养老产业深度报告：万亿蓝海市场，云南得天独厚

一、养老产业：老龄化催生万亿蓝海市场

养老产业是伴随老龄化进程而逐渐发展起来的一个重要产业，是为老龄群体提供生命健康养生服务的现代服务业。现阶段养老产业按需求不同可以分为养老地产业、养老旅游业、医疗保健业、家政服务业、保险金融业等细分市场；据艾瑞咨询统计，2018 年我国养老产业市场规模达 6.57 万亿，预计 2022 年达 10.29 万亿，复合增长率高达 11.9%，我国养老产业是一个万亿蓝海市场。

（一）我国全面步入老龄化，催生巨大养老市场

1、我国已全面步入老龄化

一般认为当一国 65 岁以上人口占比超过 7%，即进入“老龄化”社会；当 65 岁以上人口占比超过 14%，即进入深度老龄化社会。根据国家统计局数据，2002 年我国 65 岁以上人口达 9420 万人，占总人口 7.3%，正式进入老龄化社会。2018 年我国 65 岁以上人口为 16658 万，占比高达 11.9%。

国家统计局数据显示，我国老年抚养比（非劳动年龄人口中老龄人口与劳动年龄人口之比）自 1990 年以来持续提升，2018 年末老年抚养比为 17%。社会养老压力大增，我国已全面进入老龄化社会，养老产业面临巨大的发展前景。

2、我国老龄化进程仍在加快

老龄化是一个动态过程，建国以来我国共经历了三次婴儿潮，分别是：①建国后（1949-1957）；②三年自然灾后（1962-1971）；③改革开放后（1982-1992）；到 2019 年其中第一、二次婴儿潮对应的人群年龄中数分别为 65 岁、53 岁，已进入或即将进入老龄人口。遵从人口增长惯性，结合中国人口金字塔现状，未来几年我国必然迎来老龄化的加速，养老产业面临巨大的发展空间。

（二）首批中产阶级步入老龄，养老产业迎来高收入群体

我国首批中产阶级即将步入退休年龄。目前，我国首批中产阶级（指在改革开放后首批工薪阶层，具备相当积蓄的群体）主要集中在 50 岁至 65 岁这个区间，亦是我国第二次婴儿潮主要群体（见图 3）。首批中产人群多是在改革开放后步入工作岗位，充分享受过去 40 年我国经济高速发展红利，财富积累充足，社会负担较小，是未来 10 年养老消费的主力；现阶段我国高净值人群中 50 岁以上人群占比高达 27%，反映出过去三十多年的经济高速发展造就了以 60 后、70 后为核心的高净值群体，随着这部分群体步入老龄人口，养老产业将迎来巨大的人口红利。

（三）中国家庭结构变革，养老产业化成为刚需

伴随着人口老龄化和城镇化进程，我国家庭结构也发生了明显变化。传统几世同堂的大家庭格局正在被小型化的家庭单位取代，3 人及以下家庭占比逐渐提升，传统居家养老的条件越来越不具备。从家庭层面来看，我国传统家庭的居家养老功能正在逐渐弱化，这为养老产业规模化创造了先决条件，养老产业越来越成为全社会的刚需。

二、对比国际，我国养老产业发展空间巨大

（一）全球已经进入老龄化社会

根据联合国制定的标准（老龄化率大于 7%），截至 2017 年全球 65 岁及以上人口已占总人口的 8.70%，全球已经进入老龄化社会。

从全球老龄化发展趋势来看，老龄化程度同该国发展水平密切相关。一般来说，经济体越发达，老龄化越严重。从全球主要国家来看，2015 年日本老龄化率 26.4%（65 岁以上人口占比，下同）、意大利 22.8%、芬兰20.3%、德国 21.1%、葡萄牙 20.0%、俄罗斯 19.3%、美国 14.7%。全球主要发达经济体都经历了老龄化过程，全球养老产业规模庞大。

