2022年京基智农研究报告 立足粤港澳大湾区，战略布局生猪养殖

1 立足粤港澳大湾区，战略布局生猪养殖

1.1 聚力生猪养殖，农牧板块全产业链发展

京基智农创立于 1979 年，为中国首家农牧上市企业。前身为深圳市 养鸡公司，定位于保障深圳及香港市场对活鸡、鸡肉的需求。1994 年 11 月，公司在深交所挂牌上市（股票代码：000048）。2019 年 7 月确 定“深化农业主业发展”核心战略，聚力生猪养殖事业；2020 年 4 月 更名为“京基智农”。历经 43 年的稳健发展，现已成为一家拥有现代农 业、房地产等多元业务的现代化农牧企业。 公司坚持以现代农业作为战略核心业务，已健全畜禽繁育-饲料-养殖优质畜禽产品的食品生产全产业链，在广东省及周边建设多个集饲料 生产、育种、养殖、屠宰加工及物流于一体的生猪产业链项目，全力 打造以粤港澳大湾区为核心，辐射广东全省的优质安全畜禽产品链 条。此外，公司携手华南农业大学和中国农科院深圳基因组所，打造 自繁自养、全产业链可溯源的猪肉工厂模式，探索“立体聚落式”楼 房养殖模式。通过搭建智慧养殖平台建设生猪产业链项目，运用数字 化、智能化技术发展智慧农业。

1.2 四十三年破茧蝶变，生猪项目落地腾飞

1979-1998 破茧成长，公司成为供港企业并成功上市。1979 年，深圳 市养鸡公司成立。1984 年，公司成为深圳市四家具有活鸡输港权的单 位之一。1994 年，在深交所挂牌上市，成为中国首家农牧上市企业。 2009-2019 跨越蝶变，公司逐渐明确农业主业。2012 年，收购惠州京 基智农畜牧有限公司，着手打造一个高标准示范养殖基地。2013 年， 收购厦门牧新实业，延伸农业产业链。2018 年，京基集团成为控股股 东，开始布局农业。2019 年，将现代农业调整为公司战略核心业务， 聚焦生猪养殖。 2020-2022 布局腾飞，公司助力稳产保供，着重发展现代农牧业。2020 年，农业板块四大公司获批“民生保供企业”资质证明。2021 年，公 司徐闻项目一期、高州项目出栏首批育肥猪；徐闻二期、徐闻三期、 文昌项目首批仔猪降生；贺州项目实现引种投产。2022 年，高州生猪养殖项目已成功认证成为供深食品基地。

1.3 营收净利快速增长，主营由房地产转向现代农牧

公司营收、净利在 2018 年迎来新控股股东后快速增长。2012-2021 年 公司营收整体稳步增长，从 14.53 亿元增长到 32.21 亿元，年复合增 速 9.25%；归母净利润略有波动，但整体仍呈现上行趋势，2012-2021 年，归母净利从 0.28 亿元增长到 3.89 亿元。其中 2012-2017 年公司平 稳发展，2018 年迎来新控股股东后公司业绩快速增长，并在 2019 年 继续上涨，营收达到 49.19 亿元，净利 11.01 亿元。在此之后随公司 战略从房地产行业转回农牧行业，营收、净利随养殖行情有所震荡。 2022H1 年因生猪行情较差，公司业绩承压，预计下半年将随猪价回 升实现生猪养殖业务扭亏为盈。

公司目前主营业务包括现代农业和房地产业，且发展重心逐步向现代 农牧业转移。2017-2021 年公司主营业务为房地产，2021 年主营占比 为 68.80%。2022H1 无房地产业务收入，主要系公司上半年无地产项 目结转销售收入，公司部分房地产项目有望在 2022Q4 陆续进行入伙 交付并确认相应收入。但随着公司发展重心转向农牧业，2017-2022H1 年公司养殖业务收入占比不断提升，从 3.55%上升到 66.29%，2022H1 公司养殖业务贡献营业收入 7.26 亿元，同比+850.10%，主要系公司 上半年生猪产能释放。公司饲料业务占比较为稳定，2022H1 实现营 收 3.59 亿元，营收占比 32.83%。 公司现金流稳步增长，经营情况稳健。从公司现金流量来看，公司的 经营活动产生的现金流量净额整体呈增长趋势，说明公司的回款能力 强，财务压力较小；投资活动产生的现金流量净额整体也呈上行趋势， 主要源于企业积极有序拓展新项目，不断推动自身发展；筹资活动产 生的现金流净额负数年份较多，2022H1 随着生猪养殖项目产能释放， 融资需求减少，归还借款增加。综合而言，公司经营情况稳健，且生 猪养殖项目产能逐渐释放，未来养殖规模也会逐步扩大。

