华润万象生活（1209.HK）研究报告：构建非凡生态，迎接万象更新.pdf

华润万象生活（1209.HK）研究报告：构建非凡生态，迎接万象更新。购物中心商管业务是公司区别于其他物管公司的鲜明特色。截至 22H1，公 司已开业购物中心 74 个，其中 30 个零售额在当地城市排名第一，62 个排 名前三，在重点城市实现深耕布局。公司在商管领域构筑了深厚的竞争壁垒： 1、依托华润置地的深耕核心城市和融资禀赋，在高潜力项目获取环节具备 优势；2、凭借团队、品牌资源、数字化等维度的商管能力，在购物中心的 设计、定位招商、开业、运营环节亦具备竞争优势。2022 年以来公司克服 不利因素影响，在零售额、租金、新开业方面均交出亮眼答卷，成为公司商 管能力的又一个有力证明，也是公司未来获取新项目的优质名片。

物业管理：高速发展路径清晰

公司为物管业务勾勒了清晰的增长图景，且正在快速落地。截至 22H1，公 司物管业务在管面积 2.53 亿平，目标 2025 年末超过 4 亿平。公司有望通 过华润置地交付、市场化拓展、收并购三轮驱动的方式实现在管面积的高速 增长，2022 年连续完成对禹洲、中南、祥生旗下物管公司的收并购，是少 有的内部决策灵活高效的物管央企。此外，公司社区增值服务产品体系已经 成形，22H1 营收同比+78%，未来仍有较高潜力。

大会员体系：串联空间服务，集团协同赋能

2022 年 5 月，公司正式推出“万象星”会员体系，截至 22H1 已经打通多 个业态共 3111 万客户的大会员池。公司在战略层面重视大会员体系的作用， 在多个业态都具有较强的服务能力并能实现组织架构上的部门协同，且在重 点区域拥有较高的项目密度，因此才得以推出独具特色的大会员体系。我们 认为大会员体系的不断打磨，将在提高公司在集团内的战略地位的同时，也 有望凝聚集团之力，进一步提升公司在物管和商管领域的竞争力。