2024年银行业专题报告：上市银行涉房业务再审视，风险评估与情景测算

1、 涉房业务对上市银行的影响评估

我们从规模、盈利、风险三个角度观测涉房业务对上市银行的影响。规模端测 算涵盖了表内信贷、金融投资以及表外业务，重点关注以房地产抵押的信贷资产； 盈利角度关注对公房地产贷款和按揭抵押贷款的利息收入贡献；风险端，在评估存 量风险之外，我们测算了对公房地产贷款拨备计提情况。

1.1、 上市银行涉房贷款占总贷款约 33%

广义口径下商业银行涉房业务范围延伸。商业银行涉房业务按是否承担信用风 险可划分为两类，其中承担信用风险的主要是信贷资产，包含了对公业务中开发性 贷款、经营性物业贷款、并购贷款以及零售业务中按揭抵押贷款。此外，部分贷款 虽未直接投向房企或按揭，但由于其抵押品为房地产，故纳入广义涉房贷款口径， 主要由个人经营性贷款构成。其余承担风险涉房业务部分位于表内，主要包括标准 化债券、CMBS、MBS 以及信托、券商资管计划等投资类资产；另一部分位于表外， 由或有信贷、银行承兑汇票、保函等构成。不承担信用风险涉房业务包括理财资金 投资、委托贷款、代销信托、债券承销等。

近年来，银行涉房业务占总资产比重有所降低。样本股份行（见表 1）涉房业务 规模占总资产比重整体超 20%，包含担险及非担险涉房业务规模，及以房地产为抵 押品的贷款测算值（测算方法见表 2），中信银行占比略低。同时，我们观察到样本 银行涉房业务规模占比逐年下降，其中招商银行降幅最大，2023 年末占比较 2021 年末下降 4.6pct；另一方面，部分银行以房地产为抵押的贷款占比较高，这部分贷款 以经营贷为主，若违规通过置换按揭贷款方式流入房地产市场，则该类银行隐含风 险或相对较高。

上市银行涉房贷款规模占总贷款约 33%。以样本股份行的参数为基础，调整后 估测各类银行涉房业务比重，我们测算 2023 年末上市银行涉房业务占比总资产约为 21%，较 2021 年占比下降 3.7pct，国有行在各类行中占比最高，较 2021 年降幅亦最 大。其中，构成涉房业务的主体仍是贷款（对公+按揭+以房地产抵押的其他贷款）， 2023 年末涉房贷款占总贷款比重约 33%，较 2021 年占比下降 4.8pct。贷款以外承担 信用风险的资产，以及不承担信用风险的资产占比均较低，约为 1%左右。 经营贷违规流入房地产市场现象或集中于农商行。2023 年末，我们测算农商行 其他以房地产为抵押品的贷款占总贷款比重为 12.4%，在各类行中最高。农商行专 营小微，客户提供有效担保品的能力有限，房地产以外的抵押品多为机器设备，交 通运输工具等，这一特征与我们测算农商行抵押贷款中以房地产为抵押品的贷款占 比最少为70%的结果相符。其余类型银行该占比整体超85%，若上市农商行均以85% 的比例测算，则 2023 年末其他以房地产为抵押品的贷款占比将超过 18%，或体现 农商行个人经营性贷款违规流入房地产市场相对较高的风险。

