2026第二季度广州房地产市场分析报告

宏观经济运行与产业结构分化

2026年第二季度，全国现价GDP总量达到36.15万亿元，不变价同比增长4.3%，增速较一季度回落0.7个百分点，国内经济结构性分化特征突出。分产业来看，第一产业增速3.7%，第二产业仅3.0%、增长乏力；第三产业增速5.1%，对GDP贡献率接近70%，成为经济核心支撑。高技术产业取得阶段性突破，但辐射带动范围有限，传统产业持续形成拖累。外贸整体韧性突出，机电、数字类产品出口保持高速增长；内需修复力度偏弱，消费、投资修复节奏不均衡。

在三大需求方面，外需成为核心支撑、内需持续偏弱，投资端压力突出。上半年社会消费品零售总额121027亿元，累计同比增速1.3%，二季度单季社零同比增长0.14%，整体修复力度偏弱。城镇固定资产投资上半年累计同比下降5.7%，承压下行，地产、基建、制造业投资同步走弱。外需是最大稳定器，上半年累计进出口总额13.61万亿元，同比增长18.4%，依靠高景气外贸对冲内需疲软，支撑经济维持正增长。

广东省层面，2026年上半年现价GDP合计72281.05亿元，不变价同比增长4.5%。工业、外贸持续走强，经济呈现“供给强、外需旺、内需偏弱、结构持续优化”格局。全省先进制造业、高技术制造业增加值分别增长6.9%、11.1%，高于整体水平的5.8%。工业机器人、集成电路、新能源汽车、锂离子电池等新兴产业产品产量实现高速增长。广州市全市地区生产总值16045亿元，不变价同比增长5.8%，其中第三产业增加值12137亿元，增长5.9%，服务业持续担当经济增长核心支柱。

房地产开发投资与销售市场表现

2026年第二季度，房地产开发投资延续深度调整，持续拖累整体固定资产投资。上半年全国地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%。住宅开发投资29300亿元，同比下降17.8%，房企新开工意愿偏弱，依靠各地置换补贴、以旧换新政策托底存量住宅流通，但难以扭转开发收缩态势。办公楼、商业营业用房投资下行幅度更大，办公楼投资同比下降20.4%，商业地产受高空置率、租金承压制约，新增开发近乎停滞。

外部融资渠道收紧导致房企筹资困难，新增开发意愿弱。上半年房企到位资金40233亿元，同比下降20.2%。自筹资金占比36.6%，仍是首要资金来源，但同比下降16.4%；个人按揭贷款占比12.8%，同比下滑24.9%；国内贷款同比大幅下降31.7%，信贷端持续收紧，银行信贷资源向国企、优质项目集中。整体呈现“销售回款小幅抗跌、外部融资明显收缩”格局。

新建商品房销售规模持续收缩。上半年新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.60%，销售额37945亿元，同比下降13.60%。各地稳楼市政策持续落地，但整体拉动效果有限，市场结构性分化显著，高能级城市改善需求具备支撑，多数三四线城市刚需去库存压力较大。从价格走势看，一线城市新建商品住宅环比连续小幅上行、同比降幅持续收窄，存量房环比持续上涨；二线城市新房价格由小幅下跌转为持平，呈现止跌信号，但存量房价格持续承压；三线城市新房、存量房价格环比持续下行，同比跌幅在各能级城市中最大。

房地产政策导向与落地执行

中央层面明确稳定房地产市场，促消费，地方放开限制，降低购房成本去库存。整体基调坚持房住不炒，主线为稳楼市、去库存、盘活存量、保障刚需改善、化解房企风险。政策坚持不实施全面强刺激，仅推出结构性、精准化工具，杜绝大水漫灌式全面放松，推动行业从增量开发转向“商品房+保障房”双轨长效发展。4月政治局会议将稳地产纳入稳经济大盘关键抓手，6月多部委出台系统性组合政策，统筹短期市场托底与中长期制度改革。金融信贷减负方面，调首付门槛至首套最低15%、二套25%，维持LPR低位，下调公积金贷款利率；同时落地带押过户、放宽商转公限制等措施。

地方层面严格落实中央因城施策要求，以激活置换需求、降低置业成本、盘活存量房源为核心。二季度集中释放宽松政策，4月一线集中松绑，5-6月转向政策落地执行。全国超260城出台560余条配套政策，宽松类政策占比近9成。行政限制性政策全面松绑，一线全域或片区放宽限购，二三线城市全面取消限购、限售。需求端财政刺激方面，全域推行住房以旧换新，地方国企市场化收购旧房转保障性租赁住房，发放购房现金补贴、置换贷款贴息、契税减免，70余城启动安居集团批量收储主城区中小户型存量房。

展望后续，中央基调不变，政策适度放松，拒绝大水漫灌式刺激，政策重心从短期需求托底转向长效机制落地与城市更新增量释放。地方分层策略严格承接中央要求，按照一线稳预期、强二线促改善、三四线去库存分层制定政策。三四线及人口流出城市核心任务为加速去库存、托底刚需，地方集中出台以旧换新、收储存量房实施细则。

