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房地产行业专题报告：我国房地产是否已进入调整过度阶段？.pdf
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- 2023/12/24
- 274
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- 东吴证券
房地产行业专题报告：我国房地产是否已进入调整过度阶段？我国当前地产发展阶段相当于日本上世纪80年代末/美国上世纪50年代末60年代初。本文希望通过各类房地产指标，将我国和发达国家横向比较，探讨我国房地产是否已经进入调整过度阶段。由于这些指标均与房地产发展的生命周期高度相关，若选用最新时点数不够准确。从人口结构、城镇化、新开工、居民杠杆率四个维度综合比较，我们认为中国当前的房地产市场生命周期与日本上世纪80年代末/美国上世纪50年代末60年代初相似。（1）人口结构：我国近年来老龄化趋势显著，但2022年主力置业人口占比和反向抚养比仍有28.4%和223%，处于较高水平；（2）城镇化率：中国202...
标签：房地产地产
房地产经济测算.pptx
- 30积分
- 2023/12/21
- 55
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- 其他
房地产经济测算。通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。本课件是针对建筑地产行业所编写的，旨在为建筑地产行业提供关于房地产经济测算方向更为专业的指导和建议。
标签：房地产
2024年房地产市场怎么走：需求篇.pdf
- 3积分
- 2023/12/21
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- 国海证券
2024年房地产市场怎么走：需求篇。中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。中央金融工作会议提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建设”。今年1-11月，全国商品房销售面积10.1亿平方米，同比下降8%。房地产未来需求仍是市场高度关注的问题。房地产需求体量还有多大？能否有效激活？从短期到长期，我们对2024年房地产整体及各线城市房地产需求情况进行展望。预计2024年销售...
标签：房地产
房地产行业专题研究：美国房地产下行周期的启示.pdf
- 2积分
- 2023/12/21
- 419
- 3
- 中信证券
房地产行业专题研究：美国房地产下行周期的启示。美国OECD实际房价指数在次贷危机后5年内下跌28%，历经13年后恢复至危机前水平。2007-2011年，开发投资的降幅超40%，新开工套数降幅超70%；成屋和新建住房销售量降幅分别超过40%和70%。美国租金水平基本处于持续上升趋势，危机前由于房价快速上涨，租金收益率最低跌至4%，但长期来看租金收益率在6%上下波动。危机后美国出台多方面的政策措施，及时稳住经济并刺激市场恢复，逐步化解房地产下行周期的影响。美国房价自2007年开始5年内下跌近30%，历经13年后恢复至危机前水平。美国OECD实际房价指数在2006年四季度触顶后开始下跌，5年内跌幅达...
标签：房地产
房地产行业专题报告：政策持续宽松，基本面边际改善.pdf
- 3积分
- 2023/12/19
- 414
- 3
- 国联证券
房地产行业专题报告：政策持续宽松，基本面边际改善。政策变化：政策仍处于宽松期。政策定调国内住房市场的供需关系已发生重大变化，地产政策也跟随行业基本面变化及时调整。“因城施策”下，各层级城市出台包括“认房不认贷”、下调首付比例与房贷利率等政策以提振需求端。监管部门通过调整金融机构对房企融资限制政策，改善地产融资端。“城中村改造”，“保障房建设”等政策指导，有助于边际减缓地产投资端下行压力。企业现状：压缩投资，房企经营压力不减。营收层面，随着行业销售下行，房企营业收入增速下降。投资层面，房企拿地仍处于收...
标签：房地产
房地产行业-科技园区专题报告：始于地产，迈向科技.pdf
- 4积分
- 2023/12/19
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- 方正证券
科技园区专题报告：始于地产，迈向科技。分析万得房地产行业指数与万得科技园区概念指数，2010年1月-2021年7月二者相关系数为0.8，在2021年7月后地产板块信用风险蔓延的背景下，二者相关系数降至0.7，并且在此期间科技园区指数跑出超额收益，截止2023年11月30日科技园区指数上涨25.9%（地产指数-17.3%），年化收益率达10.3%（地产指数-7.8%）。我们认为科技园区在行业整体下行时期存在较强的抗周期能力。1）科技园区运营商的多种盈利渠道在行业下行周期仍能保持稳健营收。2）多数科技园区由政府主导设立，股东背景强劲，出险概率较低。3）科技园区的发展体现了国家产业结构向创新型工业变...