1.2、 按揭及对公房地产贷款利息收入贡献约 30%

量价两端承压，房地产相关贷款利息收入贡献下降。贷款是商业银行生息资产 的主要构成，量的变化以及价的波动均影响其收入贡献。受 LPR 下行、存量按揭利 率下调和涉房贷款占比整体下降等因素影响，房地产贷款利息收入贡献呈下行趋势。 对公房地产及按揭贷款占比逐年下降。2023 年末，上市银行对公房地产贷款占 总贷款由 2021 年末 5.2%下降 0.6pct 至 4.6%；按揭贷款占比下降 5.1pct 至 21.3%。 按揭占比下行幅度明显大于对公地产。在房价下行周期中，个人按揭需求整体偏弱， 叠加提前还贷因素，按揭占比下行幅度较大。但房地产企业仍需资金维持正常生产 经营，同时商业银行亦积极响应国家政策，仍支持优质房企项目融资需求，故对公 房地产贷款占比下降幅度相对缓和。 按揭贷款利率降幅显著。一方面按揭贷款利率挂钩 5 年期 LPR，后者从 2021 年 初 4.65%降至 2023 年末 4.20%，降幅为 45bp，按揭贷款利率随之下调；另一方面存 量按揭利率调降对收益率影响更大。据央行披露，在首套房贷利率下调后，按揭贷 款加权平均利率为 4.27%，较调整前下降 0.73 个百分点。我们据此测算 2023 全年按 揭贷款加权平均利率为 4.82%。 房地产贷款利率分化明显。部分房企 2023 年贷款最高融资成本不超过 5%，最 低在 3%以下，或为国有优质房企及项目；而另一部分房企贷款最高融资成本高于 10%，最低接近 4%，或为民营房企。假设上市银行房地产贷款多集中投向优质房企， 则 2023 年对公房地产贷款收益率在 3.00%~5.00%之间。

按揭贷款利息收入贡献降幅大，但仍保持较高水平。我们测算 2023 年按揭利息 收入占贷款利息收入约 26.0%，较 2021 年下降 5.6pct。其中国有行按揭利息收入占 比最高，2023 年末为 31.7%，较 2021 年下降 7.9pct 降幅显著；股份行占比为 17.6%， 城、农商行占比均接近于 13%。 对公房地产贷款利息收入占比相对稳定。假设 2023 年上市银行对公房地产贷款 平均利率水平为 5.0%，则我们测算对公房地产贷款收入占贷款利息收入约 5.8%，较 2021 年下降 0.8pct，对公贷款贡献降幅小于按揭。部分银行对公贷款占比略有提升， 以量补价对冲 LPR 下调的影响。2023 年末在 5%利率情景下，国有行对公房地产贷 款利息收入占比约 5.1%，在各类行中最低；股份行占比略高；城、农商行占比接近， 江浙区域农商行对公房地产贷款规模整体较小，相关收入贡献有限。

1.3、 对公房地产贷款拨备计提压力减轻

1.3.1、 主动暴露风险过程中对公地产资产质量分化，按揭贷款风险可控

对公房地产资产质量分化，四大行不良水平仍高。2023 年部分银行对公房地产 贷款不良额、不良率双降，或源于前期风险的充分暴露和对房地产不良贷款的积极 处置，但亦有部分银行资产质量压力边际上行。其中，四大行不良率整体水平高于 其他银行，2023 年末不良率均位于 5%以上；此外部分股份行不良率高位略有上升； 城、农商中亦有部分银行不良率超 6%。 部分银行对公房地产贷款规模及占比均上升。2023 年部分银行对公房地产贷款 规模和占比双升，一方面或源于银行前期储备的房企项目仍优质，另一方面银行或 满足“不同所有制房地产企业的合理融资需求”的监管要求，加大对地产融资的支 持力度。在这些银行中，部分银行当前房地产存量风险仍未出清，在指标上体现为 不良率上升，此时新投放房地产贷款若在未来形成不良，或加剧银行化解房地产风 险的压力。 逆向选择效应或造成资产质量未来压力。当前信贷需求越大的房企，其资金需 求越迫切，外源融资及内生增长若不足，资金链断裂风险或持续上升。部分银行加 大对房地产企业的信贷投放，则其风险管理能力将面临更严峻的考验。若对涉险房 企及高风险项目缺乏甄别，则银行面临逆向选择风险，未来资产质量或承压；而对 于房地产贷款投向区域经济增长好、现金流充裕房企的银行，未来房地产资产质量 仍有改善空间。

