工银亚洲-房地产行业：香港地产市场交投动态观察

2026年以来，香港住宅市场延续复苏态势，买卖及租赁活动活跃，楼价连涨13个月，租金指数续创新高；商业地产市场呈“成交回暖、价格承压”的分化格局。本报告基于工银亚洲东南亚研究中心数据，深入剖析香港楼市供需结构变化及政策影响。

住宅市场：量额齐升与供应低位共振

回顾过去三年，受美联储加息推高本地按揭利率、港股波动削弱财富效应等因素影响，香港楼价在2022年至2024年连续三年录得跌幅，官方私人住宅售价指数分别下跌15%、7%和7.1%，2022年交投一度“腰斩”。2024年初，香港特区政府宣布楼市“全面撤辣”，免除额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及新住宅印花税（NRSD），提振了市场情绪，住宅楼宇买卖合约成交量、额同比大增40%和34%，但楼价仍承压。

进入2025年，楼价止跌回升，结束此前连续三年跌势。自2025年3月见底（284.9点）企稳后逐渐回暖，全年住宅售价指数累计上涨3.6%。2026年以来，地产市场延续复苏格局，政策利好、利率趋势下行、住宅库存降至历史一般水平、以租代买需求释放叠加股市财富效应等因素，共同增强入市信心，夯实楼价上行动能。

数据显示，2026年1-7月住宅楼宇买卖合约量、额分别为45,272宗、4,088亿港元，同比各增30.4%、47.9%，增速较2025年进一步走高。截至6月，私人住宅售价指数为323.2，连续13个月上涨，1-6月累涨7.9%。最新楼价指数较2021年9月的历史高位仍有约19%的差距。与此同时，人才计划及留学生来港支持住宅租赁需求升温，1-6月租金指数累升约2.6%，连创新高。

供应端方面，私人住宅落成量持续回落。《香港物业报告2026》预计，2026年私人住宅落成量将降至16,980个单位，较2025年下降8%；预计2027年将进一步回落至15,360个单位，创4年新低。潜在新盘供应量降至阶段低位，据香港特区政府房屋局数据，截至2026年第2季末，香港未来3至4年一手私人住宅潜在供应量约9.6万个单位，是近4年来首度跌穿10万关口。其中现楼“货尾”下降至1.9万个单位，“楼花”下降至6.1万个单位。

政策层面，《2026-27年度财政预算案》从土地规划、房屋供应角度回应社会关注。政府将增加私营房屋熟地供应，未来5年备好可建9.8万个单位的土地，并增加年度住宅用地拍卖数量至9幅。公营房屋未来五年总供应量大幅增加至19.6万个单位，轮候时间有望进一步缩短。此外，预算案强化楼宇安全与应急保障，预留专项资金用于优化升降机、推动楼宇更新。

展望2026年全年，香港住宅市场交投料延续复苏态势。楼价上涨动能集中于上半年陆续释放，下半年预计进入偏窄幅波动阶段，全年楼价有望录得8%-10%左右的涨幅。中期看，在人口老龄化减少自然需求、港人北上置业便利化等因素影响下，香港楼价持续大幅上行空间或不大，但人才和资金流入、刚性需求和政策支持使得楼价大幅下行概率较小。

商业地产：分化格局下的结构性修复

商业地产在2021年迎来阶段性成交高点后，自2022年起进入调整期。关税政策、地缘形势等外围不确定性增加，疫情后企业办公需求调整、供应过剩等因素影响写字楼租售表现。同时，港人北上消费增多、内地旅客消费模式转变等因素给本地餐饮零售带来挑战。2022-2024年，写字楼、商业楼宇成交量、额连续三年走弱，大额商业物业交易明显减少。

2026年以来，商业地产市场呈现“成交回暖、价格承压”的分化格局。交投方面，上半年写字楼买卖成交量568宗、成交额90亿港元，同比分别变动+20%、-12%，呈现“量升价跌”格局，反映出大额交易仍较稀缺；商业楼宇成交量744宗、成交额65亿港元，同比分别+20%、+7%。

租售价格方面，写字楼复苏节奏相对稳健，商业楼宇仍较疲弱。2026年上半年整体写字楼售价指数累计+1.6%，其中甲级写字楼售价指数累计+2.7%，租金指数基本无增长。零售业楼宇售价指数累计-4.6%，租金指数-1.6%。

供应情况显示，商业地产空置率处于高位。截至2025年底，写字楼空置率为17.6%，为有记录以来新高，已超出1998年亚洲金融危机和2003年SARS疫情冲击下的历史阶段性高位。分等级看，甲级写字楼空置率达18.4%，主要源于近年新增供应集中入市。商业楼宇空置率录得12.5%，亦是历史新高。然而，后续落成量有望回落，2026年写字楼预测落成量同比下降52%至约14.3万平方米，2027年进一步降至12.5万平方米；商业楼宇落成量也预计大幅下降，中长期供给压力有望逐步缓解。

针对商业地产市场，香港特区政府推出多项支持措施。包括撤销非住宅物业双倍从价印花税以增加流动性；放宽非住宅物业按揭成数上限至七成；启动“城中学舍计划”，鼓励商厦改装学生宿舍以盘活存量资产；以及暂停推售一般商业用地，控制新增供给。港投公司亦计划引入长期资本投向优质商业物业项目。

展望后市，2026年香港商业地产市场交投料延续温和分化回暖。金融及专业服务行业景气向好支撑核心商业区写字楼租赁需求，而零售类商业楼宇复苏步伐偏温和。市场修复将延续核心区域、优质物业表现占优的结构性特征。伴随后续落成规模回落及政策多维度支持，中期向好动能有望增强。