1.4 股权结构稳定集中

目前，京基集团为第一大股东，持股比例 38.07%，深圳市京基时代实 业有限公司持有股份 29.85%，公司控股股东京基集团持有第二大股东 深圳市京基时代实业有限公司 100%股权。陈华为京基集团董事长， 持有京基集团 90%的股份，股权结构较为集中，可以提高决策效率， 有利于公司的良好运转。

2 生猪产能加快释放，有望受益于猪周期上行

2.1 生猪板块仍在上行，行业景气度有望持续

所谓猪周期，本质上是因供需之间的矛盾引起的价格周期性波动。在 猪价上涨时，养殖户对市场存乐观预期，补栏积极性提高，能繁母猪 存栏随之增加，从能繁母猪配种到商品猪出栏，商品猪需要 10 个月 左右的生产周期，由此表现为 10 个月后的生猪供给随之增长，而随 着供给的持续增加，供过于求以致猪价下跌；在猪价下跌后，养殖户 生产经营承压，加大低效能繁母猪淘汰力度，传导后表现为 10 月后 的生猪供给减少，而随着生猪供给的减少，猪价逐渐回升上涨，如此 周而复始，最后演绎形成了猪周期。因此，当期猪价由当期生猪供需 关系决定，并反过来通过作用能繁母猪存栏影响之后的猪价。

复盘猪价和养殖盈利：猪价从去年年初的 35 元/kg 左右开始，之后快 速下跌至 10 月最低的 11 元/kg 左右，养殖盈利随着猪价下跌，并在 去年 9-10 月亏损程度最深，迎来去化高潮，对应今年的 7-8 月生猪供 给将大幅减少。去年 11-12 月的猪价短暂回暖至成本线，养殖亏损缓 解；随后今年 1 月猪价继续走低，一直持续至 3 月底，养殖户再次陷 入亏损，判断对应今年 12 月生猪供给端仍有较大幅度下降。此后，母猪产能继续去化，至今年 5 月左右停止。因此，通过猪价和养殖盈 利的变化可以推断出本轮产能去化始于去年 5 月左右，在去年 9-10 和今年 2-3 月迎来去化高潮，至今年 5 月停止。

从供给角度看，尽管存在压栏和二次育肥等现象，短期看二育可能会 导致部分供给延后，中期看，二育主要影响周期高度，不改变供给边 际向下趋势，即改变当前周期景气度。从需求角度看，随着天气逐渐 转凉，进入传统的猪肉消费旺季，猪肉消费持续上升。从季节性角度 分析通常 11 月开始需求端明显上升，12 月的猪肉消费需求能达到 7 月的 1.4 倍左右（将月屠宰量近似为月生猪供给）。因此在供给边际持 续向下+需求边际持续向上，下半年整体价格有望高位震荡，高景气 度延续。

2.2 进击的粤港澳现代化养殖龙头

生猪养殖模式：繁育育肥一体化、四周批模式实现全进全出。公司生 猪产业链项目采用国际先进的 4-5 层“立体聚落式”楼房养殖模式、 6750 繁育育肥一体化，即 6000 头父母代母猪（提供断奶仔猪），750 头祖代母猪（可以更新换代）在一个区域内，并配备相应的 72000 头 育肥栏位。该模式在猪场内部可实现原种猪-种猪-育肥的自循环，基本无需对外引种，并减少了仔猪、后备母猪周转，极大降低了非洲猪 瘟等猪只疾病对猪场的影响。

全场实行四周批生产方式，即每四周（28）天规律且集中地进行配种、 分娩和断奶，充分利用配怀舍和分娩舍栏位，实现养殖标准化、批次 均衡化、产能最大化，提高生产效率，降低生产成本。全场分娩舍母 猪为 1 个批次，所有小猪在 7 天内出生，场内始终只有一批哺乳小猪。 1 个批次分娩 1080 窝、21-23 天断奶，断奶 12000 头，刚好满足一楼 4 层的保育育肥舍，实现全进全出。该模式下，断奶仔猪批次分明， 便于饲养管理和防疫，减少外来病原对猪群健康的影响，提高猪群的 健康度。

