司商业航道重要的营收和利润来源。

2.1.1 深耕购物中心领域多年，已构建强劲品牌影响力

较早布局购物中心领域，管理规模位列行业第一梯队。2000 年，华润置地开发建 设首个万象城购物中心项目。2004 年，华润置地确立以万象城品牌提供商业运营 服务。2017 年，公司正式成立，标志着华润置地物业管理服务及商业运营服务板 块独立。公司较早布局购物中心领域，购物中心管理规模不断扩大，截至 2025 年 6 月 30 日，公司在管购物中心数量达 125 座，管理规模稳居行业第一梯队。 战略引领规模发展，25 座城市实现“一城多汇”和“多城多汇”。公司聚焦核心 城市、核心区域，主动布局优质项目。1H2025 公司新拓 6 个第三方项目，平均 GFA 超 8 万平方米，其中 4 个为重点城市 TOD 项目，2 个为存量在营项目。期 末在营项目 125 个；未开业项目 75 个，其中母公司项目 35 个，第三方项目 40 个，可有效支持商管市场份额进一步提升。

公司深耕购物中心领域，在多城市已构建起强劲的品牌影响力。1H2025 公司零 售额同比增长 21.1%，可同比增长 9.7%，跑赢社销零总额增速。公司品牌影响力及竞争力持续提升，截至 2025 年 6 月 30 日，125 个在营项目中，53 个项目 零售额排名当地市场第一，104 个项目零售额排名当地市场前三。

2.1.2 布局购物中心服务全链条，产品线体系丰富

全国领先的商业运营服务能力，布局购物中心服务全链条。公司为购物中心运营 开发提供全流程服务，涵盖投资策划、产品定位、设计咨询、品牌招商、运营服 务等单项或多项服务组合。万象商业持续多年蝉联商管行业综合实力榜首。 产品线体系丰富，覆盖多梯队消费客群。公司运营的购物中心品牌主要划分为万 象城、万象汇及万象天地三条产品线。公司通过精准把握消费趋势、清晰产品线 定位以及依托多赛道组合优势，为不同区域、不同购买力的客群提供服务，从而 覆盖更广泛的消费需求。

2.1.3 招商能力领先，积累庞大品牌资源

公司具备招商优势，与品牌紧密合作。截至 2025 年 6 月 30 日，公司已合作品 牌数量超 16000 个，在营品牌数量超 8000 个，上半年公司引入新品牌超 1000 个。1H2025 公司重点品牌全国新开店门数占比 36%，其中品牌主力店合作店铺 数占品牌全国购物中心开店指标 50%。

2.1.4 规模优势明显，NOI Margin 稳步提升

规模优势明显，经营质效稳步提升。公司深耕购物中心领域，截至 2025 年 6 月 30 日，在营项目达 125 个，项目建面 1356 万平方米，管理规模稳居行业第一 梯队。公司规模优势赋能经营质效稳步提升，业主租金收入与 NOI 均呈增长态势。 1H2025公司业务端租金收入同比增长17.2%至147亿元，NOI同比增长18.0% 至 100 亿元，NOI Margin 同比提升 0.4pct 至 68.2%。

2.2 重构写字楼业务，推动一体化能力建设

公司重构写字楼业务，以“招商+运营+物管”一体化能力建设推动业务发展。截 至 2025 年 6 月 30 日，公司在管写字楼物业服务项目 225 个，在管面积 1779 万平方米，合约项目 248 个，合约面积 2233 万平方米；公司提供运营服务的 27 个项目出租率较 2024 年末提升 0.5 个百分点至 74.1%。

3 物业航道基本盘稳固，推动有质量的规模增长

物业航道布局社区空间及城市空间，营收与毛利稳步增长。公司物业航道涵盖社 区空间业务板块及城市空间业务板块，近年来营收与毛利稳步增长。1H2025 物 业航道营业收入 51.6 亿元，同比增长 1.1%，其中社区空间/城市空间占比分别 为 81.6%/18.4%，实现毛利 9.7 亿元，同比增长 0.4%。

3.1 母公司销售规模领先，内生外拓推动管理规模增长

公司背靠优质房企，销售规模位居行业前列，同步强化市场化外拓能力，共同推 动管理规模提升。截至 2025 年 6 月 30 日，公司合约建面 4.3 亿平方米（未包 含写字楼物管面积），在管建面 4.0 亿平方米（未包含写字楼物管面积），其中华 润置地项目/华润集团及第三方在管项目占比分别为 38.6%/61.4%。母公司华润 置地销售规模位居行业前列，有望为公司持续提供稳定交付项目，此外，公司积 极提升市场化拓展能力，内生外拓推动管理规模增长。

聚焦核心城市，推动有质量的规模增长。公司聚焦核心城市，1H2025 公司新增 第三方合约面积 1432 万平方米，其中 66.7%分布于一二线城市。

3.2 城市空间运营能力增强，外拓业务质速均有所提升

公司城市空间业务全链条运营能力增强，构建差异化竞争优势。公司强化城市空 间前介咨询、策略咨询、招商管理、运营服务等全价值链一体化能力，1H2025 打 造无锡微纳园、净月数字科技基地 2 个产业园样板，公司围绕城市运营四大核心 业务持续构建关键能力，形成竞争护城河。 外拓业务质速提升，城市空间在管面积占比约三成。1H2025 公司深耕核心赛道， 获取温州龙港市民中心、深圳西丽湖绿道等重点项目；破局潜力赛道，获取济南 大学、辽宁省肿瘤医院等样板项目。截至 2025 年 6 月 30 日，公司城市空间在 管面积较 2024 年底增长 1.8%至 1.3 亿平方米，合同回款率同比提升 1.1pct 至 83.8%。

4 现金充裕，积极分红回报股东

公司在手资金充裕，积极分红回报股东。截至 2025 年 6 月 30 日，公司在手现 金 179.2 亿元。分红方面，自 2023 年以来，考虑特别派息后公司始终保持 100% 分红率，2025 年公司提升中期派息率并宣派特别股息，首次在中期实现 100% 核心净利润分派。

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