房地产行业周报：现售改革重塑拿地逻辑，低总价低容积率地块仍获较高溢价

现售制度改革对土地市场溢价结构的深层影响

9月21日上海九批次土拍成交3宗地块，浦东金桥、静安大宁、黄浦老西门成交溢价率分别为29.65%、5.48%、0%，其中金桥地块经过143轮竞价、大宁地块经过78轮竞价成交，老西门地块则底价成交。尽管三地块均为828新政前818前后公告的项目，并不是新政发布后重新设计出让条件、再行公告的地块，但本轮土拍依旧是828新政后观察房企拿地行为变化的重要参考之一。

现售制度改革后，新出让土地项目优先选择现房销售，预售项目则要求建筑主体结构封顶后方可预售，个人按揭贷款需等待项目竣工后才可发放，房企新拿地项目销售回款时点明显后移。由此带来的直接变化是，开发周期越长、前期资金沉淀越大的地块，IRR受到的影响越明显。结合本轮上海土拍表现来看，现售制度并未导致核心城市土地市场全面降温，而是进一步放大不同地块资金占用差异的影响，房企拿地逻辑正由过去更看重静态利润率，逐步转向同时考量开发周期、回款时点及资金占用成本。

具体来看，本轮高溢价主要集中于资金占用相对较低的项目。浦东金桥地块成交总价仅19.72亿元，容积率1.8，规划建面约3.8万方，板块多年缺乏宅地供应叠加低总价、低容积率及较高去化确定性，使其在现售模式下仍具备较强吸引力，最终溢价率达到29.65%；大宁地块起始总价约66.84亿元，规划建面超过10万方，容积率为2.4，项目绝对资金占用规模明显高于金桥地块，最终溢价率为5.48%；相比之下，黄浦老西门地块虽处更核心区位，但容积率达到4.7、地块起始价达38.88亿元，剔除商业及公共服务设施建面后，实际起始住宅楼面价近10.9万元/㎡，同时商业部分需全部自持，在高地价、高开发强度及较长资金占用周期等因素共同作用下，地块最终以底价成交。

本轮土拍更值得关注的并非土地市场整体的“冷”或“热”，而是现售改革后房企开始重新为资金占用成本定价。过去预售模式下，项目可以较早形成销售回款，高总价地块的资金占用压力相对可控；而现售模式下，回款节点明显后移，资金占用成本对IRR的影响被进一步放大。预计后续核心城市土拍仍将呈现“点状高热”特征，低总价、低容积率、短开发周期和高去化确定性的地块仍可能获得较高溢价，而高总价、高容积率、含自持业态或开发周期偏长的项目，房企对土地端利润安全垫的要求或进一步提高。

二手房市场价格与成交量的分化走势

挂牌价方面，各城市呈现出明显的分化态势。上海维持韧性，周环比+0.01%，近5周呈上行趋势，自底部反弹幅度达到1.8%。北京、广州跌幅走阔，北京周环比-0.26%，跌幅走阔0.10pct，已连续27周下行；广州周环比-0.23%，跌幅走阔0.07pct，近15周呈下行趋势；深圳周环比持平，此前连续5周下行。

挂牌量方面，深圳十四连降，上海、广州持续上行。北京周环比转负（-0.53%），此前连续3周上行，年初至今累计下降9.61%；上海周环比+0.22%，涨幅回落0.57pct，当前已连续3周上行，年初至今累计下降12.70%；广州周环比+0.10%，涨幅回落2.04pct，当前已连续3周上行，年初至今累计下降3.76%；深圳挂牌量周环比-0.10%，降幅走阔0.06pct，当前已连续14周下行，年初至今累计下降10.91%。一线城市挂牌量整体自高点已回落12.5%，其中上海挂牌量自高点回落32.4%。

成交量方面，北京、广州、深圳三连涨，北京及深圳涨幅有所走阔。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至9月19日，北京周环比+2.0%，涨幅走阔1.0pct，已连续3周上行；广州周环比+1.2%，涨幅回落7.5pct，已连续3周上行；深圳周环比+13.7%，涨幅走阔7.4pct，已连续3周上行。网签方面，截至9月19日，北京周环比+6.7%，涨幅走阔2.9pct，已连续3周上行；上海周环比+12.5%，涨幅走阔6.8pct，已连续2周上行；深圳周环比+4.2%，涨幅回落8.7pct，已连续2周上行。一线城市二手房日度实时成交七日移动平均周环比增长6.5%，二线城市周环比增长4.0%。

