华发股份房地产开发及衍生业务布局进展如何？

近年来，公司商品房销售震荡向上。

1、房地产开发：优化资产布局，增厚一二线城市

开发业务立足珠海、面向全国

公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤 港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、 华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局。截止 2021 年底，公司房地产开发业务深耕珠海、武汉等地区。2021 年末，公司总 土地储备占地面积合计为 898.9 万平。截止 2021 年底，公司在珠海、武汉、鄂州、沈 阳、大连的土储占地面积的占比分别为 14%、11%、10%、7%、6%。 截止 2021 年末，公司总土储权益建筑面积合计为 1820.7 万平。截止 2021 年底， 公司在珠海、武汉、沈阳、绍兴、鄂州的土储建筑面积的占比分别为 17%、15%、7%、 6%、5%。

2021 年，公司房地产租赁项目类型包括购物中心和商业街、办公楼及其他等多种业 态，2021 年，公司在上述项目业态上的出租建筑面积分别为 37.89 万平、13.67 万平， 占比分别 73%、27%。 同期，公司上述项目业态上的出租收入分别为 2.89 亿元、3941 万元，占比分别为 88%、12%。

2022年前三季度公司房产销售额保持相对稳定

近年来，公司商品房销售震荡向上。2022 年 1-11 月，公司实现商品房销售额 1024.0 亿元，同比下滑 0.19%。同期，公司实现商品房销售面积 328.9 万平，同比下滑 17.1%。 在 2022 年行业普遍大幅波动下，公司销售额依旧保持相对稳定。我们认为以上表 现与公司业务布局和品牌价值息息相关。

公司2022年前三季度新增土储主要分布在一二线城市

2022 年前三季度，公司新增土储的权益建面的城市分布主要在上海、杭州、成都等 地区，其新增土地权益建面分别为 71.59 万平、25.76 万平、17.4 万平，占比分别为 52%、 19%、12%。 2022 年前三季度，公司新增土储的权益建面的城市等级分布主要在一二线城市。其 中一线城市、二线城市、三四线城市新增土储的权益建面分别为 71.59 万平、60.03 万 平、6.92 万平，占比分别为 52%、43%、5%。

2022 年 1-9 月，公司新增土地项目均位于一线城市及强势二线城市，主要集中在华 东地区。2022 年 1-9 月公司新增土地项目共 16 个，其中上海占 8 个，杭州占 3 个。2022 年 1-9 月公司新增土地出让面积为 64.41 万平，其中上海占比为 57.8%、杭州占比为 17.8%、成都占比为 11.3%、珠海占比为 8.0%、中山占比为 3.5%、武汉占比为 1.7%。 我们认为公司持续聚焦高能级城市布局、深耕华东地区战略，优先补充核心城市核心地 段土储，为后续销售恢复做好充足准备。多年来，公司的新增土储金额/商品房销售额之比高于行业均值。2022 年 1-10 月， 公司新增土地金额 337.5 亿元，占公司同期商品房累计销售额的比为 40.15%，高于同 期全国行业均值 5.57%。

2、衍生业务有序发展

商业运营

华发商业，作为“一核两翼”发展战略中的重要一翼，从无到有，从 1 到 N，从珠海 到全国，为高品质消费人群打造极致空间，优悦体验。 2014 年，华发商都盛大开业取得圆满成功。华发商都的全面开业运营，开创了华发 商业地产品牌，极大坚定了公司推进商业地产板块发展的信心；运营方面，公司成立了 商业经营公司，并按业态类别设立了华发商都、华发新天地和华商百货三家下属公司， 逐步完善整个板块的营运管理机制，为下一步加快商业地产板块发展奠定基础。

2015 年，公司商业地产发展再上新台阶。形成华发商都、新天地两大产品线，华商 百货和阅潮书店两大自营品牌体系的发展格局，并实现业务互补和板块联动，推动公司 商业地产发展进入新阶段。 2021 年，公司商业板块全国化布局逐渐成型，步入战略转型发展新轨道，珠海、太 仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业，全面打响华发商业品牌。2022 年上 半年，公司商业板块全国化布局持续推进，已进驻全国 16 个重点城市，旗下项目逾百 个。

目前华发商业“3+3”业务线产品生态体系日臻完善，持续打造优质商业配套赋能住宅 主业。其中，三大主营业务为：以华发商都为代表的集中式商业线，以华发新天地为代 表的社区商业线，以珠海中心为代表的商务办公线；三大自营业务为：华商百货、阅·潮 书店、华发奥特美。帮助商业板块快速匹配不同市场需求，积极推进战略规划定位及全 国布局发展，实现突破。

三大主营业务。珠海华发商都总建筑面积 18 万平，投资达 20 亿元，致力打造珠海规模最大、档次 最高、功能最完善的购物中心。华发商都由优生活馆（综合商业区）、名品馆（国际奢华 主题区）二大主题区域以及大型生态水景休闲广场组成。汇聚多种业态，包括国际一线 品牌旗舰店、巨幕电影、国际高端精品超市、高端餐饮、时尚服饰、数码产品、儿童乐 园、酒窖酒庄、美容 SPA 等元素。融合全球饮食文化与艺术文化精华，集购物、休闲、 娱乐、美食为一体，开启珠海全新时尚 MALL 生活。