从全球养老产业发展情况看，养老行业已发展成规模庞大、举足轻重的产业。2015 年欧洲养老产业占 GDP的比例高达 28.5%，美国养老产业占 GDP 的比例为 22.3%，对比国际我国养老产业规模仍比较小，2015 年我国养老产业规模仅为 4.1 万亿，占 GDP 比重的 7%，行业发展潜力巨大。

（二）美国现状：老龄化率持续上升，养老产业迎来二次腾飞

1、美国老龄化问题持续加重

1960 年，美国 65 岁以上老人占比达到 7%标志着美国正式进入老龄化社会。预计到 2030 年，美国老年人口比重将大幅提升至 20%，美国老龄化问题持续加重。

2、美国养老产业持续发展

自 1960 年美国进入老龄化社会以来，美国养老产业持续蓬勃发展。从最初的慈善型养老机构，到业余型社区服务中心，再到标准化、专业化、规模化的养老社区，美国养老产业已经实现了市场化转型，成为美国国民经济支柱产业之一。截至 2015 年，美国养老服务消费规模已达 3.88 万亿美元，占 GDP 比重 22.3%。我们重点研究一下美国养老地产以及以房养老模式。

（1）社区养老——全产业链共赢

受政府政策的刺激，美国的养老地产发展迅速。1959 年，综合住房法案颁布，极大地促进了非盈利养老社区的发展；1965 年的医疗照顾和援助法案促使美国实行医疗补助制度，催生了许多私营养老机构，养老社区开发受益颇多。经过多年的探索，美国已形成以政府补助、寿险、私募基金、REITs 为上游，开发商、运营商为中游，社交平台、文化娱乐产业为下游的产业链。

上游：与传统服务业不同，养老社区投资规模大、回报周期长、资金流动性弱。据有关数据统计，保险资金中约有 80%以上为寿险资金，寿险资金中约 48%是 20 年以上的长期资金，25%为 5～20 年的中期资金，与养老社区的投资回报期十分匹配。将寿险融入养老社区中，可以为社区建设和运营提供资金来源，充分利用寿险的经验和优势，提高社区服务质量，使寿险资金获得丰厚回报。同时，房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)扩宽了养老社区建设的融资渠道，而且为 REITs 提供了良好的投资标的。

中游：养老社区的开发商根据运营商或投资商的要求为其开发养老社区，然后按照约定的价格卖给运营商或投资商，运营商或投资商以担保的形式为开发商提供一些融资便利。也有一些运营商充当开发商的角色，但是在开发和运营过程中造成资金链条过长，增加了风险，因此产生了开发外包的趋势。

从运营商的角度看，按照服务类别，养老社区分为四类，活跃长者社区(Active Adult Housing)、生活自理型社区(Independent Living)、生活协助型社区(Assisted Living)和专业护理型社区(Skilled Nursing)。老人可以根据自己的需求选择社区模式，每种模式的社区针对不同的老年人群提供相应的基本服务。各类社区对老年群体的定位不同以防止产生竞争。根据老人所需的护理程度的不同，各个社区收取的费用也不相同。

养老社区收入大部分来自于提供护理服务。首先如果护理服务在社保的覆盖之下，则费用由社保承担；其次如果老人的日常生活行为满足自身所购买的商业长期护理险要求的，由保险公司承担；其余由个人承担。

下游：养老社区的成功经营也催生其下游产业链健康发展，最主要是老年人相关的社交平台以及文化娱乐产业。

（2）以房养老——老人和银行的双赢

除了社区养老外，美国提出了一种创新的“以房养老”模式。规定 62 岁以上的老年人可以将自有住房抵押给银行或者相关机构，后者在确定价值后对老年人的身体状况进行评估，定期支付养老金或让老人进入养老机构。到期后老人归还借款或者去世后房产归银行所有处置。这样的方式既保障了老年人的消费能力，又为银行带来利润，对养老产业来说是一个双赢的局面。

