华发股份销量、投资及土储情况如何？

销售破千亿大关，优质土储扎根一、二线，投资高能级城市。

1. 销售：稳量提价，守住基本盘，布局向华东倾斜

公司连续三年销售额超 1200 亿元，稳定提升产品单价。根据公司 2022 年年报， 2022 年公司实现合同销售额 1202 亿元，同比增速有所下降，但在行业调整、疫情等外 部因素影响下依然守住 1200 亿元销售大关。2022 年公司全年销售面积 401 万方，相较 2021 年略微下降。在销售面积下降的情况下稳住整体销售额的主要原因为平均销售单价的上行。2022 年公司销售均价为 29993 元/平，同比增长 15.4%。自行业调整以来，公 司销售单价始终保持稳定上涨趋势。

公司深耕珠海大本营，稳住公司基本盘，持续布局华东地区，华东成为公司业绩“压 舱石”。公司始终贯彻“立足珠海”的战略布局，深耕以珠海、华南地区为主的大湾区区 域。2017 年至 2022 年，公司于珠海大区的销售额从 69 亿元提升至 181 亿元，其中 2021 年达到公司历史最高值 315 亿元。虽 2022 年较 2021 年公司珠海大区销售业绩受各方因 素影响整体下行，公司仍稳居珠海市龙头地位，同时保持珠海大区销售表现在整体销售 业绩中占较大比例。

公司持续布局高能级发达地区，战略天平向华东地区倾斜，公司 2022 年华东地区 全年销售额为 779 亿元，同比增长 40.4%。从地区业绩分布来看，华东地区已然成为公 司最强增长极，回望历史，经历短短 6 年时间，公司华东大区销售额占公司全年销售额 的比例已经从 19%提升至 65%。华东已经成为公司全国化布局战略中成效最为显著的区域，确保公司在过去几年的行业大调整中仍能穿越周期取得不错的整体销售业绩。 2018 年公司积极应对市场变化，落实因城施策、一盘一策的销售策略，积极布局一、 二线及重点城市，在保持上海销售业绩稳步提升的前提下积极推进南京、苏州等华东区 域新进驻高能级城市，并在销售业绩方面取得明显突破。该年公司华东区域销售总额达 226.8 亿元，占公司全年总销售额 39.0%，自 2018 年起，公司华东区域销售额常年保持 在公司全年销售额 40%以上，已然成为公司业绩压舱石。华东区域销售业绩助公司穿 越行业周期，2020 年开始，公司华南、珠海大区作为曾经的销售额贡献大区销售额下 滑，华东大区销售表现逆势而行，帮助公司守住千亿销售大关。

2. 投资：借力合作拓宽市场，扎根华南进军全国高能级城市

2.1. 拿地时机研判精准，多元合作逆势扩大版图

华发股份拿地时机研判精准，2022 年拿地力度逆势提升。2018-2020 年公司扩张的 脚步明显提速、加速全国化布局，力争实现千亿销售规模的突破。2018-2020 年公司拿 地金额分别为 180.6、340.2、774.4 亿元，年复合增速高达 107.1%；全口径拿地强度（全 口径拿地金额/全口径销售金额）从 2018 年的 58.5%攀升至 2020 年的 93.6%。2021 年公 司则通过减缓拿地来稳定现金流，全口径拿地金额 171.4 亿元，拿地强度降至 20.9%。 2022 年公司拿地强度再度提升，并重点加深一、二线城市的布局，全口径拿地金额 375.2 亿元，拿地强度回升至 43.6%。截至 2023 年 7 月 14 日，公司进一步在 2022 年的基础 上提升拿地强度，深度布局一、二线城市，全口径拿地金额161.0亿元，拿地强度为32.8%。

2022 年公司积极创新拿地模式，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购、城 市更新等多种方式获取优质项目，华南华东倾向自主拓展、西南华中倾向多元合作。我 们统计了 2022 年 1 月 1 日至 2023 年 7 月 14 日华发股份在我国各城市拿地数据。期间， 公司分别在上海、珠海、杭州、武汉等城市共新增 22 宗土地，总权益规划建面 198.8 万 平。其中 2022 年拿地 127.8 万平，同比上升 10.9%；2023 年 1-7 月拿地 43.4 万平，同 比上升 368.5%，保持行业较高拿地强度。从区域看，公司在“大本营”华南区域拥有深 厚的资源积累，对珠海、中山、云浮三城的项目大部分采取“以招拍挂为主、权益合作 为辅”的策略，华南区域拿地权益比例高达 77.5%；公司对华东大区采取“单独获取、 自主开发”的方式获取项目，对上海、杭州两地优质项目尽可能获得垄断优势，华东区 域公司拿地权益比例高达 84.6%；公司对西南、华中两大市场开拓区域更多采用合作的 拿地方式，在合作中取长补短并有效扩大业务版图，西南、华中区域公司拿地权益比例 分别为 55.9%、60.0%。目前，公司凭借开放的合作策略与华润置地、招商蛇口、葛洲坝 等大型国央企均长期保持良好的合作关系。

2.2. 增储聚焦上海，同时开拓成都、武汉两大高能级城市

公司继续采取聚焦战略，扎根珠海并加大对上海、武汉、杭州、成都等高能级城市 的投资布局，努力开拓珠三角、长三角、长江中游等城市群的重点城市市场。2022 年至 2023 年 7 月 14 日，公司以上海为增储重心，公司共在上海获取 9 块地块，新增土储总 建面约 91.1 万平方米，权益规划建面约 81.1 万平方米。旨在使公司业务拓展重心向华 东高能级城市拓展，帮助公司降低对大湾区单一业务核心的依赖，实现多元化发展。同时公司持续增加在华南地区的拿地力度，其中珠海仍为华南地区发展重点，新增 4 块地 块，成为公司第二大拿地目标城市，意在稳定公司在珠海地区的市场龙头地位。

3. 土储：拿地强度适时回升，一、二线城市占比接近九成

存量土储结构质优量足，均处于发达地区高能级核心城市。根据 2022 年公司存量 土储数据显示，公司当前土储分布主要集中于华中和珠三角地区，分别占比 42.1%和 42.0%，其中华中地区土储主要集中于武汉和鄂州两座城市，华南地区主要集中于珠海、 中山和湛江几座城市。长三角和西部地区储量整体占比 15.9%，存量土储质地优秀，主 要集中于地区核心城市，如上海、成都、昆明、绍兴、常熟等城市。

新增土储结构聚焦高能级城市，华南、华东占比超八成，华发股份存量土储结构不 断优化升级，助力企业及时满足市场销售去化趋势，华东区域土储占比增至 46.1%。2022 年至 2023 年 5 月公司新增土储中，公司依旧深耕华南，将其作为发展核心区域。华南 地区占新增土储总建面的 41.6%，其中珠海、中山新增土储占比分别为 30.1%、4.7%， 占比接近 5 成表明公司将继续深耕华南区域，稳住龙头区域基本盘。公司在华东新增土储 68.5 万平方米，占总新增储量的 46.1%，自 2020 年开始逐步提升。进一步开拓华东 高能级城市的业务，如上海、杭州等城市在未来的发展潜力将帮助公司进一步优化土储 结构。公司土储侧重于高能级核心城市，其中上海、成都、杭州拿地权益规划建面占比 36.2%、10.5%、9.9%，能够快速销售去化的核心城市土储增多，有利于公司在未来销售 过程中更好地满足市场需求。