房地产行业拐点研究四：哪些二线城市有望率先企稳？

新房市场低位运行，二手房率先修复

2026年1-7月，44个主要非一线城市中，33城商品住宅销售面积同比下滑。天津、青岛、杭州、沈阳等城市在2025年同期已大幅下滑的低基数情况下，2026年前7个月商品住宅销售面积仍同比负增，新房市场整体成交呈低位运行态势。在整体承压的销售环境下，部分城市初现企稳迹象。长春、西安、徐州、石家庄、贵阳、哈尔滨新房成交面积同比正增，且成交规模超2024年同期水平，其新房市场企稳信号更为明确。唐山、惠州、福州、宁波、南京新房成交面积虽同比正增，但成交规模较2024年同期水平仍有差距，修复力度尚显疲弱。

库存去化压力依然较大。截至2026年7月底，36个主要非一线城市中，27城去化周期较上年同期延长，大连、郑州、金华等城市去化周期突破50个月。不过，长春、徐州、重庆、石家庄、天津的新房市场库存去化周期均小于18个月，供求关系相对健康，且去化周期呈同比下降趋势。自房地产市场进入下行周期以来，多数城市住宅用地成交规模持续收缩，44个主要非一线城市在2023年至2026年7月的住宅及含住宅综合用地成交面积全部下降，平均降幅达54.0%，土地市场成交规模收缩带动库存面积被动压降。当前去化周期未能普遍改善的核心制约主要在于成交端持续下行，而非库存端供给压力。

二手房成交量修复，挂牌量与房价呈现边际改善

相较于新房市场，二手房端呈现明显修复态势。2026年1-6月，26个主要非一线城市中，17城二手房成交面积同比正增，大连、南昌、温州、惠州、宁波、厦门、无锡、烟台二手房成交量同比增速超20%。新房与二手房市场成交表现进一步分化，二手房端由于价格已深度调整大幅分流刚需客群，带动成交占比普遍提升。26个主要非一线城市中，二手房成交面积占一二手合计比重超50%的城市达21个，存量主导格局在非一线城市加速显性化。

二手房供给走势明显分化。截至2026年7月底，44个主要非一线城市中，27城二手房挂牌量较2025年以来的峰值有所回落，武汉、厦门、苏州、合肥、珠海、南京、石家庄、兰州二手房挂牌量较峰值降幅超10%。而东莞、长沙、南昌、哈尔滨、太原、徐州等城市挂牌量创2025年以来新高，供给端抛压未见缓解。房价方面，48个主要非一线城市中，今年以来43城冰山指数月同比跌幅呈收窄趋势。截至2026年7月，太原、沈阳、惠州、银川、贵阳、重庆等城市的冰山指数同比跌幅已收窄至10%以内，个别城市如哈尔滨、桂林、成都、杭州今年以来同比跌幅整体呈扩大趋势。

科技产业与新规住宅仅带来结构性行情

在本轮科技周期中，AI、半导体等热点赛道在不同城市的就业吸纳能力呈现显著分化。选取杭州、苏州、成都、东莞、西安、合肥等十个二线样本城市统计，除苏州外，2024年规模以上企业热点科技行业平均从业人数占总就业人数比例均小于10%。从业人数最多的苏州为94.9万人，占比12.71%；最少的成都为7.8万人，占比0.67%。热点行业从业者的低占比意味着其对城市整体楼市的撬动作用有限。

从地理位置看，代表性热点科技企业距市中心距离分布在7至51公里之间，平均约为21公里，远离传统城市中心区域。产业园区周边房产价格相对较低，未购房从业者更倾向于在企业附近租赁房产，使得热点科技企业的购房需求难以传导至核心楼市。合肥长鑫科技附近现房售价约每平米8000元且去化较慢，但租赁市场两居室月租由2025年初约2000元上涨至3000元，涨幅达50%。购买力层面，一批深耕科创领域的“科技新贵”正成为高端楼市中最活跃的变量，深圳总价千万元以上豪宅成交客群中“90后”占比达31%。但各城市二手房中低价位段交易占比均出现上升趋势，表明科技从业者对整体房价的带动作用尚不明显，市场成交仍以刚需和改善型需求为主。

