如何看待华发股份未来成长空间？

深入国家新区开发，股权激励效果显著，降本增效未来可期。

1. 横琴粤港澳国家级合作开发区领头人，区域开发高度覆盖

2019 年 2 月，由中共中央、国务院印发实施的《粤港澳大湾区发展纲要》中明确： 在空间布局上坚持以点带动，发挥澳门-珠海双强联合的引领带动作用深化澳珠合作， 整体提升实力和全球影响力，引领粤港澳大湾区深度参与国际合作；珠海作为粤澳合作 的“桥头堡”，《重点工作》中指出，横琴粤澳深度合作区应当做好“精准联系人”的定 位。珠海市委第八届五次全会中明确提出：建立“澳门资本+全球技术+创新人才+横琴 载体”的产业合作创新模式。截至 2018 年，在横琴注册的港澳企业已超过 3000 家。基 础设施建设层面，珠澳两地将持续推进横琴粤澳合作产业园发展，加快推进项目相关基 础设施与配套设施建设。

华发集团肩负横琴粤澳深度合作区开发的国家战略使命，以十字门中央金融区为起 点进行建设，根据城市发展需要和国家战略方向对珠海进行深度的土地开发、城市开发、 工程建造等项目，其中包括十字门 CBD 湾仔片区，可通过珠港澳大桥直达的“华发琴 澳新城”。新城最终将打造成为涵盖“会展、办公、商业、酒店”等功能为一体，占地面 积约为 60 万平方米，总建筑面积约 240 万平方米的中央商务区。其中将包括以华发珠 海中心为封面的总部办公集群，华发会展中心等珠三角设施最为先进的专业场馆、国际 会展中心组团，以华发喜来登、珠海瑞吉酒店为代表的星级酒店集群。 公司进一步提升在珠海市的投资和土地开发力度，2022 年至 2023 年 5 月，公司在 珠海市新获取 4 宗地块，新增土储总建面约 59.6 万平方米，权益规划建筑面积约 44.7 万平方米；其中珠海地区新增权益规划建筑面积占总体 30.1%，新增总建面占比达三成。

2. 完善管理层股权激励制度，激励效果显著

公司实施长效激励机制和专项激励制度相结合的内部激励措施，激励措施具体包括： 董事局专项奖励基金，股权激励计划和投拓奖励机制等措施。2017 年公司实施了于 2015 年起草、通过审议的限制性股权激励计划，该计划面向公司高管及员工共计授予 1260.9 万股。通过审核、审议、登记，剔除自愿放弃的激励股份和注销已离职员工的激励股份， 转增股本方案实施后，该股权激励计划向 8 名高管、122 名中层管理人员合计 130 人共 授予 1260.9 万股。

该股权激励计划共有四个解锁期，根据业绩考核达成情况解锁相应比例的股份数。 激励授予的股份自授予日起 24、36、48、60 个月分别解除转让限制 25%的股份数。2022 年 5 月 9 日进入第四个解锁期，公司业绩考核等解锁条件已达成，130 名激励对象实际 共计解锁 315.2 限制性股票。相应限制性股票已于 5 月 9 日上市流通，占公司总股本 0.15%。自此，公司本次股权激励股份已经全部解锁完毕。 公司在股票期权激励方面横向对比保利发展、招商蛇口、万科等头部企业存在明显 优势；该激励计划不仅在公司核心经营指标方面做出明确业绩要求，同时要求公司在保 证主营业务占比的前提下相关业绩指标优于行业平均水平。该计划有效刺激公司在持续 深耕主营业务、保证业绩成长性的同时在行业中确立优势地位。

公司此次激励计划的四个解锁均达成，公司今年净利润、资产收益率表现惊艳，激 励效果显著。较长时间的限售锁定期一定程度上加强了公司高管及中层管理人员于公司 利益关系的绑定关系，叠加相应业绩指标要求，公司净利润较股权激励实施前有显著增 长、净资产收益率维持较高水平。以 2015 年为基准，2020 年公司净利润增长率为332.4%，2020 年净资产收益率为 16.2%，激励效果显著，不排除公司会实行第二轮股权激励计划。

3. 积极优化控制销管费用，相关费率有望进一步降低

2022 年以来，公司将销管费率稳定在 6%左右的水平。根据 2022 年公司年报，公 司收入口径销管费率为 6.2%，销管费用合计 36.6 亿元。公司发展早期，由于规模扩张、 抢占市场份额积极布局全国，公司 2014 至 2018 年 5 年期间平均收入口径销管费率为 7.3%。伴随房地产市场逐步降温，公司开始积极开展多项降本提效措施，以控制开支， 降低成本。

横向对比行业前 30 名开发企业，公司销管费率居平均水平，后续有望进一步对相 关费率进行控制。公司近几年对于经营策略的调整略显成效，且计划将加强对公司内部 的管理优化和成本管控，未来有望进一步压低相关费用率。