广州土地市场供求与区域分化

2026年第二季度，广州土地供应量达到近5年最高位。全市供应土地共103宗，总供应面积356.25万平方米，合计建筑面积990.24万平方米。其中居住用地71.48万平方米，商住综合用地55.75万平方米，工矿仓储用地206.24万平方米。土地开发正式由“外延新增扩张”转向“内涵存量更新”，工矿仓储用地占核心，住宅用地集中在6月份入市。

各城区新增土地出让面积以增城区最高，共79.47万平方米，占22.32%；黄埔区64.49万平方米，花都区54.70万平方米，白云区52.84万平方米，番禺区39.23万平方米，以上5区土地出让面积共计290.74万平方米，占全市的81.61%。中心四区极少新增工业用地，居住及商住地块供应主要集中在增城、白云、南沙、黄埔等区域。

成交方面，全市成交土地共131宗，成交总面积430.24万平方米，合计建筑面积1288.00万平方米，单季度总成交面积在近5年中居前列。居住及商住地块合计成交116.45万平方米，占比达到27.07%，明显高于往年同期。考虑广州2026年计划收缩供应居住类用地，下半年居住及商住用地成交面积预计将明显低于往年。土拍规则适度市场化松绑，优先保障重大基建、新质产业、民生及保障房，居住用地拿地主体以央国企主导。海珠琶洲、番禺南浦优质宅地高溢价成交，花都近郊宅地及全部工业、产业用地基本底价成交。

土地出让金额总计约349.79亿元，同比增长83.33%，环比增加13.83%。其中居住及商住综合用地出让金为294.66亿元，占比84.24%。居住及商住用地建面价回落到15306元/平方米，但核心地段房企争夺激烈，如琶洲地块楼面价达60706元/平方米，溢价46%。全年居住及商住综合用地的策略是宅地供应大幅缩量、空间结构重构，减少外围远郊地块，重点向天河、海珠、白云、荔湾中心城区及轨道沿线倾斜。

广州新建商品房与存量房市场态势

新建商品住宅在供应收缩下成交保持韧性，结构性供需差异明显。上半年广州全市新建商品住宅累计供应194.24万平方米，成交345.96万平方米，成交均价35338元/平方米。2024至2026年全市商品住宅累计供需比为0.73，供应持续小于成交，整体呈现结构性供不应求；2026年上半年供需比值仅0.56，供应缺口持续扩大。客户端呈现刚需托底、改善扩容、高端豪宅放量特征，核心改善片区量价上行，外围刚需板块则以价换量。

房价呈现K型分化，核心区坚挺向上、外围区域价格承压。天河、海珠等中心区域因土地与新房供应持续稀缺，改善产品主导成交，价格稳中有升；黄埔、番禺、南沙近郊呈现板块割裂，轨道与产业核心片区房价抗跌，外围组团以价换量；增城、花都、从化远郊整体供大于求，成交价维持低位震荡。地段成熟度、轨道配套、产业资源成为房价分化的核心驱动因素。

办公物业交易平稳，库存压力仍在。第二季度全市办公物业成交面积17.64万平方米，同比增长20.82%，成交均价35220元/平方米，同比上涨26.80%。市场呈现“量价齐稳”特征，核心区优质办公物业价格韧性较强。新建办公成交以企业自用驱动为主，纯投资需求偏弱，区域冷热分化显著，近郊新供应办公物业依托产业平台去化相对顺畅。商用物业方面，上半年累计成交15.08万平方米，纯投资需求降温，自营自用买家成为成交主力，电商持续分流实体零售需求。

存量住宅成交趋平稳，新政刺激有限。上半年广州存量住宅共成交49613套，成交面积479.08万平方米，同比分别下滑5.91%、7.40%。受政策刺激，5月成交量同比增长14.50%，但6月需求释放力度回落，整体修复节奏偏弱。存量商业物业交易持续平稳，小面积商业需求量有所上升。存量办公物业市场处于温和修复中，二季度成交1590套，面积11.81万平方米，环比均有增长。

广州房屋租赁市场运行特征

住宅租赁市场二季度环比明显增长。上半年广州住宅租赁交易登记238807套，合计面积1294.15万平方米，较2025年同期数量和面积均有下滑。二季度租赁登记共160771套，837.27万平方米，较上一季度分别增长106.02%和83.26%。值得注意的是，往年白云区租赁登记套数年度占比70%以上，2026上半年该比例回落至54%，租赁需求向花都等外围区域外溢。核心影响因素包括新版《广东省租赁房屋治安管理规定》落地导致追责力度升级及房东税费增加，以及花都区承接了大量溢出租赁需求。

新增商业租赁量持续增长，小面积商业物业占比上升。第二季度广州商业物业租赁共登记27123套，547.04万平方米，较上一季度分别上升58.21%和17.10%。各区均呈增长趋势，其中花都区成倍增长，花都狮岭皮具城、花山直播基地聚集大量中小商户备案登记，番禺区与花都区新增商业租赁面积约占全市一半。

办公租赁市场呈现“核心集聚、外围扩容”格局。第二季度办公物业租赁共登记17368套，317.45万平方米，较上一季度分别上升25.21%和22.64%。天河珠江新城、金融城是租赁核心，天河区成交量占比最大，达71.41万平方米，占全市份额22.50%。番禺与增城增幅最大，办公物业租赁“东进南拓”趋势持续显现。