华润万象生活研究报告：厚积成势万象更新，双轮协同行稳致远.pdf

华润万象生活研究报告：厚积成势万象更新，双轮协同行稳致远。领先的物业管理及商业运营服务商。华润万象生活 2017 年正式成立，2020 年港交所上市，2022 年纳入香港恒生指数成分股，2023 年入选国资委“双 百企业”名单。公司构建商业航道、物业航道及大会员体系的一体化“2+1” 业务模式，2024 年商业航道、物业航道收入贡献 36.8%、62.9%，毛利 润贡献 67.3% 、32.4% 。2024 年收入 /归 母 净 利 润 /核 心 净 利 润 170.4/36.3/35.1 亿元，创历史新高；坚持有现金流的利润，充足现金保障 股东回馈，2023-2024 年核心净利润 100%分派。

商业航道综合实力突出，市场拓展强化。购物中心为商业航道核心服务业 态，2024 年末在营 122 个，其中 50 个零售额排名当地市场第一，86 个 零售额排名当地市场前三，规模优势明显。打造“万象城”、“万象汇”、 “万象天地”核心品牌，实现重奢、非重奢全面覆盖，多元组合推动业绩 韧性增长；形成深厚运营能力，精准把握线下消费“人-货-场”三要素， 品牌资源量足质优，消费客流高效转化。第三方外拓打开增长新空间， 2021-2024 年单年新拓第三方项目超 12 个，2024 年末在营第三方项目 30 个，全年贡献收入、税前利润 27.8%、21%。2024 年末未开业购物中 心 77 个，其中母公司 39 个，第三方 38 个，后续开业计划清晰，奠定中 长期发展基础。

物业航道社区与城市空间并行，品质与规模增长并重。2024 年末物业航 道在管面积升至 4.1 亿平米、合约面积升至 4.5 亿平米；住宅交付受限下 城市空间管理逐步发力，全年社区空间、城市空间收入分占 83%、17%， 毛利润分占 87.1%、12.9%。得益于一二线布局、中高端定位及优质服务， 社区空间客户满意度近 90 分，收缴率 87%以上，有效抵御行业收缴承压 等不利影响。城市空间成第三方拓展重要来源，聚焦产业园、城市管家、 公园河道等，收缴率、清欠率 90%以上，管理规模处主流物企中等水平， 形成一定竞争能力。母公司华润置地销售表现仍旧优于行业，公司独立性 提升下市拓力增强，未来规模发展仍具支撑。