2024年物业管理行业中报总结：成长放缓但价值提升，寻求高质量发展

一、公司分类标准及板块分拆

2024年中期物业管理行业中报综述，我们一共跟踪并更新了26家头部物业管理 企业的财务与经营信息，其中4家A股上市物业管理公司，22家港股上市物业管理公 司，并将跟踪企业分成四类进行分析比对，目标是更清楚的了解行业发展趋势和经 营状况及特点。

二、利润表分析：成长性放缓，龙头央企表现最优

（一）收入及毛利：成长性难度进一步提升，利润率进一步下滑

根据物业管理公司半年报，24年上半年主要物业管理公司实现营业收入1235亿 元，同比增长6.9%，板块22-21年增速中枢为40%左右，22年下降到20%左右，23 年全年增速中枢回落至9.7%，上半年收入增速水平进一步下降到6.9%。实现毛利润 规模248亿元，同比-0.5%，22年开始由于行业整体毛利率水平的逐步下降，尽管收 入仍保持增长，但毛利润规模增速基本停滞。毛利率水平方面，上半年板块整体毛 利率水平为20.1%，较去年同期下降1.5pct（同比下降6.9%），基本抵消了收入增长贡献，因此整体毛利润未有提升。目前毛利率水平较去年全年提高0.3个百分点， 但由于成本确认的季节性因素，往往下半年利润率较低，因此预计全年仍面临压力， 下行增速要较降幅最快的22年有所放缓。

分类企业的收入表现来看，稳健龙头、民企龙头占比接近九成，但相对增速表 现较弱，小体量公司增速弹性大，但整体增速趋势均有一定下滑： 稳健龙头（央企物业）24年H1收入规模同比增长11.1%，较23年全年增速下滑 4.2个百分点；民企龙头（以出险企业物业管理公司为主）24年H1收入同比增长仅 有0.3%，是拖累板块整体增长的主要原因，从23年开始增速便几乎停滞，24年并未 下滑，但也仅仅维持平稳；稳健成长类（仍保持信用完整的基数规模较小的民营和 国资物业管理公司）收入增长最高达到23.5%，23年全年增长水平为33.8%，增速 收窄也较明显。特色物业管理企业（商业、办公、公服等专业化企业），收入增速 为9.9%，虽然绝对增速并不突出，但趋势相对稳定，是所有板块里面，上半年增速 回落幅度最小的分类。

分类企业毛利润及毛利率的变化趋势，高毛利率的企业逐步回归行业平均，过 去较大的毛利率差异正在加速收窄： 稳健龙头（央企物业）24年H1毛利润规模同比增长9.8%，较23年全年增速下 降10个百分点，盈利增速中枢水平进一步下降，但利润率基本维持稳定，平均毛利 率为18.5%，较23年全年持平，较去年同期微降0.3个百分点。 民企龙头24年H1毛利润规模同比-11%，22年以来连续第三年下滑，从21年峰 值接近2x龙头央企的物业水平，跌至相当的规模和体量。毛利规模下降主要受到毛 利率的影响，24H1平均毛利率21%，同比下降11.3%，环比23年全年水平基本持平。 稳健成长类，24H1毛利润增速最快，同比增长17%，增速较23年全年水平也有 13个百分点的下滑，虽然基数较低且保持增长最高身位，但也显示出成长性乏力。 24H平均毛利率为25.3%，与去年全年和去年同期相比均下降1.4个百分点，利润率水平保持较高水平。 特色企业，24H毛利润规模增速0.7%，较去年全年增速回升近4个百分点，毛利 率虽然依然保持下行趋势，但降幅速度放缓，导致收入的增长可以抵消利润率下行 的影响，从而带来毛利润增速企稳的表现。 整体来看，由收入增长牵引的利润提升节奏已经显著放缓，导致高增长的公司 增速放缓；但部分企业过去较高的毛利率水平在脱离母公司支持后的下行压力也也 得到缓解，过去两年业绩下滑的企业利润表现也有所好转。未来目标更多将在保持 毛利率不下降的同时，尽量保持收入扩张能力。

（二）费用控制及净利润表现：强信用物企管控效率提升，违约民企减 值压力拖累较大

24年中期，物业管理板块收入、毛利同比增速分别为6.9%和-0.5%，扣除管理 销售费用后，板块核心经营利润规模155亿元，同比-1.9%。管理销售费用规模94亿 元，同比增长2%，管理销售费率为7.6%，与去年同期比下降0.4个百分点，与去年 全年相比下降0.8个百分比，费用增幅低于收入增幅，费率水平整体有所改善。