（三）日本：老龄人口占比全球最高，养老产业多维发展

1、日本老龄化现象全球最为严重

日本是全球老龄化率最高、老龄化速度最快的国家。早在 1970 年日本便步入了老龄化社会。1970 年日本拥有 65 岁及以上老年人口 739.33 万人，占总人口比例达到 7.03%，达到老龄化社会标准，到 2013 年这一比例攀升到 25.08%，即 4 个日本人中就有 1 个为 65 岁以上老人。

2、多层次年金+介护保险制度，养老体系日趋成熟

日本养老服务消费目前仍以养老保险服务为主，2000-2010 年 10 年期间 65 岁以上被保险人增加了 740 万人，达到 2900 万人，覆盖率达到 98.6%；2011 年养老保险费用规模已超过 8 万亿日元，预计 2025 年将超过24 万亿日元，为 07 年的 3.4 倍，增速超过医疗支出。

同处东方的日本在文化、地理位置方面都与我国有很多相似之处，是我国养老产业可以模仿的对象。日本的养老模式主要以居家养老为主，社区以及机构养老服务为辅，养老服务的供应方基本以政府和日本当地的地产开发商、保险公司、实业财团多方组成，形成了以市场为主导，搭配公益福利的服务供给结构。

（1）日本的公共年金制度

日本公共年金支出占 GDP 比重高达 14%，参保人数占比过半。据日本厚生劳动省数据，2016 年日本公共年金合计支付 54.8 万亿日元(约合 3.3 万亿人民币)，同比增长 0.5%，占当年 GDP 比重达 14%。其中，国民年金支付总额 22.7 万亿日元(约合 1.4 万亿元人民币)，厚生年金支付总额 32.1 万亿日元(约合 1.9 万亿元人民币)。16年国民年金参保人数达 6731 万人，同比增长 0.3%，占日本总人口的 53.1%;厚生年金参保人数达 4267 万人，同比增长 3.3%。

（2）介护保险制度

日本的养老产业中，最有特色就是日本的介护养老制度，既满足了东方文化中传统的亲情照顾需要，又能解决老龄化问题给家庭带来的经济负担。介护产业是日本养老产业中的核心部分，分为居家介护，社区介护，机构介护。由于日本人最接受的养老方式是居家养老，介护服务也是以居家服务为主。

日本介护产业规模超 7000 亿元人民币。由于老龄人口的广泛增加，护理服务越来越被日本国民所接受，从2000 年到 2016 年，日本介护服务行业规模从 36956 亿增长到 118470 亿日元(约合 7123 亿人民币)，年均复合增速达到 7.6%，远超日本同期 GDP 增速。

由于经济环境的变化以及老龄化加深、独居老人增加，日本政府于 2006 年推出了由地方政府主导的“一体化社区照护体系(Integrated Community Care System, ICCS)”。这一体系目标是实现疾病预防、治疗以及长期护理的资源整合。

在理想状态下，日本政府希望一体化社区照护体系能够覆盖绝大多数日本地区，并能保证附近老年人步行30 分钟即可到达相应服务机构。但该计划的落实需要多方机构及供应商的配合，目前计划实施尚存在多方阻力。

（三）我国养老产业方兴未艾，空间巨大

1、我国养老产业尚处于起步阶段，产业空间巨大

从我国养老产业发展阶段来看，早在 2000 年国务院办公厅即发布了《关于加快实现福利院社会化意见的通知》鼓励社会资本投资养老院，养老产业市场化进入准备阶段；2013 年随着国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，养老产业迎来市场化元年；2017 年，随着国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，我国养老产业市场化进入发展阶段。

以养老床位测算，按照国际通行的 5%（60 岁老龄人口中 5%进入养老机构）标准，我国目前至少需要 1200万张床位，而目前养老床位仅 669.8 万张，缺口巨大；《老年健康蓝皮书：中国老年健康研究报告（2018）》蓝皮书指出，人口老龄化进程超前于经济发展进程，使我国面临严峻挑战。预计从 2015 年至 2050 年，全社会用于养老、医疗、照料、福利与设施方面的费用占 GDP 的比例，将由 7.33%增长到 26.24%，增长 18.91 个百分点，我国的养老产业还处在初级阶段，养老产业发展空间广阔。

