房地产行业周报：现售改革重塑拿地逻辑，低总价低容积率地块仍获较高溢价.pdf

828新政后上海首轮土拍结果揭示了现售制度改革对房企拿地逻辑的重塑效应。9月21日上海九批次土拍成交3宗地块，浦东金桥、静安大宁、黄浦老西门成交溢价率分别为29.65%、5.48%、0%。现售制度下回款节点明显后移，房企拿地标准从侧重静态利润率转向综合考量开发周期、回款时点及资金占用成本。低总价、低容积率且去化确定性高的金桥地块获近30%溢价，而高容积率、含自持业态的老西门地块因资金占用周期长而底价成交。

二手房市场量价分化

一线城市二手房市场呈现显著分化。价格端，上海挂牌价维持韧性，近5周呈上行趋势，自底部反弹1.8%；北京、广州跌幅走阔，北京已连续27周下行。成交端，北京、广州、深圳实时成交连续3周上涨，深圳周环比涨幅达13.7%。一线城市二手房网签量整体保持活跃，挂牌量自高点回落12.5%，供需格局正在重构。

新房成交波动与现售占比跃升

新房市场方面，一线城市成交出现波动，广州周环比转正增长8%，上海连续两周下行。1至8月全国新建商品房销售额同比下降13.0%，但二手房交易网签面积同比增长10.6%。值得关注的是，深圳新房现售成交占比在7至8月已达51%，大鹏新区达100%，率先进入现房交易主导阶段，印证了政策落地的实际进度。

行业基本面与投资展望

宏观数据表明行业仍在筑底，1至8月房地产开发投资同比下降19.9%，房企到位资金下降21.0%，融资规模年内同比下降53.0%。资本市场方面，A股房地产板块周涨幅3.26%跑赢沪深300，H股内房股则跑输恒指。报告预计后续核心城市土拍仍将呈现“点状高热”特征，2027年有望成为地产板块系统性β重估起点，长期投资机会将更多体现在具备强产品力的头部央国企的α行情中。