6750 楼房养殖模式拥有两条生产线，六栋育肥楼，两栋母猪楼（配怀 +分娩）。其中，母猪楼是五层的，包括三个繁殖分场。繁殖一分场为 GP 场，母猪规模 750 头，位于妊娠楼和分娩楼第一层；繁殖二分场 为 PS 场，母猪群规模 3000 头，位于妊娠楼和分娩楼第二、三层；繁 殖三分场同繁殖二分场，为 PS 场，母猪群规模 3000 头，位于妊娠楼 和分娩楼第四、五层。母猪楼一楼是祖代母猪，生产出来的父母代仔 猪育成后就上楼，在更新 2-5 层的母猪栏位，21 天后将仔猪引至育肥楼。每栋育肥楼定位为一个分场，总共有六个育肥分场，每个分场是 四层，每层有 2 个单元，1 个单元设计存栏 1500 头，即每个分场存栏 规模 12000 头。

公司养殖模式有以下特点： （1）土地集约：公司楼宇聚落式立体养殖多采用 4 层以上楼房模式， 与平层养殖相比可以显著节约土地面积，楼房猪舍土地集约利用率提 高 5 倍。节省的土地将充分用于种养循环，解决南方地区单场规模无 法提升的难题。 （2）运行效率高：规模化养殖为落实闭群、批次化生产提供良好条 件，能有效减少外来病原，提高猪群的健康度，且适度规模化有利于 提高项目的规模效应与运行效率。空间封闭防护，每层均为独立运作， 高楼层生产流线集约，更有利于猪只健康成长。 （3）节能环保：在猪舍内经机械刮粪收集，猪舍外采用罐式发酵， 实现粪污全密闭生物发酵处理，添加有机辅料及微生物菌种，生产的 有机肥用于当地农作物的施肥，形成种养结合的循环生态体系；养殖 场污水通过污水站系统处理，中水回用，从源头节水，减少水资源浪 费，实现达标排放和循环利用。

生猪产能：产能逐步释放，可支撑公司 2023 年出栏目标。聚焦生猪 养殖业务，围绕粤港澳大湾区，逐步建设生猪养殖产业链项目。至目 前为止，广东湛江徐闻、茂名高州、海南文昌及广西贺州项目均已实 现引种投产，其中贺州二期项目于 2022 年 8 月顺利引种，预计今年 能够出栏 100 万头，明年实现满产年出栏 225 万头。以粤港澳大湾区 为主要销售区域，公司 2022 年 1-9 月生猪出栏 89.30 万头，其中商品 猪 72.17 万头，仔猪 17.13 万头。截止到 2022 年 9 月底，公司母猪存 栏约 10.5 万头，其中基础母猪约 8.3 万头，后备母猪约 2.2 万头，基 本可支撑 2023 年 200 万头的出栏目标。

目前公司已建成及在建项目出栏规模共计 225 万头，徐闻项目出栏规 模为 90 万头，贺州项目出栏规模是 60 万头，高州项目为 45 万头， 文昌项目为 30 万头。徐闻项目：采用批次化自繁自养的经营模式， 总投资超过 20 亿元，年出栏商品猪设计产能 90 万头，预计今年出栏 能接近 60 万头。一期主要包括 1500 头祖代种猪生产线 1 条、6000 头 父母代种猪生产线 2 条；二期和三期养殖项目分别年出栏 36 万头商 品猪。项目于 2020 年引种，每年定期对母猪进行更新。贺州项目： 采用国际先进的“立体聚落式”养殖模式和自繁自养的经营模式，年 出栏商品猪设计产能 60 万头，分两期建设，每期设计产能 30 万头。 高州项目：采用国际先进的“立体聚落式”楼房养殖模式和自繁自养 的经营模式，年出栏商品猪设计产能 45 万头。文昌项目：采用批次 化自繁自养的经营模式，计划投资近 10 亿元，分生猪养殖和产业配 套两期开发，年出栏商品猪设计产能 30 万头。

