房地产行业2024年度策略：行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？.pdf

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时间：2024/01/04
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房地产行业2024年度策略：行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？【2024 年房地产行业展望】我们预计 23、24 年销售面积同比增速-9%、-6%，销售金额同比增速-8%、-8%；房地产开发投资额同比增速-9%、-5%；新开工面积同比增速-24%、-11%；竣工面积同比增速 15%、-24%。我们预计 24 年房地产对经济的拉动有-0.40~+0.10 个百分点，相较于 23 年有所改善。

【以住宅库存的角度去看当前房地产行业供需关系】

近两年需求的走弱比供应减弱更明显，行业供需关系出现了明显的扭转。23 年 11 月末，我国商品住宅广义库存面积 21.0 亿平，较 20 年 8 月的小高点下降 23.5%；去化周期为 27.9 个月，较 20 年 12 月的低点提升了 61.7%。库存量虽不处于历史高位水平，但其中滞重库存占比在提升，这也将继续影响后续销售质量的修复。此外，我国商品住宅现房库存也持续抬升，接近历史最高水平。23 年 11 月末，我国现房库存面积 3.2 亿平，占全国住宅广义库存的比重为 15.1%。各城市结构性的供需关系差异较大，一二线城市新增供给小于需求，去化速度也相对较快，三四线城市新增供给仍大于需求。

需求端政策有效性：京沪>杭>广>深。我们认为，此次京沪新政由于是时隔 6 年以上未调整过，预期政策效果与持续时间也将较深圳更强更久，叠加北京普宅标准从明年 1 月开始执行，也会带来一波置换需求。我们预计政策效果至少会延续至明年 2 月，3月是否会有“小阳春”还需观察明年的经济修复情况。

【“三支箭”出台一年后实质融资情况是否改善？】

房地产“三支箭”落地一年，从政策效果来看，不及预期，主要体现在：1）受益房企有限；2）融资规模仍处低位；3）违约仍然在出现。从各类融资渠道来看，1）银行贷款：政策难改地产贷款占比下降趋势，整体余额增速仍在下行，银行涉房不良贷款率仍在上升。23Q3 末房地产开发贷余额 13.2 万亿元，占比 5.6%。2）国内债券：民营和混合所有制房企融资仍面临较大困难，同时债券违约率仍然较高。23 年 11 月末地产行业国内债券余额 1.6 万亿元，占比 3.5%；海外债券余额 1.01 万亿元，占比 12.1%。3）非标信托：发行规模持续压降，融资主体质量提升带动融资成本下行。23Q2 末投向房地产的信托资金余额 1.05 万亿元，占比 6.7%。4）股权融资：进度缓慢，筹集资金体量有限。22 年 11 月- 23 年 11 月港股房企已落地配股和供股募集资金 283 亿元，A 股已落地定增募集资金 293 亿元。5） REITs:为房企提供了新的融资渠道，但目前由房企发起的较少，仅两只（蛇口产园 REIT、华润有巢 REIT），规模合计 32.9 亿元，占公募 REITs 发行总规模的比重仅为 3.4%。随着保租房、消费基础设施 REITs 不断推出，适用范围与房企的业务关联度加强，房企或将更多参与。23 年 11 月以来融资支持力度明显加大且更有针对性，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌；不过从实际落地角度而言，仍有一定难度，具体的实施效果仍需观察。