房地产行业发债房企2026年半年报总结：短期盈利能力承压，企业经营分化调整

样本说明与研究背景

2026年上半年全国房地产市场整体延续调整态势，年初以来各部门积极出台优化地产政策。3月《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场”，4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场”。地方层面多地出台宽松性政策，如优化公积金贷款、购房补贴等，提振住房需求。上半年核心城市楼市呈现点状修复，市场延续分化行情。研究选取了34家发债房企作为样本，根据其股东背景及经营情况，划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行分析。

利润端：营收同比下降，盈利能力承压

2026年上半年所选34家样本发债房企营业收入合计6281.3亿元，同比下降23.0%，其中28家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。分企业性质来看，央企龙头合计营收同比下降12.4%，普通地方国企营业收入同比下降21.6%，普通央企营业收入同比下降24.22%。混合所有制龙头、未出险民企龙头和地方国企龙头营业收入同比分别下降25.65%、30.81%、49.12%。

归母净利润方面，2026年上半年所选34家样本发债房企归母净利润合计-90.23亿元，而去年同期合计为32.76亿元，较去年同期由正转负，其中21家房企亏损，而去年亏损房企数量为17家，主要受到近年来房地产行业周期调整、计提减值、结转毛利率下行等原因影响。央企龙头和普通央企归母净利润同比降幅分别为38.1%和51.4%，混合所有制龙头归母净利润为-25.85亿元，未出险民企龙头同比下降43.4%至30.36亿元，普通地方国企合计归母净利润为-71.34亿元，地方国企龙头的合计归母净利润为-31.14亿元，较去年由正转负。

2026年上半年所选34家样本发债房企平均毛利率为14.39%，而2025年同期毛利率为15.93%，其中20家样本发债房企毛利率同比下滑，主要系部分房企为维持市场份额，采取降价促销换量措施。央企龙头毛利率为17.63%，相对较高；普通央企毛利率为11.0%，较去年同期同比降低4.08个百分点；混合所有制龙头毛利率较去年同期增加0.47个百分点至13.77%；未出险民企龙头毛利率较去年同期增加0.37个百分点至17.35%。

净利率方面，2026年上半年所选34家样本发债房企平均净利率为-13.15%，而2025年上半年平均净利率为-12.66%，延续下降态势，其中25家样本发债房企净利率同比下滑，主要系多数房企计提较多资产减值，净利率降幅高于毛利率。央企龙头平均净利率为4.37%，未出险民企龙头净利率较去年同期降低0.51个百分点至4.81%，普通央企净利率为-24.03%，混合所有制龙头净利率为-13.32%。

费用管控方面，2026年上半年所选34家样本发债房企平均销售费用规模为6.08亿元，而2025年同期为6.61亿元，延续下降态势，其中23家样本发债房企销售费用规模同比下滑，房企整体费用管控意识有所增强。平均管理费用规模为5.17亿元，而2025年同期为5.80亿元，其中26家样本发债房企管理费用规模同比下滑。但由于营业收入下滑幅度较费用下降幅度更大，平均营收销售费用率为3.85%，较2025年同期提高0.29个百分点，平均营收管理费用率为5.01%，较2025年同期提高0.69个百分点。

现金流量端：经营性现金流净额为正，现金流压力减弱

2026年上半年所选34家样本发债房企的经营性现金流净额累计为1347.39亿元，经营性现金流流入规模较25年同期大幅增加，其中有18家房企经营性现金流净额较25年同期增加，受到多地房地产政策落地、房地产市场销售回暖的影响，多数房企上半年经营性现金流有所改善。央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头和普通央企的经营性净现金流分别为573.81亿元、103.99亿元、151.75亿元、222.62亿元，较25年同期均由负转正。

货币资金方面，2026年上半年所选34家样本发债房企的货币资金累计为9412.46亿元，较25年上半年末10076.19亿元和2025年末9220.88亿元均有所下降，其中有18家房企货币资金较25年末降低，主要与市场销售规模下行有关。央企龙头货币资金为3768.48亿元，较25年末同比提高8.54%，货币资金规模相对较高。