供给端方面，多个城市早期推出的四代住宅或新规住宅销售表现亮眼，但新规产品对新房市场的影响分为红利期和衰退期两个阶段。随着近两年越来越多新规产品入市，产品趋于同质化，竞争再度加剧。十个二线城市的新房供给套数、成交套数均呈波动下降趋势，新规产品红利正在逐步衰退。当前楼市已进入存量时代，各城市二手房成交占比超50%，总需求萎缩及二手房以价换量分流客户，是新规产品难以带动整体新房市场的核心原因。

供需基本面与利率仍是楼市企稳核心

楼市整体大盘的企稳，本质上仍需仰仗扎实的供需基本面、健康的库存去化周期以及克制的供地节奏。截至2026年6月，十个二线城市中除东莞外其他城市的去化周期均出现不同程度的波动上行趋势，8个城市出清周期超过18个月警戒线，无锡已达37个月。地块成交后有望在6个月内转化为新增供给，过多的供地会加剧存量竞争并对价格形成负反馈。2024至2026上半年，二线城市的供地量呈下降趋势，其中武汉、西安、成都的供地量整体较大。

利率是影响市场企稳时点的关键变量。截至2026年6月，个人住房新发放贷款加权平均利率为3.05%，高于二线城市租金回报率2.74%约31个基点。而5年以上公积金贷款利率为2.6%，已低于二线城市租金回报率水平。以天津为例，采用纯商贷购房月供净支出为4385元，高于月房租2431元；若采用商业贷款及公积金贷款各一半的组合贷，加权贷款利率降至2.83%，月供还款净支出降至2179元，低于平均房租。加入公积金贷款等同定向降息，当月还款低于平均房租后，投资需求被激活，购房需求有望进一步释放。

多维度评价体系划分城市修复梯队

基于人口、经济、居民购买力与库存四个维度搭建城市房地产市场价值评价体系，并采用熵值法客观确定权重，对41个样本城市进行综合打分。综合得分在0.5分以上的城市为第一梯队，包括武汉、西安、合肥、宁波、杭州、成都、绍兴、济南、温州、东莞、青岛、贵阳、嘉兴、南昌、苏州、海口共16城。这类城市在人口吸附、经济支撑、购买力承接与供求关系等维度整体占优。其中武汉、成都、西安、合肥、杭州为人口及经济双驱动的强省会城市；宁波、绍兴、嘉兴、温州、苏州为居民财富积累较强的长三角优质地级市。

得分位于0.45至0.5分之间的城市为第二梯队，包括福州、厦门、镇江、长沙、石家庄、烟台、南京、无锡、太原共9城，存在一定结构性短板。得分低于0.45分的城市为第三梯队，基本面支撑相对偏弱，房地产市场价值相对有限。

第一梯队城市当前改善信号较为密集，尤其是二手房市场已率先边际改善。梯队内多城市2026年上半年二手房成交面积同比转正，东莞、南昌、温州涨幅居前；多城二手房挂牌量自2025年高点回落，武汉较峰值压降27%、苏州下降16%。基于高频数据的边际变化与基本面优势的共振，第一梯队城市有望于2027年二季度前后迎来企稳拐点。第二梯队受结构性短板掣肘，核心矛盾集中于相对较高的库存去化压力，企稳时点预计滞后约两至三个季度。

利率通过租购比价和月供安全垫两条路径影响市场节奏。假设某住宅总价300万元，按揭比例六成，以当前平均利率3.05%作为基准，利率下行25个基点或50个基点，购房者每年节约的成本理论上相当于分别预留了3%和6%的价格安全垫。若房贷利率下调，将加速价格预期的修复并压缩观望周期，进而助推企稳节奏。投资建议方面，土储聚焦核心城市的房企或率先受益，推荐华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国金茂、滨江集团。