2025年租赁行业研究框架

租赁行业概览

租赁业的概念集合

从业务模式、盈利逻辑和监管要求等角度，可 将租赁分为“融资租赁”和“经营租赁”。融资租赁包含金融租赁：在中国语境下，金融 租赁是融资租赁的一个子集。 金融租赁公司特指出 租人是持牌的融资租赁机构，而融资租赁的出租人 范围更广，包括前者和非持牌融资租赁公司。 经营租赁的本质：本质是一种以“使用”为主 要目的的租赁形式。 承租人纯粹是为了满足短期或 临时性的设备或资产使用需求，避免长期持有资产 带来的风险，如技术过时、维护负担和资本占用。 什么是杠杆租赁？杠杆租赁主要适用于资本密 集型设备的长期金融租赁业务，是金融租赁的典型 形式，商业模式类似于银团贷款。 本文所指租赁行业为狭义概念，特指“设备租 赁”，含金融租赁和其他非金融租赁公司（以下简 称“商租”）

以融物实现融资，融资租赁满足不同企业需求，驱动产业升 级

融资租赁不仅包含一些基本的交易流程，在交易流程的背后是对社会技术进步的促进。在“融资”和“融物”的过程中的具体载体， 如减少融资的成本、避免出现的风险增加投资等，还包括让生产设备的行业技术改进的作用。

租赁的核心价值在于通过设备使用权的动态调配，满足企业临时性、灵活性和过渡性需求，实现融资与产能精准匹配。具体表现为三 种模式（1）纯经营性租赁解决短期使用或表外融资需求，提升ROE；（2）先租后买规避技术迭代风险，缓释沉没成本；（3）以租 代购发挥预算过桥功能，通过跨周期支付保障业务连续性。

要素与概念——如何理解“融资+融物”职能？

融资租赁的职能是什么？融资租赁，尤其是金融租赁，具有两个基本职能：融 资职能与融物职能。在融资职能中，租赁以物为载体，由出租人购置设备供承租 人使用，间接解决其资金需求。虽不同于银行信贷，却发挥出类似借款的实质性 融资作用，尤其助力中小企业发展和产业升级。

其融物职能则体现为承租人分期支付租金换取设备使用权，租期届满可通过清 算残值获得所有权，形成一种特殊商品交易模式。现代租赁借由这种特性，既促 进企业通过设备租赁扩大生产，又推动居民租赁消费，显著提升生产资料与消费 资料的市场流通效率。

如何理解租赁标的的物权化？理解租赁物的物权化需从物权的基本概念切入。 我国《民法典》明确物权是权利人依法对特定物直接支配和排他的权利，以所有 权为核心，衍生出用益物权和担保物权等类型。租赁物品物权化即通过法律强化 承租人对租赁物的物权效力，例如赋予租赁权优先对抗抵押权、购买权等权利， 以此限制出租人所有权的绝对行使，实现使用权与所有权的再平衡。这一制度通 过巩固承租人地位、增强其权益保护，体现了法律在两权分离中对使用权的倾斜 性保障。

要素与概念——租赁当事人

租赁最基本的当事人是“出租人”和“承租人”。前者是物品的所有者，拥有 出租物品的所有权，并将物品出租给他人使用以获取报酬。承租人是出租物品的 使用者，租用出租人所有的物品，并向出租人支付一定的费用。

对于出租人，租赁是一种安全高效的投资方式。安全体现在租赁期间租赁标的 的所有权仍归属于出租人，一旦承租人不能履行支付租金的义务时，出租人有权 收回租赁标的；高效体现在现代租赁的租期跨度长，出租人可以获得稳定的租金 收入，投资效用较高。

相较之下，租赁对于承租人的作用更加明显。主要表现为中长期资金的高效融 通，兼具融资与融物双重属性。相较于银行贷款等传统方式，承租人以租赁标的 为载体，获得出租人提供的中长期使其成为推动设备升级、扩大生产的重要金融 工具。 （1）租赁融资门槛更低，出租人关注租赁设备产生的未来现金流而非承租人历史 信用，使中小企业和农户更易获得支持； （2）租赁业务手续更简便，无需抵押品与繁琐担保，显著降低交易成本； （3）租赁的融资比例可达100%，无需初始大额自有资金投入，通过分期支付租 金实现设备使用，极大减轻当期财务压力； （4）租赁特有的税前计提折旧机制形成节税效应，进一步优化承租人财务结构。

