2026香港地产市场交投动态观察报告-工银亚洲研究

住宅市场延续复苏态势，楼价指数连涨十三个月

2026年以来，香港住宅市场延续复苏格局，买卖及租赁相关活动保持活跃。在政策利好、利率趋势下行、住宅库存降至历史一般水平、以租代买需求释放叠加股市财富效应等因素共同作用下，入市信心得到增强，楼价上行动能进一步夯实。从成交数据来看，2026年1至7月住宅楼宇买卖合约量达到45,272宗，成交额为4,088亿港元，同比分别增长30.4%和47.9%，增速较2025年的18.3%和14.4%进一步走高，楼市交投呈现“量价齐升”特征。

价格走势方面，截至2026年6月，私人住宅售价指数攀升至323.2点，实现连续13个月上涨，上半年累计涨幅达7.9%。不过，最新楼价指数较2021年9月398.1点的历史高位仍有约19%的差距。与此同时，受人才计划及留学生来港支持，住宅租赁需求持续升温，租金指数连创新高，上半年累计上升约2.6%。

回顾此前周期，香港楼价在2022年至2024年间受美联储加息推高本地按揭利率、港股波动削弱财富效应等因素影响，官方私人住宅售价指数连续三年录得跌幅，分别为-15%、-7%和-7.1%。2024年初特区政府宣布物业交易免除额外印花税、买家印花税及新住宅印花税等“全面撤辣”措施后，交投情绪显著提振，2024年住宅楼宇买卖合约成交量、额同比大增40%和34%，但楼价仍承压。直至2025年3月，私人住宅售价指数于284.9点见底企稳，随后逐渐回暖，全年累计上涨3.6%，结束了此前的连续跌势。

住宅潜在供应跌破十万关口，落成量持续回落

供应端数据显示，私人住宅落成量正处于持续回落通道。《香港物业报告 2026》预计，2026年私人住宅落成量将降至16,980个单位，较2025年下降8%；预计2027年将进一步回落至15,360个单位，创下4年新低。潜在新盘供应量已降至阶段性低位。

据房屋局数据，截至2026年第二季度末，未来3至4年一手私人住宅潜在供应量约为9.6万个单位，较第一季度减少5,000个，是近4年来首度跌穿10万关口。其中，现楼“货尾”（已落成未出售单位）下降1,000个至1.9万个单位，“楼花”（在建未售出单位）下降1,000个至6.1万个单位。供应量的收缩为住宅市场的价格修复提供了基本面支撑。

土地规划与房屋供应政策同步优化

针对房屋土地议题，《2026‑27年度财政预算案》从土地规划、房屋供应角度提出了系列优化措施。在土地供应方面，政府将增加私营房屋熟地供应，未来5年备好可建9.8万个单位的土地，较上年度预算案目标增加1.8万个，并增加年度住宅用地拍卖数量至9幅。在房屋供应方面，公营房屋未来五年总供应量大幅增加至19.6万个单位，轮候时间有望进一步缩短。此外，预算案还强化楼宇安全与应急保障，预留专项资金用于优化升降机、推动楼宇更新及长远居住安排。

商业地产呈分化格局，写字楼租售修复优于商业楼宇

相较于住宅市场的强劲复苏，商业地产市场在经历2022年以来的下行调整周期后，2026年呈现出“成交回暖、价格承压”的分化格局。关税政策、地缘形势等外围不确定性增加，疫情后企业办公需求调整以及供应过剩等因素，持续影响写字楼租售表现；而港人北上消费增多、内地旅客消费模式转变及行业竞争加剧，则给本地餐饮零售等带来挑战，拖累商业楼宇表现。

交投方面，2026年上半年写字楼买卖成交量为568宗，同比增长20%，但成交额为90亿港元，同比下降12%，呈现“量升价跌”格局，反映出大额交易仍较稀缺。同期商业楼宇成交量为744宗，成交额为65亿港元，同比分别增长20%和7%。

租售价格方面，写字楼复苏节奏相对稳健，商业楼宇仍较疲弱。2026年上半年整体写字楼售价指数累计上涨1.6%，其中甲级写字楼售价指数累计上涨2.7%，整体和甲级写字楼的租金指数基本无增长。相比之下，上半年零售业楼宇售价指数累计下跌4.6%，租金指数下跌1.6%。市场修复延续了核心区域、优质物业表现占优的结构性特征。

商业地产空置率创历史新高，中长期供给压力有望缓解

当前商业地产空置率处于高位，供应依然充足。截至2025年底，写字楼空置率达到17.6%，为有记录以来新高，已超出1998年亚洲金融危机时的15.9%和2003年SARS疫情冲击下的14.0%。分等级看，甲级、乙级、丙级类别写字楼空置率分别为18.4%、17.4%和12.9%，主要源于近年新增供应集中于甲级写字楼，大批新落成甲级商厦集中入市推高了该类别的空置水平。商业楼宇空置率亦录得12.5%的历史新高。

从落成量来看，2025年写字楼落成量同比增1倍至30万平方米，商业楼宇落成量同比增40%至9.7万平方米，短期新增潜在供应走高。但往后看，2026年写字楼预测落成量将同比下降52%至约14.3万平方米，2027年进一步降至12.5万平方米；2026年商业楼宇落成量同比降25%至近7.3万平方米，2027年预计为7.5万平方米。伴随后续落成规模回落，中长期供给压力有望逐步缓释。

多维政策并举盘活商业地产存量资产

为支持商业地产市场，香港特区政府近年推出了系列举措。印花税政策方面，2025至26年度《财政预算案》宣布自2025年2月26日起将征收100元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，以减轻购买较低价值非住宅物业人士的负担。按揭贷款抵押比例方面，金管局于2024年10月再次放宽限制，将非住宅物业按揭成数上限由六成统一提升至七成。

在盘活存量项目方面，发展局与教育局于2025年启动“城中学舍计划”，鼓励市场以自资和私营方式把现有商厦改装为学生宿舍，随后扩展至涵盖新建学生宿舍，并计划推出商业用地供市场兴建学生宿舍。在控制新增供给方面，《2026‑27年度财政预算案》明确未来一年继续暂停推售一般商业用地；同时，港投公司计划与区域和国际长期资本合作，引导资金投向优质商业物业项目。此外，扩大个人游签注范围、恢复深圳“一签多行”等措施也在间接推动商业地产市场回暖。

后市展望：住宅动能集中于上半年，商业地产温和分化回暖

展望2026年全年，住宅市场交投料延续复苏态势，地产市场买卖、租赁相关活动预计保持活跃。楼价上涨动能集中于上半年陆续释放，下半年预计进入偏窄幅波动阶段，全年楼价有望录得8%至10%左右的涨幅，整体交易量有望回升至近年高位。中期来看，在人口老龄化减少自然需求、港人北上置业便利化等因素影响下，楼价持续大幅上行空间或不大，但在人才和资金流入、刚性需求和政策支持之下，大幅下行概率也较小。仍需关注美联储加息提升按揭成本、股市波动等因素对楼市上行节奏带来的扰动。

商业地产市场方面，2026年交投料延续温和分化回暖，写字楼租售价修复节奏预计优于商业楼宇。空置率高企、短期潜在供应充足叠加企业及零售消费模式转型，短期内仍掣肘修复节奏。金融及专业服务行业景气向好、企业来港扩张将对核心商业区写字楼租赁需求形成支撑。从中期维度观察，城中学舍计划、暂停推售一般商业用地以及引入长期资本盘活存量项目等政策举措，将从存量盘活、供给管控、资金引入多维度为商业地产市场提供实质性支持。