年内按揭提前还款现象仍存。RMBS 早偿率 2023 年中期达到 21%高峰，随后在 存量按揭利率下调后一段时间内呈下行趋势。我们认为 10 年期 RMBS 与 10 年国债 收益率的利差上行提前或同步于早偿率的上升，源于交易者对按揭早偿情况提前判 断，RMBS 收益率先于早偿率反映，与无风险收益率利差上行。2024 年 2 月~4 月该 利差呈现阶段性上升，或体现年内按揭提前还款的压力仍存。 按揭贷款不良率低且平稳。2023 年末上市银行按揭贷款规模较中期下降 1.06%， 反映了提前还贷的压力及偏弱的按揭需求。按类别看，国股行按揭不良率整体位于 0.50%左右，边际变化平稳；部分城、农商行所经营区域房价下降幅度较大，催生客 户断贷动机，反映在报表上这些银行按揭不良率偏高（超 1%），且不良率较 2023 年 中期边际上升，但整体看按揭不良率仍处低位且稳定。 按揭贷款安全边际高，整体风险可控。在购房信贷政策调整之前，新发放的首 套按揭贷款抵押率不超过 70%，房价下跌 30%时即存在抵押物不足值的风险，但个 人按揭正常还本以及较高利率购房者的提前还贷行为，无形中降低了银行按揭贷款 平均抵押率。部分股份行披露按揭贷款抵押率位于 30%~45%之间，安全边际相对较 高。此外具有不良资产证券化资格的银行，亦可通过资产证券化方式将按揭出表， 在银行积极处置下按揭贷款风险整体可控，仍属于银行优质资产。

1.3.2、 对公房地产贷款减值损失对盈利拖累或减弱

贷款风险阶段改变加剧拨备计提压力。预期信用损失法下，不同风险阶段贷款 拨备计提比例差别明显，2023 年末上市银行第一、第二和第三阶段的贷款拨贷比分 别为 1.66%、21.75%和 69.05%，而第三阶段贷款（已减值贷款）的口径要大于不良 贷款，因此当非不良贷款转入不良后，大约需多计提贷款原值 47%~67%的拨备。 而当年新发放的贷款很少形成不良，故按照第一及第二阶段拨贷比计提拨备，其对 利润的侵蚀远小于贷款下迁为不良的影响。

不良贷款的形成来自于正常和关注贷款的向下迁徙，其减少主要来自清收、核 销、转出、重组上迁、以物抵债等处置途径。不良贷款总量的变化仅反映期初与期 末两个时点结果的差异，不良额的下降或通过多种途径实现，而不同途径对计提减 值损失的影响有着较大的差异： （1）正常清收及重组上迁形成拨备回拨反哺盈利。当不良贷款通过法律诉讼、 催收等方式以现金收回时，已计提的减值准备将回拨至利润表，抵减当期发生的减 值损失。同样的，若通过债务重组使不良贷款风险等级上迁至关注，部分已计提的 减值准备也将回拨利润表。二者不同在于，若全额清收则前期计提的减值准备将全 部回拨，而重组上迁至第二阶段后仍需维持约 20%的拨贷比，故仅部分拨备可反哺 盈利。 （2）核销处置形成全额损失，补计提拨备影响盈利。贷款形成不良时并不会全 额计提拨备，但当贷款进入核销程序，最终核销时将形成全额损失，需补计提拨备 至 100%。同时由于贷款核销程序较长，通常是往年的贷款在今年核销，例如 1 亿 元贷款在去年形成不良，去年已计提拨备 8000 万元，经过监管部门审批后于今年 完成核销，形成全额损失，今年增加计提拨备 2000 万元。 （3）其余方式处理不良资产影响盈利有限。无论是向金融资产管理公司转让、 以 ABS 方式出表，还是以物抵债，减值准备的变化均与处置不良贷款时的损失有 关，若损失低于已计提的拨备，那么拨备将实现回拨。相比于核销与清收，通过上 述方式处置的不良贷款总量有限，对拨备计提影响整体较小。 拨备受非不良贷款因素影响较小。当年新发放的贷款不形成不良，则按第一、 第二阶段拨贷比计提拨备，当年到期还款的贷款已计提拨备将回拨。此外，不良贷 款内部风险等级的变化，ECL 模型参数的调整，均会在贷款规模不变的情况下影响 拨备的计提，但大部分银行利润受上述拨备变动的影响有限。

