华发股份业务模式是怎样的？

2022 年公司以住宅为主业，形成商业地产、物业服务、上下游产业链同步发展的“一核三配套”业 务发展新格局。以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具 有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等 业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展。

以住宅为主业，形成商业地产、物业服务、上下游产业链同步发展的“一核三配套”业务发展新格局。

1、商业运营：“3+3”业务线产品体系日益完善，逐步实现全国化布局

华发商业，作为“一核三配套”发展战略中的重要一翼，从无到有，从珠海到全国。华发股份深入拓 展旗下商业板块，以华发商都、华发新天地、阅·潮书店、华商百货、5A 级写字楼、奥特美康体中 心六大产品线为主，形成以珠海为核心，辐射全国多城市、多区域的发展布局，实现业务互补和板 块联动。2014 年，华发商都全面开业运营，开创了华发商业地产品牌；运营方面，公司成立了商业 经营公司，并按业态类别设立了华发商都、华发新天地和华商百货三家下属公司，逐步完善整个板 块的营运管理机制，为下一步加快商业地产板块发展奠定基础。

2015 年，公司商业地产发展再上新 台阶，形成华发商都、新天地两大产品线，华商百货和阅·潮书店两大自营品牌体系的发展格局， 并实现业务互补和板块联动，推动公司商业地产发展进入新阶段。2021 年，公司商业板块全国化布 局逐渐成型，步入战略转型发展新轨道，珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开 业，全面打响华发商业品牌。截至 2022 年末，公司已进驻全国 16 个重点城市，旗下项目逾百个。 目前华发商业“3+3” 业务线产品体系日益完善，持续打造优质商业配套赋能住宅主业。其中，三大 主营业务为：以华发商都为代表的集中式商业线，以华发新天地为代表的社区商业线，以珠海中心 为代表的商务办公线；三大自营业务为：华商百货、阅·潮书店、华发奥特美康体中心，快速匹配不 同市场需求。

2、上下游产业链：公司上下游产业链稳步发展

公司以住宅产业为中心，公司上下游产业链稳步发展，形成包含教育、文传、长租公寓、城市 更新、设计、营销、代理、园林、资管、投资及建研中心等在内的房地产全价值链业务。2022 年公司上下游产业链稳步发展：营销公司数字化营销成效显著；更新公司多个旧改项目取得进 展；华实中建取得香港品质保证局认证，成功打入香港市场；优生活公司实现三条产品线、三条 业务线全国化落地；文传公司积极助力华发品牌提升；安研院联合清华大学创新中心共建粤港澳 大湾区防风减灾实验室。 教育：公司致力于建设具有国际影响力的一流民族教育品牌——华发教育品牌，始于 2003 年创立的 容闳学校，现已构建起涵盖学前教育、基础教育、国际高中教育与高端教育培训的办学体系。2015 年，华发教育受托管理横琴新区“两校一园”，开创民办教育机构托管公办学校、幼儿园的珠海先 河。截至 2022 年末，华发教育旗下共 17 所学校，容闳国际幼稚园、容闳小学、容闳书院、珠海德 威国际高中四大名校各具特色，具有良好的口碑。

长租公寓：华发优生活公司成立于 2018 年，是公司积极响应“租购并举”政策而打造的长租公寓业 务平台，致力于提升城市租赁生活品质，成为中国品质公寓服务运营商中的领创者之一。华发优生 活将房地产完整的、全面的、专业化的标准开发体系渗透到住房租赁业务领域，依托华发股份地产 开发全产业链与成熟的运营体系，通过开发建设大型租住社区和升级改造存量物业，为市场持续打 造具有华发特色的多元化租住产品，旗下产品线目前有三条：1）针对塔尖商务人士打造的服务式公 寓“华府”，2）针对有高品质居家生活需求的金领打造的租住社区“华庭”，3）针对为梦想积极 奋斗的都市青年打 造的精品公寓“华寓”。

华发优生活细化了三个业务方向：1）类 REITs 资产证券化:践行国家租购并举的政策，通过对存量 物业、自持资产的改造装修和运营盘活，打通重资产、公寓化、运营管理到金融证券化的闭环，努 力实现企业资产价值增量化、综合营收稳健化和运营效益最大化的目标，构建华发品牌租赁住房的 运营实力。2）“优生活租赁管家”服务:依托于华发品牌和运营管理的优势，为业主房产提供租赁 托管服务，赋能不动产销售和租售转化。可受托管理社区，整栋物业资产的大业主，也可对接个人 产权房屋小业主的需求。为客户维护、打理房产并代理租赁运营，实现业主资产的保值与增值，管 家式服务省心省力。