标签：科技园房地产
房地产行业专题研究：住宅租金低位运行的背景和影响.pdf
- 2积分
- 2023/12/19
- 406
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- 中信证券
房地产行业专题研究：住宅租金低位运行的背景和影响。相对充裕的可居住空间供给是我国低租金回报率的根本原因，房价持续上涨的预期和依托于产权的一些公共服务，使得住宅市场较低的租金回报率得以持续。当前，我国房地产市场的供求关系正在发生重大变化，租金不具备明显上涨的可能性，但房价过快下行对宏观经济来说也不可接受。我们认为，采取多轨供给的方式、使得商品房市场更多聚焦改善需求，可能是房地产市场发展的趋势。租金回报率不到2%，历史租金增速显著低于房价和人均可支配收入增幅。根据诸葛找房和安居客调查，截至2023上半年我国50个样本城市平均租金回报率1.91%，远低于2021年国际65城租金回报率均值4.12%；...
标签：房地产地产住宅
房地产行业专题报告：房地产行业住房规模测算.pdf
- 2积分
- 2023/12/18
- 427
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- 中泰证券
房地产行业专题报告：房地产行业住房规模测算。老龄化对住房需求影响有限，行业需求未被透支。我们从人口结构与住房需求分拆两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单的测算，测算结果表明2023-2033年的每年住宅需求量均值约为10.8亿平米，并不会出现大幅的衰退。我国建筑生命周期呈现短寿命型，存量住房折旧需求占比高。中国的住房设计寿命是70年的周期，但是中国住宅更新速度较快，建筑生命周期呈现短寿命型。我们选取年折旧率范围在1.2%-1.8%之间，来计算现有住房的折旧量，经过两种模型的测算结果均表明存量住房的折旧将带来较大规模的住宅需求。修正M-W模型中，谨慎、中性、乐观情形...
标签：房地产地产
房地产行业投资策略报告：先立后破，返璞归真.pdf
- 2积分
- 2023/12/18
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- 万联证券
房地产行业投资策略报告：先立后破，返璞归真。房地产行业经历了约两年半下滑期，行业供求关系发生重大变化，相关限制性政策持续松绑，短期层面，由于疫后居民风险偏好下降、未来收入信心不足、房价上涨预期减弱等多重因素导致居民加杠杆意愿下降，长期因素层面，我国人口总量下降以及住房回归居住属性的长期定位等因素进一步加剧房价难以持续上行的预期，进而导致目前房地产行业持续承压的局面。但我们认为，长期维度，在城镇化率仍有提升空间、家庭规模小型化、住房品质需求提高等趋势下，刚性需求以及改善性需求规模仍会持续支撑行业在刚改需求层面回归均衡水平。短期维度，在行业持续调整中过去投资性需求已经被明显挤出，当前房地产已经逐步...
标签：房地产投资策略
房地产行业城中村改造深度综述：系民生福祉，创发展新局.pdf
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- 2023/12/15
- 522
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- 广发证券
房地产行业城中村改造深度综述：系民生福祉，创发展新局。城中村改造成为新一轮城市的更新重点。棚户区改造、老旧小区改造及城中村改造都是城市更新的实施手段，城市更新可分为2013年前的摸索阶段、2013-2018年以棚改为主的阶段、2019-2022年以老旧小区改造为主的阶段及2023年以来以城中村改造为重点的阶段。城中村改造资金来源预计仍将以政府为主，模式回归政府主导。棚改及老旧小区改造时期政策性银行贷款、专项债、财政支出三项政府来源资金可基本覆盖投资。据住建部及央行等数据测算，棚改14年至22年政府资金占比93%，其中政策性银行贷款通过PSL发放支撑，PSL杠杆效应（政策性银行贷款余额/PSL贷...