在测算减值损失对盈利影响时，我们做出以下四个假设： （1）银行对房地产贷款拨备计提充分，情景分析中，假设各银行不同阶段房地 产贷款拨贷比，分别是该银行全部贷款各阶段拨贷比的 1.1 倍、1.3 倍和 1.5 倍； （2）房地产贷款核销额度，与房地产不良贷款/不良贷款总额成正比，且核销前 已按第三阶段拨贷比计提拨备； （3）除核销外的变动均来自与第二阶段贷款间的迁徙和现金清收两种方式，考 虑到并非所有贷款均可全额收回，故用第三阶段与第二阶段拨贷比之差衡衡量拨备 变化比例； （4）非不良贷款的变动，均以第一阶段拨贷比为标准计提拨备。

样本银行对公房地产贷款拨备计提对盈利的拖累或放缓。根据我们测算，2023 年末样本银行对公房地产减值损失同比增长 8.8%，各情景下对净利润增速拖累幅度 为 0.69%~0.94%，该幅度与 2021 年和 2022 年相比显著放缓。 计提压力减弱主要源于不良增长趋缓。2023全年样本银行房地产不良额增长239 亿元，2022 年同期增长约 1082 亿元。房地产不良净增阶段性呈现放缓趋势，我们认 为一方面源于银行前期加强对房地产风险资产的主动暴露，将拨备计提压力前置， 为未来拨备反哺盈利腾出空间；另一方面，银行在进行贷款核销时，由于核销贷款 通常是往年形成的不良，若前期拨备计提已充分，则核销时形成减值损失相对较小。 股份行房地产拨备计提压力仍存。我们测算各类行中，国有行 2023 年末房地产 拨备或反哺盈利；城商行对盈利拖累放缓；农商行样本较少，受个别行影响波动大； 股份行拨备对盈利拖累幅度扩大，主要源于核销力度的加大。测算 2023 年样本股份 行房地产贷款核销同比增长 73.4%，大量贷款核销或掩盖了不良的真实水平，核销时 形成的减值损失亦加大了拨备计提压力。

2、 以房地产为抵押的重点业务风险评估

在衡量房地产业务对银行规模、盈利及风险的影响后，我们重点考量经营性物 业贷款、以房地产为抵押的个人经营性贷款这两项业务的风险。

2.1、 经营性物业价格下降空间有限，年内增量贷款或改善企业现金流

经营性物业贷第一还款来源是物业经营现金流。当前市场担心经济复苏放缓导 致物业空置率上升以及租金收入下降，若承贷物业价值受损，房企续贷时额度减少 或引起资金流断裂的风险。结合经营性物业当前价格以及政策，我们认为物业价值 下降造成银行不良大面积形成的概率较小。由于经营性物业覆盖范围广，我们重点 评估商超和写字楼两类物业的风险状况。

2.1.1、 零售商超经营边际改善，写字楼现金流仍承压

大城市优质零售物业空置率边际下降。疫情后北上广深优质零售物业空置率整 体提升，除深圳外空置率均于 2023Q1 达最高水平，但随后呈下行趋势，2024Q1 四 大城市空置率环比均下行。 优质零售物业租金相对平稳。北上深三大城市零售物业租金自 2017 年以来呈下 降趋势，但整体降幅有限，广州相对前期降幅较大。边际看 2024Q1 上海零售物业 租金略上升，未来租金修复趋势能否延续取决于消费需求的恢复。 写字楼物业收入承压。写字楼空置率当前处于较高水平，2024Q1 北上深优质写 字楼空置率平均值为 21.5%，较 2023 年末水平进一步上行，与疫情前（2019 年末） 相比上升 3.8pct。此外优质写字楼的租金下行幅度更明显，在企业经营现金流承压 —企业缩减办公支出—写字楼出租率下降—写字楼降低租金的传导路径下，未来写 字楼收入的修复仍取决于经济复苏情况。