养殖成本：持续降本增效，项目成本有望进一步下降。截至 2022 年 9 月底，公司育肥猪平均生产成本约 17 元/公斤，断奶仔猪成本约 419 元/头。四个基地中高州成本较为优秀，已实现育肥猪养殖成本 14.9 元/公斤，断奶仔猪生产成本约 430 元/头。徐闻项目受前期引种种群 问题影响，上半年成本较高，目前公司通过人才内部调用、种群更新 持续改善徐闻项目养殖成本，预计四季度成绩改善明显，明年成本向高州项目看齐。贺州、文昌项目复制高州模式，目前生产成本在 15~16 元/公斤左右，因此预计公司 2023 年总完全成本可以降到 17 元/公斤 左右。 售卖价格：面向粤港澳大湾区，生猪价格普遍高于全国平均水平。根 据农业农村部显示，广东城镇及农村人均猪肉消费量分别为 25.81kg/ 年及 26.32kg/年，高于全国城镇及农村人均水平（分别为 19.04kg/年 及 17.11kg/年）；与此同时，广东肉猪供应来源于省内占比为 83.9%。 2022 年 1-9 月广东省生猪均价 18.66 元/kg，同期全国生猪均价 17.19 元/kg，相比广东省生猪均价高于全国均价 1.47 元/kg。公司定位于服 务粤港澳大湾区市场，生猪卖价有较为明显的区域优势。

生物防控：采用全密闭式空间过滤，建立简单高效的生物安全体系。 项目采用全进全出、封闭管理的方式，全程全密闭空气过滤，能有效 提高生物安全防控等级，降低疫病尤其是非洲猪瘟的风险，保障猪只 安全，生产高品质猪肉。公司营造高洁净养猪空间（三层防护网+初 效墙+高中效/亚高效墙），将 PM2.5 以及蓝耳病、伪狂犬等病毒阻挡 在猪舍外，大大减少疫苗和药品的使用，保障安全、高品质猪肉的生 产。根据科学的生物安全防控原理，重点洗消中心建设，完善猪场内 消毒设施设备等相关措施，并结合项目风险程度优化洗消烘程序，减 少过度检测、过度消毒、过度洗澡等流程，严格控制成本，建立了简 单高效的生物安全体系。 养殖管理：采用智能化养殖管理，有助提高工作效率。公司生猪产业 链项目采用自动喂料系统、自动饮水系统、自动清粪系统、自动环控 系统、过滤除臭系统、粪污无害化处理系统、远程监控信息化系统等 八大智能化养殖管理系统。饲料成品通过料管密封输送，自动称重； 根据不同猪只、不同生长阶段的适宜温度，通过风机等设施来实现小 环境的自动控制；饮水采用先进节水器给水设备；猪舍采用半漏缝地 板，实现自动刮粪；配套国内领先的初效空气过滤设备，且可以经过 喷淋式降低臭气及噪音污染；配套污水处理站以及粪肥处理中心，实 现中水回用；通过物联网连接到中央控制室和手机终端，实时监控。

全程可追溯体系：搭建智慧养殖平台，建立全程可追溯食品体系。2020 年 4 月 3 日，公司与金蝶集团战略合作签约仪式暨京基智农智慧养殖 平台启动会举行。公司智慧养殖平台的搭建，可以整合生猪产业链上 的所有资源，为各地项目建设统一的资源计划平台，构建完整的生产 标准、标准作业、计划驱动管理平台，从饲料采购、育种、繁殖、保 育、育肥、屠宰、冷链、食品加工、终端销售形成完整的产业闭环， 实时掌握生产运营情况，指导生产运营，精细化成本管理，便捷采集 生产数据，实现低成本复制、数字化运营、可视化管理及全链条全周 期可溯源管理。此外，公司建立从“畜禽繁育—饲料采购—饲料加工 —生猪养殖—屠宰加工—冷链物流—终端销售”全程可追溯系统，实 现从生产、加工到餐桌全程可追溯体系。

食品建设：积极开展食品端建设，成为首批供深食品企业。公司持续 供港近 40 年，以旗下食品为主体开展食品端建设，拥有猪肉、香鸡、 麻黄鸡、鸡蛋等自主品牌的优质畜禽产品，进驻了连锁商超、大型食 品企业、连锁餐饮、新零售等渠道。公司猪肉产品是 2015 年第一届 全国青年运动会和 2017 年金砖国家领导人厦门会晤指定的猪肉食材。麻黄鸡、香鸡两大肉鸡产品被评为“食全食美名食材”。2019 年 8 月， 公司成为首批供深食品企业，旗下惠州养殖基地成为供深基地，麻黄 鸡、香鸡成为首批“供深食品”。公司于 2020 年 12 月与深圳市市场监 管局签订供深生猪产销战略合作框架协议，约定优先向深圳市供应生 猪及各类肉制品。目前公司已稳定向深圳市场供应生猪。2022 年春节 疫情期间，公司作为“首批疫情防控生活物资保障企业”，承担了深圳 市 30%的猪肉供给，保证深圳市民“肉篮子”量足价稳质优。