标签：房地产地产
房地产行业2024年度策略报告：行业复苏~经济的新引擎.pdf
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- 2023/12/15
- 204
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- 民生证券
房地产行业2024年度策略报告：行业复苏~经济的新引擎。核心城市成交率先修复：从克而瑞统计的城市能级更高的30城数据来看，8月底一线城市认房不认贷的新政出台后，10月起30城新房销售与14城二手房数据均走出了6月以来的低谷，呈现修复的趋势。后续政策松绑空间主要集中在一线城市。标杆房企销售稳定增长：2023年优质房企销售大多有一定增长，拿地力度方面，除部分房企拿地金额为正增长外，其余均较去年略有减弱；我们预计明年标杆房企销售增速整体为增长5-10%的情况。城中村改造拉动投资城中村改造对投资与销售拉动作用明显：我们预计21个超特大城市的城中村改造中，将产生合计为11307万㎡的拆迁体量，改造升级体...
标签：房地产地产
房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘.pdf
- 6积分
- 2023/12/14
- 219
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- 广发证券
房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘。基本面见底的前提是扭转价格预期。23年预计城镇人口人均销售、人均开工相当于2007年、2003年水平，新房去化周期处于高位、二手挂牌量持续增长，本轮周期房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大。从微观层面来看，房价下跌时间最长的一类城市（14个季度以上），新房销售面积相对稳定，房价下跌较少的一类城市（8个季度以内）销售面积还未见底，当前基本面恢复的关键在于扭转价格预期。24年基本面：销售存变数，投资承压下行。24年的基本面有两种情况，乐观情况下，需求政策超预期（库存问题解决、扭转价格预期），景气度持续恢复至14-16年水平，谨慎情况下，政策缓慢放松，...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业2024年投资策略：基本面延续筑底，两大工程助力高质量发展.pdf
- 6积分
- 2023/12/13
- 228
- 5
- 西南证券
房地产行业2024年投资策略：基本面延续筑底，两大工程助力高质量发展。2023年行业复苏呈现先抑后扬，销售冲高后回落，投资仍旧低迷，政策仍在持续宽松，政策催化下板块仍具备配置价值。基本面：供需双弱，筑底延续。销售筑底格局延续，1-10月份商品房销售额同比-4.9%，短期来看销售修复仍有阻力：1）居民购买力尚未修复；2）居民倾向储蓄，购房意愿下降；3）房价下跌加重观望情绪；4）二手房分流需求。中长期需求见顶，但仍有一定支撑，预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。供给约束销售修复，表现为1）新增供给：土地成交及新开工面积同步下滑；2）存量供给：已开工未售面积下滑；3）产能：短期过度...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业2024年度投资策略：行业均衡与主体平衡.pdf
- 2积分
- 2023/12/12
- 94
- 1
- 招商证券
房地产行业2024年度投资策略：行业均衡与主体平衡。本篇报告分别从行业判断及主体走向进行分析。行业判断方面，在供需两端政策持续落地下，预计中周期均衡或在24年出现；主体走向方面，关注融资端政策进一步改善及落地对“期限错配”型房企的支持作用。❑行业判断：在供需两端政策持续落地下，预计中周期均衡或在24年出现。销售方面，在需求端政策进一步放松、“卖一买一”的改善性需求滞后释放以及城中村改造带来新增需求等条件下，销售面积同比有望收窄至-5.4%，销售额同比收窄至-2.0%；库存方面，基于总量一定比例的“滞重库存”（低效及无效库存...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业2024年度投资策略：压力仍在，探索待变.pdf
- 3积分
- 2023/12/11
- 92
- 2
- 华创证券
房地产行业2024年度投资策略：压力仍在，探索待变。2023年需求端政策试验下市场未明显好转，制约需求修复的核心在于过去房企超前拿地导致的高库存问题暴露；2024年地产总量数据可能面临压力。1）2023年需求端政策迎来实质性宽松，尤其三季度中央呼吁各城市执行认房不认贷，并明确下调首套、二套首付比例下限至20%、30%，下调二套房贷利率下限。各城市积极响应，但整体政策带来的刺激效果边际减弱，1-10月商品住宅销售面积同比-6.8%。2）当前房地产市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或者因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是先卖地后发展的模式终结，城市高库存风险暴露。根据克而瑞...
标签：房地产地产投资策略

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