华润万象生活研究报告：商业运营龙头，资源壁垒与运营赋能共筑增长韧性.pdf

华润万象生活研究报告：商业运营龙头，资源壁垒与运营赋能共筑增长韧性。深耕商业二十余载，铸造全业态服务品牌。华润万象生活是国内领先的物业管理及商业运营服务提供商，深耕商业二十余载。控股股东为华润 置地，央企背景实力雄厚，华润置地持股超 72%，股权结构稳定集中， 高管团队经验丰富。公司业务主要包括物管、商管两大航道，2024 年收 入占比分别为 63%和 37%，毛利润占比分别为 32%和 67%。

商业航道：头部资源优势与高效运营能力共筑购物中心抗周期壁垒。截 止 2024 年末，公司在营购物中心 122 座，管理规模稳居行业第一梯队， 母公司 2025-2028 年预计新开业购物中心分别为 6、6、6、5 个，未来开 业量有望继续稳定释放，带来业绩增量。公司购物中心经营表现优异， 2024 年零售额可同比增长 4.6%，持续跑赢社零增速，重奢商场在行业 遇冷的环境下依然实现了可同比 1.8%的增长。公司之所以能展现出较强 的韧性得益于：（1）华润是国内购物中心领域先行者，占据天时（布局 早）地利（地段好）的先发优势；（2）拥有众多头部购物中心形成规模 效应，虹吸优质品牌进入；（3）多层级产品线定位清晰，业态铺排符合 内地消费者需求；（4）大会员体系为购物中心提供了较为稳定的客流量 和零售额；（5）具有高品质高效率的运营能力，客户满意度、租户满意 度均达行业领先水平，2024 年业主端租金收入同比增长 19.2%至 262 亿 元，NOI Margin 同比提升 0.4 个百分点至 65.1%，经营效率创新高。

物业航道：背靠华润集团和华润置地，基本盘稳固。公司在管面积稳定 增长，一方面得益于控股股东华润置地作为头部央企开发商，基本面表 现优异，销售稳健拿地积极，能够给公司提供相对稳定的交付；另一方 面，公司通过“市场化外拓+收并购+合资合作”积极扩张，第三方面积 占比持续提升。截止 2024 年，公司物业航道合约面积 4.5 亿平方米，在 管面积 4.1 亿平方米，同比分别增长 5.9%和 11.6%，外拓方面，公司发 力城市空间赛道扩宽业务来源，截止 2024 年，公司城市空间在管面积同 比增长 19.8%至 1.25 亿平方米，全业态占比提升至 30%。

财务分析：营收业绩稳健增长，连续两年维持 100%总派息率。2024 年 公司营业收入 170.4 亿元，同比增长 15.4%；归母净利润为 36.3 亿元， 同比增长 23.9%，利润增速高于收入增速主要得益于毛利率提升以及费 用率压降。公司坚持回馈股东，2023 和 2024 年已连续两年实现核心净 利润 100%分派，其中固定派息率从 2021 年 37%提升至 2024 年 60%。