板块利润总额（核心经营利润扣除非经营性损益）为103亿，同比下降35.8%， 信用及关联方应收款的减值及其他非经常性的损益，影响了利润增速。板块归母净 利润规模为72亿，同比下降37.5%，去年全年板块归母净利润增速为10.9%，24年 上半年是继22年全年以来，板块财报最大的业绩下滑幅度。

归母净利率方面，24年中期，板块归母净利率为5.8%，较去年同期下降4.2个 百分点，降幅达到了42%，这也是今年半年度板块收入增长但利润同比下降四成的 主要原因。与22年全年和23年全年相比，24年上半年板块表观净利率水平基本稳定， 并未出现进一步显著的下滑。

分板块来看利润率的表现，可以发现有比较明显的差异，板块整体净利率快速 下滑的主要原因是来自违约民营企业的影响，22年、23年和24年中期分别仅有2.9%、 2.0%和0.8%，而其他板块的净利率普遍在8%以上，由于民营物业管理公司收入占 比较高，因此低较低的净利率对板块整体产生了较大拖累。

其他板块中，稳健龙头（央企物业）整体归母净利率水平为9.1%，是唯一一个 高于去年全年水平同时也高于去年同期的板块，经营效率不断提升。稳健成长（信 用完整的中小物业公司）净利率水平最高，趋势向下；中性特色物业管理公司，同 样净利率趋势下滑，中枢与央企接近，由于这类型企业大多数直接参与市场竞争（公 服、办公服务等企业）净利率趋势随着表明当前竞争承压的格局。

稳健龙头（央企物业）24年H1毛利率水平基本稳定，收入增长11.1%，毛利润 增长9.8%，管理销售费用率下降，核心经营利润同比增长16.2%，非经常性损益贡 献较去年同期降低，经营溢利与归母净利润分别同比增长11.3%和12.3%。净利润增 速放缓，但向管理要效率，归母净利率增速高于收入增速。 民企龙头（出险企业），收入无增长的情况下，毛利率下降，销售管理费用率 上升，核心经营利润同比下降18%，经营性表现恶化。且非经营性减值的大幅提升， 导致归母净利润同比下降92%，905亿收入仅贡献了4.2亿的归母净利润。

稳健成长类（信用完整的中小物业公司），毛利润增速17%，管理销售费率改 善，核心经营利润率同增长23.6%，增速表现走阔。非经常性损益贡献比例下降， 导致经营溢利增速16.5%，归母净利润增长13.9%，业绩增速相对于龙头央企的优势 较收入优势降低了很多。 特色企业（公服、办公服务等企业），毛利润规模增速0.7%，管理销售费用率 上升导致核心经营利润规模下降7.4%，非经营性贡献规模同样回落，导致经营溢利 及归母净利润增速均出现下降，分别为-23.1%和-22.9%。 总结来看，物业板块整体收入和利润增速放缓是涉及各类型企业的大趋势，但 央企龙头公司和信用稳定的中小型物业管理企业，仍能够通过管理效率的提升，来 稳定业绩的增速表现；民营龙头依然受累于关联方的减值压力，过高的历史毛利率 水平也在逐步消化；市场化竞争的行业和ToB端的业务，同样面临市场大环境的影响，业绩收入水平受到限制。未来驱动板块中企业主要增长的因素依然为收入的扩 张，管控效率的提升辅以稳定的运营毛利，能保持10-15%的增速，已经非常优秀。

（三）分企业利润表现：企业净利率能在 10%就很优秀，6%个点以上算 及格水平

分企业数据来看，24年H1物业行业业绩增速最快的企业为华润万象生活 （+36%），其次分别为绿城服务（+21.5%），世茂服务（+18.9%），金茂服务（+18.9%） 和中海物业（16%）。从驱动因素来分析，收入增速较高的为滨江服务、越秀服务、 彩生活、特发服务和华润万象，龙头央企物业管理公司的收入增长，大部分依靠管 控效率提升驱动，而中型企业的业绩增长则主要依赖收入体量增长来驱动。

从物业管理公司利润率等费效指标对比来看，规模物业企业中，华润万象生活、 星盛商业等商管业务占比较高的企业净利率水平最高。华润万象、保利物业、中海 物业、绿城服务、金茂服务、旭辉永升和世茂服务等公司归母净利率水平较去年同 期有所提升；而毛利率提升的公司仅有华润万象、中海物业、绿城服务、新城悦、 旭辉永升和融创服务，其中旭辉永升毛利率改善幅度最为显著。 主业毛利率的提升，绝大部分需要依靠收入结构的调整，而管理费效的优化， 是24年上半年主流企业努力的方向，通过提高业务密度，优化管理架构，智能化替 代等方式，尽可能稳定利润率表现。物业管理行业当前头部企业毛利率中枢在20% 左右，销管费率头部公司在6%左右，中小型规模或者专业化服务的公司在8-9%， 扣除税费最终的归母净利率能维持在10%以上就是非常出色企业（商业管理净利率 较高），6%以上算作是及格的管理成绩。