2.1.2、 未来经营性物业价格大幅下降概率较小

新建经营性物业销售价格相对稳定。相比于住宅价格，新建办公楼和商业营业 用房涨幅有限且波动较小。2023 年末，新建办公楼单位面积价格为 13773 元/平方 米，较 2015 年水平上升 6.6%，同期商业及营业用房单位面积价格涨幅为 8.9%，涨 幅整体有限。 经营性物业预期收入改善空间大。当前经营性物业租金收入仍承压，但同时新 建商超和办公楼售价保持平稳，二者看似背离，实际反映了物业收入改善空间较大。 除了受宏观经济影响，企业战略、物业管理水平亦较大程度决定了承贷物业收入。 尽管租金和空置率均弱化物业预期收入，但通过物业改建或管理提升后实现更高的 人气及管理效能，承贷物业的估值亦将上涨，增厚了房企偿贷能力，降低银行经营 性物业贷款生成不良的风险。 当前 LTV 距上限有较大空间。部分银行披露对公房地产业务平均抵押率在 40%~50%，假设当前上市银行经营性物业贷平均 LTV 为 45%，则物业价格较当前 下降约 46%时，方触及 70%的抵押率上限。考虑到新建经营性物业单位面积价格长 期以来上涨幅度有限，我们认为当前价格基础及外在因素均不支持物业估值大幅下 降，故风险整体处于可控范围。

2.1.3、 经营性物业贷款将改善房企现金流

经营性物业贷款将改善房企资金压力，降低房企的违约风险。当前经营性物业 贷主要特征包括：（1）贷款期限长，经营性物业贷款期限一般不超过 10 年，最长 不超过 15 年，远高于期限在 3 年以内的房地产开发贷，延缓了续贷压力。（2）利 率价格低，部分现金流良好的优质物业，10 年期贷款利率大约在 2.5%左右，资金 成本低于 3.00%~5.00%的房地产开发贷。若房企能有效盘活处于经营期的项目，获 得长期限低成本的贷款资金，无疑将降低债务违约风险。 政策端对优质房企融资支持力度加大。2024 年初，央行与金融监管总局发布了 《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确全国性商业银行在 2024 年底前可向 规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款，用于企业及其集 团控股公司房地产领域的债务偿还，包括贷款和公开市场债券。《通知》将企业通 过经营性物业贷债务置换这一用途合规化，商业银行可通过该种形式满足房地产企 业融资需求。我们认为受此影响，全国性商业银行房地产贷款规模在 2024 年或有 所上升，但不应将其视作银行资产质量的压力，其本质是置换存量债务的工具，房 企现金流改善下，其违约风险亦降低。

2.2、 个人经营贷置换按揭的行为，或使部分城农商行面临风险

以经营贷置换按揭贷款的现象长期存在。经营贷主要分为有抵押物和纯信用两 种类型，个体工商户可抵押房地产并将资金投入生产经营。但这也催生了违规套用 贷款的空间，中介机构通过提供“过桥资金”，伪造经营流水的方式，协助客户套 用低息个人经营贷款置换存量按揭。市场担心存量业务到期时，抵押物价格的下降 会催生客户违约风险。