2、90+7+3 养老模式，机构养老需求大

养老十三五规划指出支持社会力量兴办养老机构。中国老年保健协会会长表示“未来中国式养老模式是90+7+3，即中国老人养老模式为 90%是居家养老，7%是社区养老，3%是机构养老。” 2017 年国务院印发的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》提出，到 2020 年，居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全。2018 年的《政府工作报告》提出：积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。

3、养老政策红利密集释放

随着我国老龄化进程的加快，养老产业发展已上升到国家战略层面，鼓励养老产业发展的政策密集出台，政策红利正逐步兑现。

早在 2000 年国务院办公厅发布《关于加快实现福利院社会化意见的通知》鼓励社会资本投资养老院，养老产业市场化进行政策准备；2011 年国务院发布《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出加快居家养老服务体系建设；2013 年随着国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，为我国养老产业发展把脉导航；2015年国务院印发《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》，明确提出了“促进智慧健康养老产业发展”的目标任务；2017 年发布《健康养老产业发展行动计划(2017-2020 年)》提出，要加快智慧健康养老产业发展；2019年退休人员基本养老金将提高 5%，实现 15 连涨；

2019 年 4 月 16 日，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》（以下简称《意见》），提出了深化放管服改革、拓宽养老服务投融资渠道、扩大养老服务就业创业、扩大养老服务消费、促进养老服务高质量发展、促进养老服务基础设施建设等，对促进养老产业发展提供了细致的政策指引。

4、社会养老服务供需矛盾突出

与日益加快的老龄化趋势相对应的是，养老产业尚处于起步阶段，当前养老制度的保障水平、服务能力、服务质量等与老年人的需求仍有较大差距，社会养老服务供需矛盾尤为突出。

养老机构和养老床位供不应求。根据民政部数据显示，2010 年至今，中国养老服务机构和设施数量不断增加，但是增速自 2015 年开始逐年下滑。2017 年，全国养老服务机构数量增加至 15.5 万家，同比增长了 10.7%，增速较 2016 年的 20.7%下滑了 10 个百分点。床位增速自 2014 年不断下降，养老机构的床位增长率持续走低，2017 年较去年同期下滑了 6.5 个百分点。

5、养老产业链多元化，养老地产空间较大

消费升级，养老产业将受益。数据显示中国 2017 年的中产阶级人数达到 3.85 亿人，城镇居民人均可支配收入已经达到 36,396 元，同比增长 6.5%。中产阶级崛起，消费习惯逐渐变化，消费者偏向高端、附加值高的活动。传统养老形式已不符合现代社会，更高层次的养老需求养老产业链不断延伸。从整个养老产业来看，我国养老产业图谱包括：养老金融、福利器械（含药品）及设施、养老软件及信息系统、养老地产、综合性医护管理服务，衍生至家政及其他服务、护工培训及文化生活等，具体可参考下图：

中国养老地产业市场容量供需不匹配。养老地产就是将养老主题融合于地产开发项目之中。我国目前老年住宅多为商业盈利性，老年公寓具有“盈利性事业、市场化经营”的特点；而我国社会保障体系不完善，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。

宜居社区养老缺口巨大。据中国社科院老年研究所 2017 年测算，目前中国养老产业市场空间大约有 4 万亿，到 2030 年有望增加至 40 万亿，至 21 世纪中叶预测将达到 106 万亿，市场潜力巨大。老年人养老居住观念也在逐步变化，41%的老人选择与子女分住，这一趋势将逐步上升。供给方面，社会资本房地产商、保险公司和社会养老机构等进军养老地产，但目前大多数养老地产养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质，当前市场还没有特别成熟的标准和规范。