三、资产负债表分析：规模增速放缓，收款表现恶化

物业管理板块24年中期样本企业总资产规模为3313亿元，同比增长2.2%，环比 23年底增长1.4%；板块总负债规模1570亿元，同比增长4.1%，环比23年底增长2.4%； 板块样本企业净资产规模1681亿元，同比增长0.5%，环比23年底增长0.5%；板块 归母净资产规模24年中期为1589亿元，同比增长0.2%。总资产和净资产规模的增长 速度持续走低。 分板块数据来看，央企稳健龙头总资产规模1335亿，占板块整体资产规模的比 例达到41%，增幅占板块增幅的比例超过90.5%；净资产规模652亿元，环比23年底 增长16亿，而板块净资产总规模增幅仅有5亿，稳健成长类和民营龙头物业管理企业， 归母净资产体量均有一定程度回落。

资产负债表中的主要分析贸易应收款和货币现金规模的变化，其中板块贸易应 收款在24年中期规模达到746亿，同比去年中期增长7.2%，较23年末增长18.3%。 其中分类企业表现来看，稳健龙头（央企物业）和稳健增长（信用完整的中小物业 公司）在应收账款控制方面，并没有显著的优势，截止24年中期贸易应收款余额分 别为292.9亿元和32.9亿元，较23年底分别增长83.5亿元和10.6亿元，均为过去几年 增幅最大的一年；民企龙头（出险企业），新增规模在17.7亿元，增幅较小的主要 原因为部分企业已经开始计提对于关联出险公司的应收账款减值，影响当前业绩表 现，但可以减缓应收账款的扩张速度。上半年在经济环境和政府支付能力均出现显 著下行的情况下，物管企业应收账款压力均有显著提升，未来在成长放缓的情况下， 如何保障收款质量是一个巨大的挑战。

从贸易账款变化来评价企业经营质量，我们用应收账款规模增加/收入和应收账 款规模增加/归母净利润这两个指标来评估企业的回款情况，从2024H的数据来看， 若应收账款增幅小于净利润规模，说明公司的业绩是有现金流贡献的，应收账款增 幅大于净利润规模，说明企业目前面临有业绩但收款较差的局面，回款质量较低经 营压力较大。从上半年应收账款质量来看，华润置地、滨江服务、越秀服务、永升 服务的回款质量较好。中报阶段作为年中财报节点，部分对公业务的收款节点一般 在年底，虽然半年度应收账款显著上涨，但最终关注的节点还是24年全年的回款表 现。

四、经营情况分析：规模成长放缓，寻求新机遇

过去两年物管企业最稳定的成长贡献还是来自于基础物业管理的增量，同时不 同企业在培育自己的新业务贡献，非业主增值服务萎缩，社区增值服务的弹性减弱。

（一）基础物业管理：合约与在管面积拓展放缓，行业中枢 5%左右，优 秀头部企业能保持 15%左右增长

分业务收入表现来看，基础物业管理在24年上半年增速较企业业务表现是最快 的，同比23年同期增长10.8%，增速较23年全年下降3个百分点。基础物业服务毛利 润同比增长3.5%，增速较23年全年下降5个百分点，毛利率为16.6%，较去年同期 下降1.2个百分点，尽管收入增长依然为各项业务最高，但增速在逐步下滑。 从管理面积的数据来看，24年H1主流物业管理企业基础物业在管面积同比增长 10%，新增在管面积仅有2.5亿平米，同比下降35.2%，过去三年主流物管公司新增 管理面积逐年下降，储备合约面积转化速率也逐步回落。合约面积方面，24年上半 年增速进一步下降，同比增速仅有3.9%，若按照半年度新增合约面积占存量在管面 积的比例来计算未来基础物业管理业务的增速，则以24年上半年的拓展规模仅能贡 献4%左右的增长速度。

主要物业公司，2024年上半年新增合约面积环比23年下半年拓展规模下降 33.8%，同比23年上半年规模下降21.2%，同口径企业新增在管面积24年上半年同 环比及同比分别下降31.6%和29.4%，新拓展合约管理面积增速为21年以来半年度 外拓水平的新低。其中中海物业、金茂服务和滨江服务，从新增合约面积规模对存 量在管面积增长上的保障能力较强，增速仍能维持在20%以上；绿城服务、越秀服 务潜在基础物业管理业务增速可以维持在15%以上；其他物业管理公司未来潜在基 础物业服务增速中枢降低至15%以下。