投资活动方面，2026年上半年所选34家样本发债房企的投资性现金流净额为-39.77亿元，25年同期为-763.82亿元，流出规模较25年同期减少了94.79%，其中有19家房企投资性现金净额为负数。央企龙头投资性净现金流为133.05亿元，较去年同期由负转正。

筹资活动方面，2026年上半年所选34家样本发债房企的筹资活动现金流净额约-1127.11亿元，而2025年同期为-273.44亿元。普通央企和央企龙头净流出相对较多，2026年上半年筹资性现金净流出规模为235.42亿元和408.97亿元，较25年同期多流出355.15亿元和244.12亿元。

负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存

2026年上半年所选34家样本发债房企合计有息负债规模为3.12万亿元，较2025年末的3.16万亿小幅下降1.13%。央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头和地方国企龙头平均有息负债规模较2025年末分别下降2.35%、1.30%、5.13%、0.96%。普通央企和普通地方国企的平均有息负债规模较2025年末分别提高0.03%和0.23%。

短期有息债务平均占比为37.69%，较25年末减少3.73个百分点，主要是受到部分房企严格控制存量债务规模影响。平均剔除预收账款的资产负债率为70.12%，较2025年末降低了0.29个百分点。平均净负债率为145.14%，同比2025年末提高了6.15个百分点。未出险民企龙头、央企龙头、混合所有制龙头和地方国企龙头房企各组的平均净负债率保持在80%以下，而普通央企和普通地方国企的平均净负债率超过100%。

现金短债比方面，2026年上半年所选34家样本发债房企平均现金短债比为1.22，较25年末持平。其中有18家发债房企的现金短债比高于1倍。普通央企和混合所有制龙头的平均现金短债比低于1倍，仍存在一定短期债务压力。

销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优

据国家统计局数据显示，2026年上半年新建商品房销售面积为4.01亿平方米，同比下降11.6%，销售额3.79万亿元，同比下降13.6%。2026年上半年30家可获取数据的样本房企的全口径销售金额较25年同期同比下降11.0%至9615亿元。其中保利发展、中国海外发展和华润置地的全口径销售额超过1000亿元。

分类型来看，央企龙头全口径销售金额合计为4821亿元，同比增长3.78%，普通央企和普通地方企业全口径销售金额合计分别为1525亿元和708亿元，同比下降13.39%和13.51%。未出险民企龙头、地方国企龙头和混合所有制龙头全口径销售金额分别同比下降32.72%、28.92%和25.15%。各发债房企的权益销售比大部分在60%以上。

2026年上半年房价还处于筑底阶段，部分房企持续获取优质土地，推出改善性高价产品，销售价格有所上升。滨江集团2026年上半年销售均价较25年上半年提升71%至59435元/平方米。华润置地、中国海外发展的销售均价提高幅度超过15%。

拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块

2026年上半年，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓。300城住宅用地推出规划建面1.6亿平方米，同比下降20.7%，成交1.3亿平方米，同比下降23.7%，土地出让金5946亿元，同比下降31.2%。5月以来，在核心城市优质地块成交带动下，住宅用地出让金规模环比持续增长，同比降幅明显收窄。上半年300城宅地平均溢价率为9.1%，不同城市及板块间分化依旧显著。

城市集中度方面，2026年上半年宅地出让金TOP20城市占全国比重为62%，较2025年全年提高10个百分点。全国住宅用地出让金TOP20城市中，一线及强二线城市占据主导地位，上海住宅用地出让金为521亿元居全国首位，杭州出让金485亿元居第二位，北京、广州、深圳出让金均在300亿元左右，5城合计出让金占TOP20城市合计出让金比例为52.2%。

房企资金向确定性较强的优质资产集聚，重点城市土拍市场呈现明显的结构性特征。典型地块如广州马场一期地块经过243轮竞价，由越秀地产以236.04亿元竞得，溢价率26.6%，住宅楼面地价约8.5万元/平方米，刷新广州住宅楼面价纪录。上半年杭州成交涉宅用地34宗，其中28宗溢价成交，15宗溢价率超30%，高溢价地块数量在重点城市中占比最高。

投资建议

8月28日，多部委同日密集发文出台政策，围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资等领域完善制度布局，加快推进房地产发展新模式落地。地方层面北京、上海等多地出台楼市新政。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企而言，销售及盈利能力短期承压，预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。