中国养老地产业发展潜力大。在政策支持、市场机会和房企转型的推动下，养老地产的开发将会迎来新的发展机遇。

三、彩云之南，养老盛宴

研究全球养老产业发展历程，养老产业对客观条件要求比较苛刻。研究表明，气候（包含纬度、湿度、空气质量等）、医疗条件、环境（自然环境、人文社会环境等）、交通状况、生活成本等是影响养老产业发展的几个核心要素。

根据我国现状，我们认为云南省在我国有着得天独厚的先天条件，为未来养老产业的聚集和发展提供了诸多便利，有望深度受益于即将到来的养老产业盛宴。

（一）气候适宜，四季如春

1、全年温差小，湿度相对适宜

研究表明，人体对气温和湿度的反应最为敏感，最为舒适的气温在 15-24℃之间，最为舒适的湿度在 60-70%之间。相比海南的冬季养生圣地，云南省气候特点更加适宜，全年温差较小。全省平均气温七月（最热）为 20℃，一月（最冷）为 8℃，四季温差只有 10°C～12°C。冬无严寒、夏不酷暑、全年均温 15℃左右，属北亚热带低纬高原山地季风气候，全年平均相对湿度为 71%，冬季不低于 50%，夏季不超过 80%，云南省气候条件宜人。相比京津冀、长三角、珠三角等国内人口密集区，养老优势明显。

2、森林覆盖率高，空气质量好

云南地区森林覆盖率 70%以上，相比全国平均森林覆盖率为 21.66%（2018），云南远远高于全国平均水平，是天然氧吧。同时，云南省 16 个州（市）空气质量平均优良天数比率（指空气优良天数占全年总天数的比率）为 98.2%，略次与海南省（98.3%），位居全国第二，非常适宜旅游、度假、养生。

（二）风光旖旎，文化多彩

1、旅游资源丰富，人文环境多样

云南以独特的高原风光，热带、亚热带的边疆风物闻名于海内外。自然环境优美，旅游资源极为丰富，既有热带雨林,也有四季雪山，既可以流连于丽江古城，又可探秘神秘的“女儿国”泸沽湖，还可以去边境口岸一睹风采。云南全省有景区 200 多个，国家 A 级以上 134 个。有石林、大理、西双版纳等国家风景名胜遍布全省。近年来，云南省不断优化旅游环境，拓展旅游产业转型升级空间，努力打造品牌旅游目的地，云南对国内外游客的吸引力不断增强。

云南省是个多民族省份，人口在 5000 人以上的世居少数民族有彝族、哈尼族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族等 25 个。多民族文化造就了云南的地方特色文化，云南省的非物质文化遗产有傣族泼水节、彝族火把节等民俗，建水紫陶、尼黑西陶、会泽斑铜等技艺。云南省充分利用其文化底蕴，以传统民居建筑风格，有民族特色的格调，造型、色彩和风格结合国内外建筑特色和云南民族特色，打造具有云南地方文化特色的养老健康生活目的地，避免千城一律，也为老年人群丰富了生活方式。同时多民族文化地区包容性强，云南的多元文化使得本地居民愿意接受外省市居民入滇养老行为。

云南拥有面向三亚（南亚、东南亚、西亚）、紧靠两湾（北部湾、孟加拉湾）、肩挑两洋（太平洋、印度洋）、通江达海沿边的独特区位优势，中国-中南半岛、孟中印缅两大经济走廊在云南交汇连接。在“一带一路”的蓝图中，云南的定位是：面向南亚、东南亚的辐射中心。这样的区位优势一方面可加大同周边国家的旅游合作，省内游和境外游相结合为老年人提供更多可选择的旅游产品；另一方面，云南养老产业的发展取得一定成效之后可将特色产业“走出去”， 发展至“一带一路”沿线国家，同时也给云南省未来的经济发展带来了机遇。

2、医疗资源充足，物价水平适当

云南省正构建集健康、养老、养生、医疗、康体等为一体的大健康产业体系，建成后将使其成为一流的国际健康医疗基地。云南省目前有三甲医院 30 余所，到 2020 年全省建设 1-3 个国家区域性医学诊疗中心，三级甲等医院达到 45 所；每个县、市、区重点建好 1 所县级中心医院；远程医疗覆盖省、州市、县、乡四级医疗卫生机构；人均预期寿命力争达到全国平均水平。