3）轻资产运营管理输出:与人才安居、国企公寓、产业园配套等进行合作，提 供全流程公寓化产品设计、管理运营咨询服务，赋能长租公寓行业的良好发展。发挥国企担当，为 各城市及企业的人才安居配套及多类型租赁住房，输出“华府/华庭/华寓”系列品牌、管理体系及专 业运营团队。三个业务各有侧重，通过高效的资产运营走向资产证券化是有华发优生活的基盘业务， 得益于高效的资产运营，华发优生活又可以进行“优生活租赁管家”服务和轻资产运营管理输出。 通过这个战略模式，我们看到资产运营效率和效益最大化是华发优生活的核心，因为只有优质的底 层资产才能更好的实现资产证券化。

截至目前，在资产证券化道路上，华发优生活已经取得了阶段 性成绩。截至 2022 年末，公司合计发行发行了 11 笔租赁住房相关的 ABS、ABN、一般公司债等产 品，总融资额达 87.9 亿元。经过 3 年务实的发展，华发优生活已经跑通了三大业务模块。凭借战略 落地强执行能力，资产证券化将成为华发优生活获取资金，撬动规模的重要支撑。

文旅：收购合作项目股权，化解风险增厚文旅类核心资产。珠海华发与深圳融创文旅于 2020 年 11 月 6 日签订《深圳市宝安区冰雪文旅地块项目合作开发协议》等相关协议，双方合资设立项目公司 融华置地作为项目地块的开发主体，其中华发房产认缴出资 34.3 亿元，持有 49%股权，融创文旅认 缴出资 35.7 亿元，持有项目公司 51%股权，项目公司财务报表由深圳融创文旅合并。经资产评估机 构采用资产基础法进行评估，截至 2022 年 11 月 30 日，融华置地股东全部权益评估价值为 70.0 亿 元，评估增值 5621.69 万元，增值率为 0.81%。

为保障项目后续开发、销售、运营等工作顺利推进， 维护股东权益，经双方协商，2023 年 1 月 4 日，公司全资子公司珠海华发收购深圳融创文旅持有的 融华置地 51%股权及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，其中股权收购价 35.7 亿元，债权收购 价 0.12 亿元，收购完成后珠海华发将持有融华置地 100%股权。交割完成后，珠海华发应向融华置 地提供股东借款以足额向政府相关部门缴纳剩余地价款 63.55 亿元。同时，融创集团在 2025 年 11 月 23 日前保留了对深圳融华置地 51%股权的回购权。

首期股权收购价款 20.82 亿元，其余尾期股权 收购价款将以其他地块中的冰雪项目、商办等项目公司未售物业按照成本价等额冲抵，以较小资金 化解合作方风险，同时增厚了公司的核心资产。本次收购完成后，公司与深圳融创文旅仍将设立合 资公司，共同负责项目后续的开发建设及销售、冰雪项目及酒店项目的运营管理服务，其中持有型 物业仍然由冰雪开发、运营经验成熟的深圳融创文旅经营，其作为全球冰雪产业领军者，全球最大 室内冰雪运营商，积累了冰雪世界开发、运营的成熟经验；这种创新的合作模式将助力深圳冰雪文 旅城尽快运营开业，开业时间定于 2025 年 11 月。

深圳冰雪文旅城为深圳标杆项目，发展潜力大。2020 年 11 月 23 日，深圳融华经公开竞投获得位于 深圳市宝安区沙井街道地块，成交总价 127.1 亿元，项目总占地面积 43.68 万平，建面 131.07 万平 方米，具体包括办公 74.25 万平，住宅（可售型人才房）30 万平，游乐设施 10 万平，商业 9.97 万 平，配套酒店 4.9 万平，公共配套设施 1.95 万平，计划总投资 183 亿元。冰雪文旅在我国南方地区 是稀缺资源。随着北京冬奥会掀起的冰雪文旅热潮，该产业的市场需求量大幅增长。而项目地块位 属深圳市宝安区大空港片区、国际会展中心板块，为深圳市重点发展区域，临近宝安综合港区、宝 安机场，连接多条珠三角东西岸重要高速、城轨，立体式综合交通辐射整个粤港澳大湾区，聚集人 流物流，区位优势显著。因此，项目发展潜力大，市场期望高，有望被打造成为“湾区极地，世界 冰城”的深圳休闲度假旅游新名片。

