房地产行业专题：香港楼市再复盘与新动态

从止跌到量价同步修复的演进脉络

2026年上半年，香港住宅市场已由政策带动下的成交修复，进一步走向量价同步改善。根据中原数据，2026年1-7月香港私人住宅总成交43402宗，同比增长30.5%；其中二手住宅成交30175宗，同比增长36.5%，显著高于一手住宅18.6%的增速。二手成交回升通常意味着居民对价格底部、转售流动性和换房时点的判断更趋稳定，市场修复的动力正由开发商低价推盘主导的一手促销，扩散至存量住房交易，说明复苏的共识正在形成。

在价格端，截至2026年6月，香港私人住宅售价指数为323.2，环比增长0.3%，同比上涨12.7%，较2025年3月的低点累计上升13.4%。从高点回撤看，指数仍较2021年9月的398.1低18.8%，目前仍处于深度调整后的修复初期，但价格回升已逐步体现为连续改善。分面积段观察，修复具有广泛性，40平方米以下、40—70平方米、70—100平方米、100—160平方米及160平方米以上指数同比分别上涨11.8%、13.1%、14.5%、10.3%和10.0%，中等面积段涨幅更高，表明成交不再仅集中于低总价刚需，改善和置换需求有所修复。

从成交总价结构看，2026年1-7月，500万至1000万港元住宅成交19902宗，同比增长51.1%；1000万港元以上成交9231宗，同比增长81.0%，显著快于低总价段。置换链一旦打通，对成交有明显放大作用，一套中高总价住房成交往往同时带动原有住房出售、新房认购或租赁迁移，进而提高存量市场流动性。

租金创新高构成价格修复的基本面锚

租金是本轮价格修复最重要的基本面锚。香港住宅租金指数在2023年1月见底后持续回升，2026年6月达到205.8，同比上涨5.1%，再创历史新高。租金上涨背后既有居民回流、人才和学生流入带来的新增租赁需求，也有收入改善的支撑。分面积看，40—70平方米、70—100平方米和100—160平方米租金同比分别上涨5.8%、7.9%和8.3%，高于小户型的3.1%，这与家庭型租赁需求增加、改善型成交回升相一致。价格和租金同步上涨，说明市场已不同于需求收缩阶段，其基础也强于仅靠政策刺激的短期成交反弹。

在房价下跌、租金上涨的阶段，租金回报率通常会先行改善。2026年6月，40平方米以下、40—70平方米、70—100平方米、100—160平方米及160平方米以上住宅的租金回报率分别为3.4%、3.0%、2.7%、2.6%和2.3%。尽管较2025年局部高点有所回落，但这是价格回升快于租金的结果，并不意味着租赁基本面走弱。

判断租金回报率能否支撑房价，关键仍要看实际按揭成本。截至2026年7月，一个月HIBOR已回落至2.68%，但由于P按封顶约束，市场新增按揭的实际利率目前普遍已稳定在约3.25%附近。当前利率改善的主要意义在于融资环境已由此前的高位波动转向相对稳定，购房者可以按约3.25%的成本判断置业回报。对小中户型而言，租金回报与有效按揭成本的差距较高利率阶段已明显收窄，自住者的月供压力有所缓和。

长期同步与本轮租售错位的深层逻辑

从月度拐点看，过去二十余年香港住宅售价指数与租金指数总体呈现同周期变化，拐点大多仅相差数月。例如2003年售价于7月触底、租金于9月触底，租金仅滞后2个月。然而，本轮市场的特殊之处在于疫情后租赁需求和购房需求出现了阶段性错位：2021年9月两者大致同步见顶，其后租金于2023年1月触底回升，而售价指数直到2025年3月才见阶段低点，两者相差约26个月。

造成这一错位的原因是多维度的。首先，人口回流率先转化为租赁需求。2022年下半年香港净迁移转为净流入10.1万人，2023年上半年进一步升至21.2万人。对新到港或重新回港的客群而言，通常先租后买，置业需要收入、身份和价格预期同时稳定，因此人口回补首先抬升的是租赁需求。

其次，利率高企抑制了购房需求。2021年9月至2023年底，按揭参考利率由约1.4%升至4.1%，而同期各面积段毛租金回报率提升幅度有限，融资成本与持有回报之间仍有明显差距。租金上涨能够改善持有现金流，却不足以抵消月供上升和房价继续下跌的预期。

最后，库存升高压制了新房市场。2023年租金企稳时，现房库存去化周期由19个月拉长至22个月，现房加期房库存去化周期由96个月升至102个月，均显著高于历史均值。租金改善尚不足以抵消库存去化缓慢带来的价格压力。

单一变量不足以造成租售同步或错位，本轮错位是人口、利率、库存等变量在同一阶段形成了方向相反的传导。租金是观察基本面是否托底的领先变量，利率、库存和去化则决定这一托底能否转化为短期价格修复。

供给约束下的库存消化与后市推断

本轮香港楼市复苏不是无约束的普涨行情。截至2026年一季度末，香港一手私人住宅已完工未售库存约2万套、在建待售库存约6.2万套、待开工单位约1.9万套，合计广义库存约10.8万套。其去化周期分别为11个月、43个月、53个月，较高库存仍是未来数年价格修复必须消化的约束条件。

在一手市场方面，随着二手成交扩大、租金上升和库存下降，一手“低开”的必要性会逐步下降。部分典型项目已从2025年的大幅折扣去化，转向2026年初的收窄折扣甚至提价。后续判断新房对价格的影响，需观察整体去化率、可售库存和新推盘定价。若新盘持续以低价快速去化，说明价格仍有压力；若折扣收窄而去化不弱，则价格修复的持续性更强。

值得注意的是，与住宅市场形成鲜明对比的是，商业地产尚未出现同步修复。2026年6月，私人写字楼售价指数同比仍下降3.7%，租金指数同比下降0.7%。住宅主要受人口、租赁、按揭和家庭资产配置影响，而写字楼面临企业办公需求、供给和经济结构调整等多重压力，不能将住宅修复简单外推为全物业周期反转。

对比历史周期，1997—2003年的下跌本质上是资产泡沫破裂、本地金融与经济冲击共同作用的结果，住宅价格累计回撤约66%。而2021—2025年的调整更多是高估值、利率上行等因素叠加所致，价格回撤约28.4%。当前就业相对稳定，银行体系未出现系统性信用收缩，市场更像估值回调和利率变化后的修复。由于全球利率中枢较高、外部不确定性更大且一手库存高于当年的紧平衡状态，本轮预计不会复制2003—2008年快速、全面、持续的估值扩张。中期住宅价格将随租金、利率和成交逐步修复，全年售价指数涨幅预计在10%以内，房价进入中低斜率修复阶段。

对内地房地产的借鉴：重视租金反季节上涨

对内地而言，香港经验的核心不在于复制其房价路径，而在于重新重视租金预期在资产定价中的作用。根据高频数据，2026年7月全国80城租金价格为25.96元/平方米/月，延续了5月开始的上涨趋势，这是自2021年租金系统性下跌以来首次出现淡季的租金上行。此外，租金连续两个月的上行并非局限于个别城市，而是广泛存在于上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、武汉等不同能级的数十个城市，表明租金走强并非来自于季节性，而是出现了真实的改善。

相较于静态的租金收益率，租金能否止跌并形成增长预期，对房价的解释力更强。租金连续数月反季节走强，意义类似于股票的EPS止跌回升，为房价的止跌提供了资产定价角度的逻辑支撑。稳住租金，才能稳住房价，这构成了比单纯交易量改善更具内生性的基本面依据。