基础物业管理毛利率水平依然处于下行趋势，分企业看毛利率表现，24年上半 年主要物业管理公司中，毛利率有所上升的企业包括中海物业、招商积余、绿城服 务、金茂服务、滨江集团和旭辉永升服务，其中中海物业、绿城服务连续两个财报 季基础物业毛利率水平改善，运营质量能够保障后续规模增长对于利润的转化，对 限度较高。

（二）非业主增值服务：开发行业业务下行趋势尚未结束，非业主仍未 拖累

非业主增值在24年上半年依然为主要物业公司的收入与利润拖累项，与23年同 期相比规模下降20.3%，毛利润下降17%，降幅分别较23年全年走阔6.7个百分点和 收窄0.9个百分点。毛利率为20.6%，较23年同期增长1.7个百分点，收入规模下降盈 利能力保持稳定。 非业主增值服务的主要贡献还是来自房企的销售贡献，24年1-8月份百强房企销 售金额2.59万亿，同比下降38.6%，在低景气度环境下，头部房企销售相对表现还 是存在一定优势的，保利、华润、中海等公司上半年相对表现要优于百强整体和行 业销售表现。 在行业销售规模下降的情况下，非业主增值服务的降幅速度要低于销售规模下 降，原因在于物业管理企业对于关联房企的服务费率有所提升，2024年主流物业管 理公司非业主增值服务/管理企业销售金额费率达到了0.68%，同比23年上半年增长 0.15个百分点。这种提升很大程度上并非关联企业有意为之，物业管理公司主要根 绝案场数量提供服务，而在整体市场销售去化率下降的大环境下，很多案场产生销 售的转化率降低，导致比值上升。

分企业看24年上半年的非业主增值服务有所增长的公司有绿城服务、建发物业 和越秀服务，如果从销售确定性的角度来对24年及未来非业主增值服务的确定性来 分析，综合拿地强度和核心城市拿地分布表现，我们认为中海物业、滨江服务、绿 城服务具备较大的相对优势。

2024年上半年的房地产行业的销售趋势仍然面临一定的压力，从土地投资等前 瞻性指标来判断，未来主流房地产开发企业的销售金额，仍会持续下降，行业主流 企业非业主增值服务的确认规模预计未来几年的增速中枢，能保持在-5%~0%的范 围，已经属于业内较好的情况。非业主增值服务占比逐步下降将会成为主要趋势。

（三）社区增值及其他业务表现：百花齐放，有增有减

业主增值在24年上半年增速进一步放缓，收入规模126.7亿元，同比仅增长0.7%， 与23年同期增速为4.1%，22年上半年在疫情的影响下依然有17%的增长，24年整体 收入增速进一步下降，也体现出非业主增值服务的拓展难度和业务开展同样遇到了 一定的压力。毛利润规模41.6亿元，同比下降6.3%，下降的主要原因是毛利率的下 滑，24年H1社区增值服务的毛利率为32.8%，较23年中期下降3.1%。过去三年社区 增值服务毛利率持续下降，也导致从22年开始社区服务的毛利贡献始终处于下行状 态，从业务增量开展和利润率趋势来看，均面临一定的压力。

分企业数据来看，由于各家企业社区增值服务业务结构存在一定的差异，我们 直接比较各家的社区增值的毛利润的增速趋势。从24年中期数据来看，社区增值服 务毛利增速最快的为滨江服务，同比增长达到103%，占公司整体毛利比例从21%， 提高到32%，也是24年上半年公司业绩和毛利增长的主要助力。此外越秀服务、华 润万象、中海物业、融创服务、招商积余等公司同样实现了社区增值服务毛利润的 提升。

从具体的亮点业务来看，24年上半年增速最快的是美居赛道，滨江服务和越秀 服务的硬装及软装业务收入分别增长248%和206%，贡献了最高的增长表现，此外 到家服务表现来展现出一定的成长性，绿城、中海以及华润的到家业务均取得了两 位数以上的增长。

其他业务方面，部分物业企业的增长都是来自于其他业务，如华润万象商业管 理等非住业务的毛利增速达到29%，占24年H公司毛利增长的比例达到公司上半年 毛利增幅的93%，同样开展商业业务的还有招商积余、越秀服务，也都有所增长。 科技服务主要开展的是万物云、绿城服务、金科服务等公司，业务发展的逻辑存在 一定差异，但整体增长速度有所放缓。

综合社区增值服务和新业务的发展，将会成为未来一段时间不同企业发展增速 差异的主要来源，在传统的空间服务+三保服务的基础上，各家企业均在摸索从本身 业务拓展外放的生意机会，培养新的核心竞争力和人才团队，但目前的市场环境下， 总需求压力较大，开展并取得成功的难度会有所提升。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）