3、物业管理：积极探索开发与物管的协同联动机制，逐步整合华发物业

2022 年年末，公司整合华发物业管理业务。2022 年末，公司积极推进收购铧金投资 100%股权事宜， 并于 2023 年 1 月完成股权交割。交易完成后，公司间接控股华发物业（00982.HK），华发股份通 过光杰及铧金投资持有华发物业 39 亿股股份，占公司总股本的 38.8%。随着华发物业的并入，公司 形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链为支撑的“1+3”发展新格局，助力公司长 效发展。

得益于规模的稳定扩张，华发物业整体营收与业绩稳步增长。2022 年实现营业收入 16.0 亿元，同比 增长 24.6%，归母净利润 1.9 亿元，同比增长 24.1%。2020 年经过华发集团主导的内部重组和资产注 入后，公司主营业务从酒店顾问及会展服务业务转变为物业管理及相关增值服务，公司毛利率在 2020 年出现了明显的下滑，近三年基本持稳，2022 年毛利率为 24.8%，但归母净利润率始终稳步提升， 2022 年稳居 12.1%。

华发物业服务主要业务为物业管理服务，收入占比高达 99%。2020 年经过华发集团主导的内部重组 和资产注入后，公司主营业务为通过珠海华发物业管理服务有限公司提供全面的物业管理及相关增 值服务（2022 年收入占比 99.2%），辅助业务为通过华金国际会展服务有限公司、华金国际酒店管 理有限公司提供会展、展览、会议及活动策划组织有关的顾问服务。

2022 年公司物业管理服务实现 营业收入 15.9 亿元，同比增长 26.9%，毛利率为 24.7%；其中：1）基础物业服务收入 10.5 亿元， 同比增长 27.5%，收入占比为 65.6%；2）业主增值服务包括居家服务（家政及清洁服务，维护及保 养服务等）、空间运营（小区公共区域租赁及电梯广告位，2022 年试点运行充电桩运营业务）、小 区新零售、车辆管理服务及其他服务。2022 年实现收入 1.7 亿元，同比增长 51.9%，收入占比 10.8%。 3）其他增值服务包括开发商配套服务、城市服务、楼宇电梯智能化服务、保安服务、餐饮服务（2022 年新增的服务内容，包括食堂用餐服务、餐食配送、食材配送、下午茶及饮用水等多项业务），2022 年实现收入 3.6 亿元，同比增长 10.2%，收入占比 22.8%。2022 年公司酒店顾问及会展服务实现收 入 1303 万元，同比下降 17.0%，主要受到新冠疫情反复及全球经济下行的影响。

华发物业服务已经管理覆盖北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、南京等全国 42 个重点城市，形 成扎根大湾区、覆盖全国的发展态势。根据中指院百强物业报告，珠海华发物业位于 2022 年全国百 强物管公司综合排名第 19 名。截至 2022 年末，公司向 302 项物业提供物业管理服务及增值服务， 总管理面积 2437 万平，同比增长 20.1%，合约面积 5182 万平，同比增长 34.1%，合约在管比为 2.13。 从地区优势来看，由于公司深耕大湾区，大湾区贡献了 66.3%的在管面积和 73.9%的基础物业服务收 入。

华发物业服务在内生增长及外部拓展都具有优势，特别是来自于政府、事业单位和政企合资公 司的项目获取，在公建领域的优势开始显现。过去两年新增外拓青茂口岸、珠海博物馆、珠海规划 展览馆、林芝火车站站前广场、前海人寿广州总医院等一系列非住宅项目相继进入公司的管理项目， 2022 年公司成功中标珠海市机关大院、珠海市供水工程有限公司项目、中国移动广东公司物业管理 服务阳江市标段等多个公建物业管理项目，进一步巩固华发物业在公建物业管理领域布局，截至 2022 年末，非住在管规模达 551 万平，同比增长 38.6%。2022 年末的在管面积同比提升 20.1%，其中来 自第三方外拓的在管面积同比提升 42.9%；2022 年来自第三方外拓的基础物业服务收入同比提升 56.5%。不过从目前的构成来看，公司仍较为依赖关联房企，华发集团体系内项目的稳定增长为公司 管理规模稳健扩张提供保障，2022 年华发集团项目贡献的基础物业服务收入占比仍有 83.1%，同比 下降 3.2 个百分点。