目前省内已经有方便老人们度假养老的置地，并配以相应的医疗设施项目配建了许多康复疗养医院、甲级综合医院以及多处社区卫生服务中心。当前云南省养老产业规模偏小、在品牌、生产、交易、销售等方面未实现规模化经营，未来有广阔的发展空间。

云南省物价水平处于全国各省市中后水平，整体消费水平偏低，而昆明的房价水平在全国 31 个省市中同样没有入围前 15，生活成本相对较低可以满足老年人对低消费的诉求。

（三）云南交通便捷，高铁网逐步成型

云南现有线路成昆铁路、贵昆铁路、沪昆高铁等连接了自西南地区至东部沿海城市。按照规划，预计至 2020年，云南的贵昆、成昆、南昆、内昆、沪昆、云桂、渝昆、滇藏八条出省干线通道全面建成，省内高铁营运里程将达 1700 公里。昆明至北京、上海、广州的列车运行时间缩短至 7.5 至 9 小时;昆明至周边省会城市贵阳、重庆、成都、南宁的列车运行时间缩短至 1.7 至 3.1 小时。外省市的人们不用再经过漫长的旅程入滇，为进行 “候鸟式”养老提供了更加便利的条件。

云南省现有机场 15 个，其中昆明、丽江、西双版纳、芒市、大理 5 个机场旅客吞吐量百万级以上，位居全国第一。到 2025 年将建成 25 个机场。省内空中快线为游客提供了便捷渠道，而从云南省向全国和东南亚地区的辐射完善了航空网络，为海内外人们提供了交通便利。便利的交通是人们选择养老地点考虑的一项重要因素。

（四）政策呵护，产业加速

近几年云南省政府密集出台了一系列文件，从养老服务体系建设规划到放开养老市场，凸显政府对养老产业的扶持态度。“十三五”期间云南社会力量建成的养老机构每年给予每张床位 600 元运营经费补助，政府明确各级将 50%以上福彩公益金用于支持发展养老服务业，给予云南省内机构及企业充足的资金来发展产业，得天独厚的自然条件叠加强有力的政策支持，云南养老产业有望迎来快速发展。

四、投资建议：积极布局行业，目光聚焦云南

（一）云南城投

1、集团公司大健康、大休闲领域资源丰富

云南城投母公司云南省城市建设投资集团有限公司是云南省属核心企业。截至 2018 年 12 月 31 日，集团总资产达到 2924.73 亿元。城投集团业务布局集中在城市开发、城镇环境、大休闲、大健康、战略新兴产业等五大核心板块，其中“大健康、大休闲”板块是公司战略转型的方向。

现阶段云南城投集团以绿色康养综合服务商和城镇环境综合服务商为战略定位，持续完善健康生活综合服务生态产业链，倾力开拓大健康新蓝海，聚焦云南，做云南打造健康生活目的地的引领者。经过长期积累，公司在大健康、大休闲领域积累了丰富的资源，有望同上市公司形成产业协同。

（1）大健康板块：聚焦健康养生，整合医疗生物医药资源

其中医疗业务方面：集团成功并购昆明市第一人民医院，成为全国第一个并购三级甲等公立医院的企业；集团投资建设的甘美国际医院与法国巴黎第五大学、美国善福德等国际知名院校、医疗机构建立合作关系，于2014 年 10 月建成投入使用；近年来，集团医疗资源整合取得新进展，成功整合昆明东川医院等省内优质医疗资源，累计拥有医疗床位数约 5000 张，大型医疗集团的战略初具雏形。

