华发股份核心竞争力体现在哪？

立足珠海，面向全国。

公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开 发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺， 主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核 心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、 成都、西安、重庆、苏州、郑州、沈阳、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发 展城市。

公司在房地产领域深耕细作 40 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠 定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。2020 年，公司构 建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、 长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，形成了珠海大区、华东大区、华南 大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局。

公司销售额从 2017 年的 310.17 亿元上升至 2021 年的 1218.9 亿元，复合年均增 长率为 40.8%。2021 年，公司位列克而瑞 2021 年中国房地产企业销售榜第 32 位，较 2020 年提升 2 位。2022 年上半年，在行业整体销售遇冷的情况下，公司实现销售额 493.91 亿元，同比降低 22.9%。根据克而瑞数据显示，公司 2022 年上半年销售全口径 金额在中国房地产企业中排名第 17 名，较 2021 年同期上升 17 位，行业地位稳步提升， 继续保持“中而美”的发展态势。 按各大区分布来看，公司销售主要布局珠海大区、华东大区、华南大区，三大区销 售额贡献在近年报告期内均有 90%左右。2021 年，公司珠海大区销售额占比为 25.9%， 华东大区占比为 45.4%，华南大区占比为 19.1%；2022 年上半年，公司珠海大区销售 额占比为 19.8%，华东大区占比为 59.4%，华南大区占比为 14.4%。

截至 2022 年中报，公司总土储面积为 2028.97 万平，其中未开发土储计容建面为 434.02 万平，在建面积为 1594.95 万平。按区域结构来看，公司土储主要集中在珠海区 域、华东区域、华南区域（除珠海）、华中区域。截至 2021 年年底，公司总土储面积为 2085.95 万平，其中珠海区域占比为 12.9%、华东区域占比为 29.5%、华南区域（除珠 海）占比为 14.0%、华中区域占比为 26.0%。 我们认为，公司从立足珠海到重点布局珠海大区、华东大区、华南大区等销售强势的核心区域，使得公司销售增长更具潜力。珠海大区、华东大区、华南大区覆盖高能级， 随着后阶段需求端政策放松刺激有望率先恢复正常发展轨道，公司未来的销售也将从中 受益。

公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争 力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、 设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升 级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链协同发展的“一核两翼” 格局。

商业运营方面，2022 年上半年公司商业板块全国化布局持续推进，已进驻全国 16 个重点城市，旗下项目逾百个。截至 2022 年中报，公司出租房地产总面积达 51 万平， 公司 2022 年上半年实现租金收入 1.99 亿元。华发商都、阅潮书店、华发奥特美康体中 心等自营业务线在疫情冲击之下多措并举稳住客流，“3+3”业务线产品生态体系日臻完 善，持续打造优质商业配套赋能住宅主业。 上下游产业链方面，2022 年上半年营销公司助力公司实现销售业绩，设计公司荣获 “2021 年高新技术企业成长 100 强”，代理公司门店配臵持续优化，更新公司多个重点旧 改项目顺利推进，优生活公司出租率目标超额达成。

公司围绕新型城镇化建设要求，把握城市发展趋势，积极践行“一核两翼”业务战略， 在保持主业稳步增长的基础上，商业运营、上下游产业链与主业形成良性互动与互补， 城市产业集群发展迈上新台阶。

公司一直以坚守“品质中国，匠心筑家”的品牌战略，以产品品质作为市场核心竞争 力，积极实施“客户导向”的产品服务理念。 2015 年，公司首次提出优+产品体系。公司拥有设计、园林、装修、营销等各个房 地产开发产业链。依托上述产业链，积极开拓“房地产+互联网”领域，开创性提出新一代 优+生活人居战略，以六大优+体系全面优化提升产品服务体系，全力打造高品质产品及 服务。

2021 年上半年，华发优+产品体系再度迭代升级，推出优+产品体系 4.0，成功构建 “6+1 产品体系并在四大维度上增值赋能”，覆盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配 套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大维 度上对产品进行增值赋能，全面提升产品品质、服务标准，进一步提升公司核心竞争力。 产品方面，2018 年，在顺应“互联网+”和全球人居发展趋势下，公司开创性提出新 一代优+生活人居战略，形成从刚需到高端的未来系、城市系、四季系、府系四大具有“华 发印记”的产品系。2020 年，公司形成未来系、城市系、四季系、府系以及 TOP 系五 大产品系。