2.2.1、 个人经营性贷款隐含风险值得关注

个人经营性贷款风险溢价或无法覆盖实际风险。个人经营性贷款期限通常在 1~3 年，最高不超过 5 年，贷款期限远小于 30 年的按揭贷款。同时，对于以房产为抵 押的经营贷款，部分银行利率可降至 3%以下。受利率及期限的影响，客户通过个 人经营性贷款置换按揭的动机上升，当资金违规投入房地产市场时，客户第一还款 来源由其经营收入转换为财富水平，房价下行将造成个人财富水平缩水，同时抵押 物价值下降形成续贷缺口，违约风险上升。此外，根据信用风险高级法要求，零售 贷款分类时，按揭贷款及住房抵押的个人经营性贷款均归入个人住房抵押贷款项 下，其违约概率在各类零售贷款中较低，但违约概率计量模型基于历史数据，若房 价持续下行造成较大续贷缺口，则当前违约概率或无法体现其真实风险水平。

2.2.2、 存量个人经营贷风险集中于农商行

居民经营贷置换按揭行为或减少。短期个人经营贷增速高峰位于 2024Q1，中长 期位于 2023H1，随后增速出现明显回落，或体现居民以经营贷置换按揭行为的减 弱。一方面对于新购房者，由于央行 5 月份对个人住房贷款利率政策进行了调整， 随后主要城市均放款了首套及二套房的利率政策下限，致使新购房者通过置换的套 利空间缩窄，抑制经营贷套利需求；另一方面对于存量购房客户，由于各类资产收 益率的下行，当前置换按揭的性价比低于提前还贷，故在现金流充足的情况下，购 房者倾向于提前偿还。

存量业务风险仍存，或集中于城、农商行。披露数据银行中，城、农商行经营 贷整体不良水平高于国股行。此外相比于不良率的变化，不良额的持续增长更需关 注。部分银行经营贷投放增速较快，或通过规模的增长掩盖经营贷不良率实际水平。 前期投放经营贷当前面临续贷风险。2019 至 2020 年期间，部分银行经营贷增速 较快，若违规流入房地产市场则存风险隐患。假设 2019 及 2020 两年新投放的个人 经营贷于今年集中到期，同时假设形成不良的比例分别为新增规模的 10%、20%和 30%，以 2023 年末贷款规模为基数，测算上市银行不良率静态抬升 0.16%~0.49%。 城、农商行客群集中于小微及个体工商户，客群基础提供了个人经营贷投放的广阔 空间，但同时经营贷流入房地产市场的风险也会高于国股行。

3、 差异化情景下银行不良率边界测算

房地产价格下行为经济波动的表现。在衡量房地产价格下降对银行资产质量的 影响时，通常遵循房地产价格下降—抵押品估值变动导致抵押率上升—银行减少可 贷额度或要求补充抵押物—客户资金链断裂形成银行不良的传导链条。但该方法仅 仅考虑了房价下行单一因素，而房价下降仅仅是经济波动的一种表现。商业银行在 实际计提减值准备时，也是通过预测未来宏观经济指标，运用预期信用损失模型进 行计提，故通过衡量经济指标变化对银行不良率的影响更为合理。

在设定其余参数相同的情况下，预期不良率提升幅度，受拨贷比及第三阶段拨 贷比的综合影响：拨贷比越高，第三阶段拨贷比越低，则测算预期不良率提升幅度 越大。以 2023 年末贷款总额为基数，根据我们测算，若 ECL 模型由基准情景全部 切换至悲观情景，则上市银行预期不良率上升幅度约为 2.22%，股份行压力相对较小， 测算预期不良率上升 2.01%，农商行预期不良率上升 2.75%压力最大，该测算结果与 前述个人经营贷款风险集中于农商行的观点相互印证。 预期不良的概念是指银行在最悲观的宏观情景下所暴露的不良，实际情况并非 与统计模型完全吻合。模型基于历史数据，但在经济发展过程中新旧动能转换的窗 口期，经济指标虽有所波动，但并不直接造成信用风险的上升，相反旧产能规模的 压降有利于银行降低存量风险。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）