房地产行业：25年11月REITs月报，甲级写字楼和酒店纳入发行范围.pdf

房地产行业：25年11月REITs月报，甲级写字楼和酒店纳入发行范围。政策端 REITs 发行行业再扩容，将商业 REITs 作为独立品类。12 月 1 日，发改委发布《REITs 项目行业范围清单》，新增商业办公设施、 四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目。11 月 28 日，证 监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见 稿）》，推出商业不动产 REITs 试点。政策表态方面，11 月 10 日， 国务院办公厅表示支持更多民间投资项目发行 REITs。12 月 5 日证监 会主席提出，“十五五”时期稳步发展 REITs 和 ABS。

截至 11 月末 C-REITs 上市基金总数 77 只，总规模 2198.85 亿元，环 比下降 6.91 亿元，降幅 0.31%。11 月 1 单 REIT 上市，发行规模合计 10.98 亿元。月末 REITs 流通盘市值 1174.50 亿元，环比上升 70.67 亿元，增幅 6.40%。截至 11 月 30 日，交易所在审项目共 15 单（本月 新申报 3 单，无项目过审）规模合计 245.07 亿元；募集上市阶段项目 5 单（本月无过审，1 单完成上市），规模合计 61.47 亿元。

11 月 C-REITs 日均换手率低位，综合收益指数跌幅扩大。根据 Wind 数据，11 月 C-REITs 综合收益指数下降 0.75%，日均换手率 0.50%， 市场热度较低叠加估值较高，行情无法得到支撑。近期新 REITs 上市 遇冷，新发行的沈阳软件园 REIT 行情破发，首日跌幅 1.78%。板块行 情来看，11 月消费、高速和保租房板块小幅上涨，涨幅分别为 0.72%、 0.33%和 0.20%，均为 25Q3 业绩相对较好的板块。项目层面，少数业 绩好的热门板块 REITs 涨幅靠前，其次是防御属性的物流 REITs。首 创奥莱 REIT、金茂消费 REIT、中交高速 REIT 和南京高速 REIT 涨幅 超过 4%，其中首创奥莱 REIT、金茂消费 REIT 和南京高速 REIT 均系 业绩及运营表现较好的 REITs，中交高速 REIT 系估值较低。第二梯队 为涨幅超过 3%的 REITs，包括蛇口租赁房 REIT、中外运 REIT 和盐 田港 REIT，其中蛇口租赁房 REIT 属于分派率低于板块平均且 Q3 业 绩改善的标的；中外运 REIT 和盐田港 REIT 业绩较为稳定且估值相对 较低。跌幅较大的 REITs 多为业绩承压的产业园区 REITs，跌幅超 5%。

25 年 11 月分派率变化不大，国债收益率平稳，利差持平。截止 11 月 末，C-REITs 市场分派率为 5.67%，较 10 月末上升 0.04pct，历史分 位数 63.36%；C-REITs 市场分派率同 30 年期国债收益率的差额为 3.48pct，较 10 月持平，历史分位 56.44%。P/NAV 走势方面，消费上 升 0.01 倍，保租房和高速持平，其余行情下降的板块 P/NAV 均小幅 下降，降幅不超 0.03 倍。