生物医药方面：集团成功引入创立基金增资云南云科药业有限公司，将其整合为云南三七科技有限公司，实现了对特安呐制药集团的控股，完成了从科技到种植、提取、精深加工、贸易各板块的整合布局，形成完整的三七全产业链格局。同时依托云南国威生物科技有限公司重点开发以天麻为主的中药云药饮片、以苦荞为主的云食品以及多糖的提取。公司积极布局生物医药产业，做绿色康养综合服务商，是云南大健康产业发展和打造“三张牌”的重要推动者。

（2）大休闲板块：会议展览、文化体验、休闲娱乐协调发展

公司围绕“休闲、养生、度假、体验”在云南地区布局了丰富的旅游资源，积极推动旅游度假、旅游文化、旅游地产、会展旅游等业务的融合发展。2013 年公司与迪庆旅发集团签订股权合作协议，实施西双版纳、迪庆民族文化旅游资源的整合；在国际化方面，公司依托云南独特的地理位置和民族文化，沿澜沧江南下湄公河进入老挝和泰国北部沿途布点，探索文化旅游对东南亚的产业辐射；公司利用昆明滇池国际会展中心项目建设契机，探索城市综合体开发模式，培育会展商务文化旅游经营模式，努力形成会议展览、文化体验、休闲娱乐和商贸商业协调发展的旅游文化示范区。

2、依托集团“大健康、大休闲”优势，大力发展养老地产、旅游地产

云南城投作为城投集团核心企业，依托城投集团在“大健康、大休闲”教育、科技等领域丰富的资源优势，以实现“中国健康休闲地产引领者”为战略目标，协同集团公司，深耕云南，持续加码康养、文旅、会展产业。

目前公司已形成“融城”系城市综合体和“梦云南”系列旅游地产，“云会客”和“梦云南分时度假体系”极大得提升了公司产品的附加值。公司通过投资并购实现了旅游地产的多处布局，所在地区景观独特，旅游资源丰富，有很不错的开发前景。公司已在江西九江、四川冕宁、西双版纳、海南等地积极拓展和储备文旅康养类项。

2019 年配合集团“大休闲+大健康”的战略转型方向，公司协同城投集团发布“三舟”养老地产产品体系，已落地昆明、西双版纳、成都等地 4 个项目。公司有望依托云南独特自然资源，与集团内部医疗、教育资源，养老地产业务有望加速发展。

（二）横向关注养老行业服务标的

我们认为，养老行业面临巨大的发展机遇，云南养老优势得天独厚。除去云南本地养老标的外，其他可横向关注养老产业投资机会，尤其是养老保险领域。

国外研究经验表明，与其他社会力量相比，保险业资金周期长、规模大，与养老产业之间存在天然协同，可以很好地为养老服务体系建设提供支持。另外保险业积极参与养老行业也有助于自身的持续发展，因此国内保险也有望深度收益养老产业发展，代表公司：中国太保

中国太保：公司是国内领先的综合性保险集团，以成为“行业健康稳定发展的引领者”为愿景，牢牢把握高质量发展主线。连续八年入选《财富》世界 500 强， 2018 年实现营业收入 3543.63 亿元，其中保险业务收入 3218.95 亿元，同比增长 14.3%；集团净利润为 180.19 亿元，同比增长 22.9%。

近几年，公司战略布局养老产业：2014 年中国太保成立了国内保险行业首家养老产业投资管理平台——太平洋保险养老产业投资管理有限责任公司；2015 年太保安联与阿里健康签署战略合作协议；2018 年 6 月中国太保发布《太平洋保险养老产业发展规划》；2018 年 11 月，公司旗下中国太保寿险与法国欧葆庭集团在上海中心举行战略合作签约仪式，宣布成立合资公司，并以此为平台在养老服务领域开展全方位、多层次的合作；2018年 12 月，首家“太保家园”——成都国际颐养社区项目在成都温江区医学城 A 区地块正式启动，公司在养老投资领域成功实现“破局”。

温馨提示：如需原文档，可在PC端登陆未来智库www.vzkoo.com搜索下载本报告。

（报告来源：中信建投证券；分析师：贺燕青/李铁生/陈语匆）

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）