珠海华发新天地，位于珠海“母亲河”前山河畔，整体规划面积约 4 万平，以开放性 的街区带来轻松写意的购物氛围，导入度假消费模式，引进时尚业态和特色品牌商号， 成为融吃、喝、玩、乐、购为一体的标杆性河岸商业街区。 珠海中心大厦位于珠海十字门中央商务区，高 330 米，地下高 2 层，地面高 65 层， 其中 37 至 65 层是国际白金五星级酒店瑞吉酒店，设有 250 间豪华客房及套房；下部将 建成珠海档次最高的国际标准甲级写字楼，拥有 270 度全海景的开阔视野。业界认为， 珠海中心大厦建成后，极大促进珠海国际宜居城市建设、珠海“三高一特”产业发展和横 琴自贸区建设，将推动珠海高端服务业发展。

三大自营业务。珠海华商百货有限公司为华发商业旗下公司，专注自营品牌及代理国内外知名品牌， 引领珠海进入精品意识的时尚时代。自营品牌“LA GALLERIA 商都精品荟”是专业经营国 际奢侈品牌的买手集合店，作为珠海第一家买手集合店于 2014 年入珠海华发商都。珠 海华商百货有限公司立足珠海，展望全国，继续致力于开拓与经营更易被中国高端零售 市场所接受的品牌，丰富顾客的消费升级。

2014 年 5 月 30 日，珠海首家新型复合式书店阅·潮书店正式诞生，它是以“旗舰店 +N 个社区店”为模式的文化体验式书店。同时阅·潮书店也是一个积极探索不同文化领 域，呈现以书为载体，融合咖啡、文创精品、文化名家沙龙活动于一体的互动体验式生 活美学空间,以“空间和活动”形成一个关怀城市人文的精神场所。 珠海奥特美康体企业管理有限公司是华发股份专门从事会所经营管理的专业公司， 以 “打造一流健身品牌，实现会所管理输出”为主要宗旨。

上下游产业链

公司以住宅产业为中心，顺产业链上下拓展，形成包含华发文传、华发优生活长租 公寓、华发城市更新、华发设计、华发营销、华发代理、华实中建、华发园林、华发资 管、华宜投资及建研中心等在内的房地产全价值链业务，并在各领域精耕细作，成为行 业翘楚。

华发优生活长租公寓。华发优生活公司成立于 2018 年，是公司为践行国企社会责任而打造的长租公寓业 务平台，致力于提升城市租赁生活品质，成为中国品质公寓服务运营商中的领创者。 华发优生活依托华发股份地产开发全产业链与成熟的运营体系，通过开发建设大型 租住社区和升级改造存量物业，为市场持续打造具有华发特色的多元化租住产品，旗下 产品线目前有三条。一是针对塔尖商务人士打造的服务式公寓“华府”，二是针对有高品 质居家生活需求的金领打造的租住社区“华庭”，三是针对为梦想积极奋斗的都市青年打 造的精品公寓“华寓”。

发设计。华发设计公司组建于 2004 年，前身是股份公司规划报建部，2005 年 2 月正式挂牌 成立，于 2006 年 6 月获得建筑设计乙级资质。华发设计公司是珠海市唯一一家兼具建 筑、室内、智能化、钢结构、幕墙等多个甲级资质、园林乙级资质的高水平综合设计企 业。 华发设计公司全面开展规划设计、建筑工程设计、园林景观工程设计、建筑装饰工 程设计，并具有轻型钢结构设计、建筑幕墙工程设计、建筑智能化系统设计、照明工程 设计和消防设施工程设计等多个专项设计资质，以及提供建设工程总承包业务、项目管 理和相关的技术与管理服务。在紧密服务于华发股份公司的房地产开发业务中，积累了 丰实的设计经验并建立起科学的设计管理体系。

华发文传。珠海华发文化传播有限公司成立于 2005 年 11 月，是珠海规模最大的综合广告公司， 创作实力及硬件设施在珠海广告行业中位于领先地位。重点业务为服务房地产上市公司 华发股份。华发文传在品牌咨询、整合推广、展示展览、公关活动、仪式庆典、娱乐演 艺、文创 IP 打造、新媒体、户外媒体运营等领域长期深耕，形成了稳健而富于开拓性的 整体业务结。

华发中建。广东华发中建新科技投资控股有限公司由华发股份、中建三局第一建设工程有限公 司、广东合迪科技股份有限公司三方出资组建。公司正以国家积极倡导的新型建筑产业 化为切入点，依托公司大股东华发股份在珠海房地产市场领域的绝对优势，积极吸收和 借鉴股东单位中建三局第一建设工程有限公司在建筑工业化领域取得的技术成就，充分 发挥珠海特区在技术研发、人才引进方面的政策优势，加大对新型建筑产业化关联领域 的投资和并购，丰富和完善公司在新型建筑产业化领域的业务布局，积极培育自身核心 优势，致力于将企业打造成为国内新型建筑产业化领域的标杆性企业。