根据公司 2021 年年报披露，2021 年，公司 60 多个项目分别斩获广厦奖、鲁班奖、 詹天佑奖、亚洲不动产奖、德国设计奖、A’设计大奖、缪斯国际设计大奖、英国 breeam、 国际 WELL 健康社区及 LEED 绿色建筑等国内外重要奖项和认证。在规划设计、园林景 观、室内设计、标准研发、工程质量等方面都备受各界赞誉，品牌影响力持续巩固提高。

2022 年 11 月 28 日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展 答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整优化 5 项措施，并自即日起施行。2022 年 12 月 6 日，公司首发非公开发行定增预案。我们认为，公司迅速对政策做出反映， 抢占融资红利窗口期，为后续拓规模、化债务找到有力抓手。 根据公司公告，此次非公开发行股票的发行对象为包括华发集团在内的不超过 35 名符合中国证监会规定的特定投资者。此次非公开发行股票数量合计不超过 6.35 亿股， 拟募集资金总额不超过 60 亿元，发行对象均以现金认购。发行价格不低于定价基准日 前 20 个交易日公司股票交易均价的 80%，且不低于发行前公司最近一期末经审计的归 属于母公司普通股股东的每股净资产。

公司募集资金拟用于郑州华发峰景花园项目、南 京燕子矶 G82 项目、湛江华发新城市南（北）花园项目、绍兴金融活力城项目、补充流 动资金等。 在此次发行中，华发集团参与认购金额不超过 30 亿元，且认购数量不低于此次非 公开发行实际发行数量的 28.49%。此次非公开发行完成后，华发集团直接及间接持有 公司的股份占公司股本总额的比例不低于 28.49%，仍为公司第一大股东。此次发行不会导致公司控制权发生变化。

我们认为，华发集团在此次定增事项的参与，显示出集团 对公司的高度认可，也为市场注入了信心。 通过此次非公开发行股票，公司可实现以下目的。一是执行“保交楼、保民生”政策， 服务宏观经济大盘。公司作为优质房企有责任充分贯彻落实党中央、国务院决策部署， 更好服务稳定宏观经济大盘。二是降低公司资产负债率，减少偿债风险，改善公司财务 结构。三是增强公司资金实力，拓展公司经营规模。

为积极回报股东，公司于 2022 年 12 月 6 日发布未来三年（2023-2025）股东回报 规划。公司实行持续、稳定的利润分配政策，公司利润分配应重视对投资者的合理投资 回报，牢固树立投资回报股东的意识，并兼顾公司的可持续发展。 根据公司公告，公司可以采用现金、股票、现金与股票相结合或者法律法规允许的 其他方式分配利润。根据《公司法》及《公司章程》的有关规定，公司未来三年（2023-2025 年）每年以现金分红方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的 10%，且未来三年 以现金的方式累计分配的利润不少于未来三年实现的年均可分配利润的 30%。

公司董事局应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及 是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差 异化的现金分红政策。（1）公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润 分配时，现金分红在此次利润分配中所占比例最低应达到 80%；（2）公司发展阶段属成 熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在此次利润分配中所占比例 最低应达到 40%；（3）公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配 时，现金分红在此次利润分配中所占比例最低应达到 20%。 我们认为，公司在发布定增方案的同时发布股东回报计划，表明公司对股东回报的 重视，进一步向资本市场和投资者传达明确的回报预期。

2012 年 7 月，华发集团在横琴新区牵头设立珠海金融投资控股集团有限公司，现更 名为珠海华发投资控股集团有限公司。历经十年发展，华发投控集团迅速发展壮大，成 功晋升 AAA 主体信用评级，成为国内地级市中牌照最齐全的综合性金融投资平台之一。 通过国际化资本运作和市场化竞争快速成长，构建了以牌照金融业务为核心、以创新金 融业务和金融科技业务为支撑的“1+2”业务格局。 我们认为，集团投控板块的发展壮大，使得公司能充分合理地利用关联方所拥有的 资源和业务优势，拓宽公司融资渠道，优化公司融资条件，进而满足公司项目开发建设 需要，解决公司对资金的需求，促进公司生产经营和业务发展。