2025年华润万象生活分析：商管与物管双轮驱动，行业龙头的腾飞之路

来源：其他
发布时间：2025/02/11
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华润万象生活研究报告：非凡万象，双轮共进，商管服务龙头业绩腾飞.pdf

华润万象生活研究报告：非凡万象，双轮共进，商管服务龙头业绩腾飞。物管规模稳中有进，增值业务多元化布局截至2024H1，公司在管面积为3.98亿平，合约面积为4.46亿平，较年初分别增长7.5%和4.9%，第三方占比分别为61.9%和60.2%，城市空间在管规模占比提升至31%。2024H1基础物管实现收入39.8亿元，同比+15.4%，其中关联方占比51.2%，城市空间占比20.6%，毛利率同比下降1.0pct至15.2%；社区增值和非社区增值业务收入同比分别+10%、-16%，毛利率同比分别下降1.9pct、1.4pct至30.9%、37.8%。商管服务龙头，运营提质增效公司商业航道主要包含...

企业简介与发展历程

华润万象生活作为华润集团旗下的物业管理及商业运营服务商，自2020年12月在港交所上市以来，迅速成为行业的焦点。其发展历程与华润集团的多元化战略布局紧密相连。华润集团作为国资委全资控股的大型央企，业务涵盖大消费、城市建设运营、大健康等多个领域，为华润万象生活提供了强大的资源支持和品牌背书。

华润万象生活的发展历程可以分为几个阶段。早期，公司主要依托华润置地的项目资源，逐步积累物业管理经验。随着业务的拓展，公司开始探索多元化的物业管理模式，包括住宅物业、商业物业以及城市公共空间的管理。2020年上市后，华润万象生活借助资本市场的力量，加速了对外部项目的收购与整合，进一步扩大了管理规模。2022年，公司被纳入中国香港恒生指数成分股，标志着其在资本市场的地位得到进一步提升。

近年来，华润万象生活通过一系列的战略布局，不断巩固其在物业管理与商业运营领域的领先地位。公司不仅在传统物业管理领域持续发力，还在城市空间运营、社区增值服务等方面进行了积极的探索和创新。通过构建全业态、全客户、全产品、全服务一体化生态体系，华润万象生活致力于成为“最具影响力的城市空间运营服务商”。

商管与物管双轮驱动的业务模式

华润万象生活的核心业务主要分为物业管理（物管）和商业管理（商管）两大板块。这种双轮驱动的业务模式，使得公司能够在不同的市场环境下保持稳健的增长态势。

在物业管理方面，华润万象生活通过提供高质量的住宅物业管理服务，积累了大量的客户资源。截至2024年上半年，公司在管面积达到3.98亿平方米，合约面积达到4.46亿平方米。其中，第三方项目占比不断提升，显示出公司在市场上的竞争力和品牌影响力。此外，公司还积极拓展城市空间管理业务，包括产业园区、城市管家、公园河道等多种业态，进一步丰富了物业管理的内涵。

在商业管理领域，华润万象生活凭借其在购物中心和写字楼运营方面的专业能力，成为行业的领军者。截至2024年上半年，公司在管购物中心面积达到1185万平方米，写字楼在管面积达到1523万平方米。公司通过精细化的运营管理，不断提升购物中心和写字楼的出租率和租金收入。例如，2024年上半年，购物中心的出租率维持在96.7%的高位，写字楼的出租率也达到了77.1%。

华润万象生活的双轮驱动业务模式不仅体现在业务范围的拓展上，还体现在其商业模式的创新上。公司通过构建“2+1”业务模式，即商管航道、物管航道及大会员体系，实现了业务之间的协同发展。例如，通过会员体系的整合，公司能够更好地了解客户需求，提供个性化的服务，从而提升客户满意度和忠诚度。

强大的竞争优势与战略布局

华润万象生活能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，得益于其多方面的竞争优势和战略布局。

华润万象生活背靠华润集团，拥有强大的股东背景和资源支持。华润集团作为大型央企，不仅在房地产开发领域具有深厚的实力，还在多个相关领域拥有广泛的业务布局。这种股东背景为华润万象生活提供了丰富的项目资源和品牌背书，使其在市场竞争中占据有利地位。

华润万象生活在物业管理与商业管理领域积累了丰富的经验和专业能力。公司通过多年的实践，形成了一套完善的物业管理和服务体系，能够满足不同客户的需求。在商业管理方面，公司凭借其专业的运营团队和精细化的管理能力，不断提升购物中心和写字楼的运营效率和盈利能力。

华润万象生活还积极进行战略布局，通过收购和整合外部项目，不断扩大管理规模。近年来，公司先后收购了多家物业管理公司，进一步巩固了其在物业管理领域的领先地位。同时，公司还通过拓展城市空间管理业务，探索新的业务增长点，为公司的长期发展奠定了坚实的基础。

财务表现与盈利能力

华润万象生活的财务表现和盈利能力是其市场竞争力的重要体现。近年来，公司通过有效的成本控制和业务拓展，实现了营业收入和净利润的持续增长。

从营业收入来看，2024年上半年，公司实现营业收入79.6亿元，同比增长17.1%。其中，物业管理收入占比64%，商业管理收入占比36%。这一收入结构显示出公司在物业管理与商业管理两大核心业务上的均衡发展态势。此外，公司2024年上半年的归母净利润达到19.1亿元，同比增长36.0%，核心净利润达到17.7亿元，同比增长24.2%。这些数据表明，华润万象生活在盈利能力上具有显著的优势。

在毛利率和净利率方面，华润万象生活也表现出色。2024年上半年，公司的毛利率达到34.0%，净利率达到24.1%。这些指标在行业内处于较高水平，显示出公司在成本控制和运营效率上的优势。此外，公司的管理费率也得到了有效控制，2024年上半年管理费率同比下降1.3个百分点至5.1%，在行业内处于较低水平。

华润万象生活的财务健康状况也为其长期发展提供了有力支持。公司拥有充裕的在手现金，2024年上半年经营性净现金流可覆盖净利润倍数同比提升至90%，显示出其良好的现金流管理和运营能力。

以上就是关于华润万象生活的全面分析。作为华润集团旗下的物业管理及商业运营服务商，华润万象生活凭借其强大的股东背景、丰富的业务经验和创新的商业模式，在物业管理与商业管理领域取得了显著的成就。通过双轮驱动的业务模式，华润万象生活不仅在传统的物业管理领域保持了稳健的增长，还在商业管理领域展现出强大的竞争力。公司在财务表现和盈利能力上的优异表现，进一步证明了其在行业中的领先地位。未来，随着华润万象生活继续推进战略布局和业务创新，其有望在城市空间运营服务领域实现更大的突破，为投资者和客户创造更大的价值。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）