惠州基地：惠州是农业部肉鸡标准化示范场，也是首批供深食品养殖 基地，现有土地 6400 多亩、现代化鸡舍 10 万平方米，地域辽阔，养 殖环境优良。基地以国际先进标准为养殖标准，实施完整的可追溯制 度，以确保养殖的畜禽产品都有严格的质量保证。东莞基地：东莞麻 涌示范基地现已获国家发明及实用新型专利数十项。基地建有虾塘、 标准化鱼塘、标准化鸡舍鸭舍，配备现场疾病诊断及检化验室。2019 年，基地引入集装箱养殖，完善受控式高密度集装箱水产养殖技术， 为集装箱养殖模式推广提供技术指导。

3 饲料配套支撑生猪养殖，房地产未来预计创收 150 亿

3.1 饲料业务：配套猪场，拥有业内领先技术

公司旗下猪场项目均配套自用饲料厂，采用业内领先的生物安全控制 技术和先进的智能自动化生产设备，减少人为干预、高精度、无残留、 自动化、全程可追溯，在保障生产安全、生物安全的前提下，确保产 品质量稳定可靠，节能高效，掌握饲料工业高端核心科技。 公司高州饲料厂设计年产能 18 万吨猪饲料，可满足生猪养殖年出栏 量 45 万头的饲料需求，2021 年 11 月 26 日投产，12 月 15 日满产， 并超出设计产能。贺州饲料厂采用行业顶尖饲料设备供应商瑞士布勒 的成套设备，于 2022 年 8 月正式投产，年产 36 万吨猪饲料及 6 万吨 预混料。文昌饲料厂于 2022 年 6 月实现封顶，年产 12 万吨猪饲料。 徐闻饲料厂亦在稳步推进和建设中，预计年产猪饲料达到 36 万吨。 公司现有饲料业务对养殖业务可提供一定支持，同时公司在各项目所 在地投资配建饲料厂以满足生猪养殖项目所需，实现饲料供应从委托 加工模式转为自供自产模式。

3.2 房地产业务：项目稳定推进，未来预计创收 150 亿

房地产业是公司的战略支持型业务，以房地产项目为载体提供智能、 优质的一体化服务，完善从城市开发到城市综合运营的服务体系。山 海上园项目，位于深圳宝安区宝安大道，项目总占地面积达 11.3 万平 方米，总建面约 70 万平方米，计划分四期开发。其中： 山海御园项目：货值约 110 亿，已于 2021 年 7 月中旬开盘销售，截 至 2021 年底，签约面积达 108029.79m2，项目完全去化预计可实现 110 亿元的现金回款；2022H1 预售 13.11 亿，上半年暂未确认收入，至 2022 年 8 月末，商品房累计销售面积超过 12 万 m2，预收款项超过 85 亿。山海公馆项目：2022H1 预售 2.60 亿，货值约 40 亿，已于 2022 年 6 月中旬开盘。 项目共计货值约 150 亿，且公司地产净利率高于行业，参考公司地产 业务往年 20%左右的净利率，预计地产项目未来 2-3 年可贡献的净利 超过 30 亿。

4 盈利预测

公司业务主要分为养殖、饲料和房地产三大业务板块，假设如下： 养殖：目前生猪出栏量在稳步上升，猪价处于上行周期，预计 2023 年猪价行情较好，整体价格偏强，2024 年价格有所回落。根据公司 公告和测算，我们预计 2022-2024 年生猪出栏量为 100/200/250 万头； 营收为 21.85/48.30/56.06 亿元，毛利率为 10.53%/22.38%/17.95%。 饲料：随着生猪行情回暖，饲料需求也会逐步增加，预计 2022-2024 年营收为 8.62/10.74/12.98 亿元，毛利率分别为 9.86%/10.89%/12.40%。 房地产：目前在售地产项目主要包括三期山海公馆和四期山海御园项 目，预计 2-3 年内售空，之后不在新增其他房地产项目。我们预计 2022-2024 年营收为 60/60/30 亿元，毛利率相对稳定，分别为 65%/63%/62%；参考公司地产业务往年 20%左右的净利率，预计 2022-2024 年净利润为 12/12/6 亿元。

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