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九州通研究报告：REITs赋能协同共赢，“双上市”估值重塑。政策支持，行业需求持续提升，九州通REITs发行迎来重大机遇。近年来，国务院及相关部委和各级地方政府密集发布公募REITs 相关支持政策，支持市场快速扩容；据Wind统计，我国当前沪深公 募REITs 基金总计54支，现如今公募REITs发行已进入常态化新阶 段。从行业端来看，药品需求稳健增长，优质医药物流仓储用地供给 有限，这为九州通正式启动医药仓储物流基础设施公募REITs的发行 工作带来重大机遇。

医药流通行业整体资金需求大。九州通在传统批发业务基础上， 积极布局总代总销、高值配送、第三方物流等多元业务，对于资金周 转要求高。为积极响应国家政策号召，有效盘活存量资产，提升资金 周转效率，2023年3月九州通公告称拟以公司（含下属分子公司）拥 有的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，开展基础设施领域不 动产投资信托基金（REITs）的申报发行工作；2024年9月24日，中 国证监会和上海证券交易所正式受理了九州通公募REITs项目，基金 发行在即，拟募集约11.77亿元。

医药仓储物流基础设施项目稀缺性强

REITs 基金基础设施资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目， 合计建筑面积约17.2万平方米，截至2024年3月31日，不动产评 估值约11.70 亿元。项目稀缺性强：（1）我国首单医药仓储物流基础 设施公募REITs，具有战略意义。（2）背靠民营医药流通龙头九州通， 行业背景深厚，资产资质壁垒高打造护城河。（3）首批入池资产优质， 盈利水平高，成长潜力大。项目具备优秀的盈利能力，2021~2023年 毛利率处于63%及以上，净利率提升至40%以上，自2021年起持续提 升。后续经营有望量价齐升，保障项目收益稳健增长。（4）收益具备 保障机制，产品扩募性强。项目前5年有望保持收入3.5%的复合增 长率，5年后续期仍有稳健增长预期。原始权益人九州通物流拟认购 基金份额34%，保障项目的稳定运营。

公募REITs和Pre-REITs 发行对九州通意义深远，基金 与公司“双上市”有望重构估值

基础设施公募REITs作为公司重大转型战略之一，将帮助公司提 升企业形象及品牌价值，有效提振资本市场影响力。发行基础设施公 募REITs能够显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值，进而 提升公司的市场价值。REITs从多方面赋能公司，实现双上市平台的 协同共赢。

REITs 及 Pre-REITs 基金如成功发行有望提升公司ROE，为股东 带来更高回报。2024年11月公司公告称Pre-REITs将力争于2024年内完成首批资产的交割，根据初步测算，如Pre-REITs年内完成交 割，预计将带来3~4%的ROE贡献，公司2024年加权平均ROE有望超 12%。