房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘.pdf

上传者：N******
时间：2023/12/14
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房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘。基本面见底的前提是扭转价格预期。23 年预计城镇人口人均销售、人均开工相当于 2007 年、2003 年水平，新房去化周期处于高位、二手挂牌量持续增长，本轮周期房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大。从微观层面来看，房价下跌时间最长的一类城市（14 个季度以上），新房销售面积相对稳定，房价下跌较少的一类城市（8 个季度以内）销售面积还未见底，当前基本面恢复的关键在于扭转价格预期。

24 年基本面：销售存变数，投资承压下行。24 年的基本面有两种情况，乐观情况下，需求政策超预期（库存问题解决、扭转价格预期），景气度持续恢复至 14-16 年水平，谨慎情况下，政策缓慢放松，24 年维持当前景气度水平不回落。谨慎、乐观两种情况下预计 24 年销售面积 11.6 亿平、12.7 亿平，同比-6%、+3%，新开工面积 9.1、10.0 亿平，同比-9%、持平，总投资 10.0 万亿元、10.5 万亿元，同比-11%、 -7%。竣工方面，考虑到出险房企经营现金流缺口的扩大，预计后续交付难度增加，谨慎、乐观情况下预计 24 年竣工同比-14%、-5%。

三大工程建设对冲投资下行压力。城中村与保障房建设，能否发力将成为明后两年房屋建设投资的重点。21 个城市城中村改造建筑面积约为 15 亿平米。一级拆迁成本在一线城市约为 8329 元/平，其余城市 7779 元/平，中性情境下 21 个城中村改造一级投资 7.4 万亿元，城改项目前期主要工作为拆迁，涉及到的投资较少，对地产行业的施工贡献将集中在 26 年之后。新保障房体系包括保障性租赁住房、保障性住房，假设 24 年分别年均筹集 200 万套、600 万套，筹集方式为 50%新建、 50%回购存量房，则 24 年保障性住房有望贡献近 4000 亿元的施工投资。乐观情况下预计 24-26 年新旧保障房及安置房（城中村、棚改等）建设投资合计 6163、7527、10533 亿元，同比分别+6%、+22%、+40%，对整体施工投资的拉动效果分别为 1.4、2.7、4.9pct。