要素与概念——租赁标的和租权

什么是租赁标的？租赁标的是指在租赁交易中所涉及的租赁物品，即出租人基 于合同向承租人转让使用权的具体资产。我国《金融租赁公司管理办法》明确限 定融资租赁标的为固定资产，《国际金融租赁公约》则将其界定为不动产、场地 或设备，而中国《企业会计准则》进一步排除矿产、石油、天然气等不可再生资 源、生物资产以及特许经营权等特定项目。

租赁权具有债权特征：租赁权在法理上定义为债权，是基于租赁交易在出租人 与承租人之间形成的债权债务关系。但它逐渐呈现出显著的物权化趋势，这体现 在“买卖不破租赁”原则中：当租赁物所有权发生转移时，原租赁合同对新所有权 人具有约束力，确保了承租人权利的稳定性和连续性。承租人的具体权利特征包 括在出租人同意下可转租租赁物、以及享有对租赁物的优先购买权和优先续租权， 这些措施强化了租赁权的实际效力。此外，租金作为租赁权的经济表现，通常依 据租赁期限计算，反映为承租人支付给出租人以换取使用权的法定代价。

租赁标的作为租赁交易中的具体资产载体，是租赁权形成的物质基础和行权对 象；租赁权则通过债权契约关系赋予承租人对租赁标的的法定使用权能，并在物 权化趋势下强化其对租赁标的的排他性支配效力。二者共同构成租赁法律关系的 核心要素——标的确立交易客体边界，权属设定使用规则框架。

租赁行业九大发展趋势

金租/商租/内资/外资监管趋于统一，回归融物本源

规模扩张与监管探索期（1980s-2018年）：租赁行业经历了业务总量的迅猛增长，驱动因素包括政策鼓励引入外资和技术、固定资产 投资需求旺盛，以及“租购并举”住房制度的初步提出。然而，监管层面仍处于“多头监管”状态（金融租赁公司由原银监会监管，内 资试点和外资融资租赁公司由商务部管理），导致部分领域存在监管套利和业务同质化问题，大量融资租赁公司开展类信贷业务，依托 政府平台项目和售后回租模式快速扩张。

统一监管与风险整顿期（约2018-2020年）：2018年是中国租赁监管的重大转折点，商务部将制定融资租赁公司、商业保理公司、典 当行业务经营和监管规则的职责划归银保监会，标志着长期“多头监管”状态的终结，行业进入统一监管时代。此后，监管力度显著增 强，重点整治“高收低租”“长收短付”、租金贷乱象及地方政府违规融资行为，并清理空壳公司。同时，财政部修订印发《企业会计 准则第21号——租赁》（新租赁准则），要求经营租赁“入表”，提升了财务透明度，但也增加了承租人的资产负债率，一定程度上抑 制了市场扩张冲动。受此影响，行业增速明显放缓，部分企业出现风险事件，行业开始分化洗牌。

法治化与高质量发展期（2021年至今） ：重要的标志是2025年7月，国务院公布的《住房租赁条例》，并于同年9月15日起施行，这 是我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规，为住房租赁市场提供了顶层法律保障，标志着行业正式步入法治化新阶段。该条例建立 了住房租赁合同强制备案制度，严格规范租金贷、押金收取、房源信息真实性等，并推动“租购同权”，明确长期稳定租约可作为享受 子女就近入学等公共服务的凭证。此外，监管鼓励行业回归“融物”本源，支持租赁公司在飞机、船舶、绿色能源、高端装备等专业领 域深耕，发展直租业务和经营租赁，服务实体经济转型升级。

金融租赁公司在融资租赁行业中的份额逐年扩张

我国融资租赁行业经历高速扩张期，企业数量与注册资本规模持续攀升，增速于2015年前后达到峰值。随着监管政策趋严与行业规范 整顿，行业增速显著放缓，从数量扩张转向质量提升。截至2025H1，我国共有7020家融资租赁公司，较2020年峰值减少42%；注册资本 金总额16796亿元，较2020年峰值收缩49%。

我国融资租赁行业市场份额呈现显著的结构性特征，金融租赁公司保持主导地位。截至2025H1，金融租赁在融资租赁行业中的份额 占比提升至46%，连续4年占比超4成，持续主导融资租赁行业发展，主因大部分金融租赁公司依靠母行背景，资金来源广泛、风险控制 水平优秀。外资租赁公司市场份额持续收缩，从早期占比三成以上逐步回落，反映其在本土化经营与政策适应性方面面临挑战。