议价率方面，2026年7月，北京、上海、广州、深圳议价率分别为7.2%、6.6%、12.1%、10.0%，其中上海议价率月环比再度上行（+0.1pct），此前连续五个月下行；北京、广州议价率月环比基本持平；深圳月环比+0.5pct，涨幅回落0.3pct，当前已连续两周上行。

新房市场成交波动与库存去化压力

新房成交方面，广州再度上行，上海两连降。截至9月19日，北京新房成交周环比转负（-11%）；上海周环比-10%，跌幅走阔8pct，已连续2周下行；广州周环比转正（+8%）；深圳周环比-1%，跌幅收窄3pct，已连续3周下行。北上广深年初至今累计成交同比分别为+0%、+39%、+13%、-11%。从十大城市整体数据来看，一线城市新房成交周环比下降6%。

库存及去化方面，一线城市新房库存有所上行。截至2026年9月17日，跟踪的10个样本城市新房库存面积7451.74万方，周环比+0.9%；一线城市新房库存2663.37万方，周环比+1.8%。新房供给节奏的变化正在对市场库存结构产生直接影响。

房企融资规模收缩与债券发行情况

上周（9月14日至9月18日）房地产企业新增债券融资26.9991亿元，周环比下降15.1%；年初至今房地产企业融资规模合计3177.66亿元，年同比下降53.0%。融资端的持续收缩反映出行业整体信用环境依然偏紧。

具体发行明细方面，北京首都开发股份有限公司作为地方国有企业，发行12亿元中票，期限5年，票面利率3.05%，起息日为2026年9月16日；苏州新区高新技术产业股份有限公司同为地方国有企业，发行9亿元债券，期限5年，票面利率1.75%；旭辉集团股份有限公作为民企，发行5.9991亿元债券，期限3年，票面利率1.00%。国企与民企在融资成本和渠道上的差异依然显著。

宏观政策导向与行业基本面数据追踪

央行公布数据显示，8月末本外币贷款余额286.15万亿元，同比增长4.8%。月末人民币贷款余额282.35万亿元，同比增长4.9%。前八个月人民币贷款增加10.44万亿元。分部门看，住户贷款减少1.03万亿元，其中短期贷款减少1.05万亿元，中长期贷款增加188亿元；企（事）业单位贷款增加11.26万亿元，其中短期贷款增加4.18万亿元，中长期贷款增加5.64万亿元，票据融资增加1.29万亿元；非银行业金融机构贷款减少4380亿元。

国家统计局公布的2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房方面，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，其中上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%，北京下降0.2%。二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，广州持平，北京下降0.1%。

房地产开发投资与销售数据方面，1至8月份全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；其中住宅投资37017亿元，下降19.7%。房屋新开工面积29894万平方米，下降24.8%。新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；新建商品房销售额47470亿元，下降13.0%。根据住房城乡建设部数据，1至8月份二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。8月末新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%。房地产开发企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%，其中国内贷款下降33.3%，自筹资金下降20.0%，定金及预收款下降14.8%，个人按揭贷款下降22.4%。

在现售政策推进方面，828新政明确全国将有序推行现房销售，标志着国内楼市正式迈向现房时代。深圳贝壳研究院监测显示，2026年7至8月深圳新房现售成交占比已达51%，率先进入现房交易占主导的阶段。分区域来看，大鹏现售成交占比达到100%，罗湖、坪山、龙岗、宝安的现售成交占比也较高。未来随着现房销售逐步推广，现售在深圳新房市场中的占比有望进一步提升。

A股与港股房地产板块资本市场表现

A股板块方面，申万房地产指数周涨幅3.26%，跑赢沪深300指数，相对收益为3.32%，板块表现位居上游。个股层面，世联行周涨幅达到28.44%领涨，万通发展周涨幅14.36%，绿地控股周涨幅13.28%，万科A周涨幅8.50%，中国武夷周涨幅7.60%。跌幅方面，天府文旅下跌8.42%，亚太实业下跌6.50%。

H股板块方面，内房股、港资房企指数均跑输恒指。香港内房股周跌幅0.60%，相对收益为-0.38%；港资房企周跌幅1.00%，相对收益为-0.78%。内房股个股中，汇景控股周涨幅46.77%，中国天保集团周涨幅20.88%，融创中国周涨幅11.93%。港资房企个股中，九龙仓集团周涨幅3.77%，希慎兴业周涨幅0.19%。

投资策略与标的配置方向

择时方面，短期内建议把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口。中期维度上，2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口。长期来看，本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028年。

相关标的配置方面，长期来看改革将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升，关注华润置地、中国金茂、中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口等企业。此外，考虑到现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，预计二手房交易占比或将进一步提升，相关受益标的如贝壳-W值得关注。行业面临的主要风险包括逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期以及房企信用风险加剧等。