租赁行业商业模式拆解

商业模式（一）：直接融资租赁

直接融资租赁（Direct Financial Lease）是融资租赁最基础、最原始的业务模式，其本质是“购置+租赁”的过程，也被称为“直租”。 租赁公司根据承租人对设备和供应商的选择，购买设备并出租给承租人使用。租赁公司承担了资产所有权的风险和收益，同时享受因 所有权带来的税收优惠。这是最符合“融资租赁”本意的模式，直接服务于实体经济设备购置。

商业模式（二）：售后回租

售后回租（Sale-leaseback）是融资租赁中应用最广泛的业务模式之一，其本质是 “出售+回租” 的资产盘活过程，也被称为“回 租”。在这种模式下，承租人将自有设备出售给租赁公司，然后再从租赁公司租回继续使用。回租实质上是以设备为抵押物进行的抵 押贷款，但实现了表外融资或优化报表的功能——帮助实体企业将固定资产转化为流动资金，优化财务报表结构。

商业模式（三）：转租赁

转租赁（Sub-leasing）又称转租，是指出租人先从其他租赁公司租进设备，然后再租给承租人的租赁交易。转租模式下，上一租赁 合同的承租人同时成为下一租赁合同的出租人（称为“转租人”），转租人具有双重身份，既是出租人也是承租人。他从其他出租人 处租入租赁物件再转租给实际使用者，通过收取租金差价获取收益，实现了租赁资源的再次配置和风险分散。

商业模式（四）：杠杆租赁

杠杆租赁是指出租人只投入设备部分价款（如20%-40%），运用财务杠杆原理，带动其他债权人（大部分是银行）对该项目剩下的 60-80%款项提供无追索权的贷款的租赁模式。这是一种出租人以拥有的租赁标的所有权向贷款人抵押，以转让租赁合同和收取租金 的权利向贷款人做担保的一种租赁交易。杠杆租赁主要适用于资本密集型设备的长期金融租赁业务，类似银团贷款。

融资租赁公司核心能力和指标

核心能力（一）：股东背景和资本运用能力

融资租赁是资本密集型、风险密集型行业，股东背景是信用背书、资源获取、风险定价的核心差异点，直接决定公司的（1）融资成 本与渠道，股东信用直接影响市场对租赁公司的信用评级和授信意愿；（2）资产获取与风控能力，股东产业背景提供项目来源、专 业判断和资产处置优势。（3）战略定力与抗周期能力：强大股东提供资本支持和长期战略视野，抵御行业波动。

将金融租赁公司分为“银行系”和以江苏金租为代表的“非银行系”。将商租公司分为“产业系”服务于非金融类集团主业且业务集 中度和关联度较高的租赁公司，如中银航空租赁、大唐融资租赁等；“平台系”的股东主要为地方投资建设平台的租赁公司，聚焦区 域内基础设施、公用事业等领域，如广州越秀融资租赁、青岛城乡建设融资租赁；以及“综合系”跨行业多元布局的租赁公司，如远 东国际租赁、海通恒信等。

核心能力（二）：资产端的运营效率

资产端是公司盈利的核心引擎，其运营效率直接决定盈利能力和风险水平。评估资产端需聚焦三大维度：一是生息资产的规模与结构， 体现为应收融资租赁款总额、行业分布及客户集中度，需关注资产配置是否与专业能力匹配并规避周期性行业过度风险；二是生息资产 收益率，反映公司定价能力和资产收益水平，需结合利润表与资产负债表数据计算，并警惕高收益伴随的高风险；三是资产质量与风控 能力，以不良率和拨备覆盖率为关键指标，不良率需持续低于行业均值且趋势稳定，拨备覆盖率则需高于监管底线以确保风险缓冲能力。 综合而言，高效的资产运营需在规模扩张、收益提升与风险控制间取得平衡，通过精细化配置和专业风控实现长期稳健收益。

核心能力（三）：负债端的融资能力

负债端决定了资金成本，是利润的影响因素之一（息差=资产收益率-融资成本）。我国金融租赁公司的融资途径主要包括债权和股权 融资。债权融资以银行同业借款为主，通常占资金来源的 60%-80%，但过度依赖银行借款易带来流动性风险。同业拆借作为短期资金融 通手段，虽发展迅速，但存在市场准入限制和期限错配问题。股权融资方面，股东增资扩股因程序繁琐且频率低，难以满足经常性的资 本需求。

报告节选：

编辑：火腿肠