房地产行业地产开发企业2026年中报综述：缩表筑底迎地产新周期

业绩结转规模加速下降，毛利率接近企稳

2026年上半年，12家重点房企合计实现营业收入5421.5亿元，同比下降15.7%，降幅较2025年全年走阔。营收下滑的主因在于前期销售低迷向结转端的滞后传导持续兑现。从合同负债来看，截至2026年中期，12家样本合同负债合计12492.68亿元，同比下降19.5%，结转资源储备继续下滑。合同负债对当年营业收入的覆盖倍数由2024年末的1.45倍下降至1.15倍，显示当前总体房企的营收储备相对较薄，收入下行趋势预计在未来两年还将持续。

盈利端表现分化明显。12家重点房企合计实现归母净利润259.2亿元，同比下降24.8%，跌幅高于收入，主要由于期间费用相对于收入更刚性，同时合联营项目盈利能力下降。其中仅中国海外宏洋实现正增长，华润置地核心净利达101.6亿元，同比增长1.6%，为全行业唯一突破百亿的企业，经常性业务核心净利占比提升至65.5%。

毛利率层面呈现触底迹象。12家样本平均毛利率为14.96%，同比仅微降0.29个百分点，降幅较2025年全年的0.85个百分点显著收窄。新城控股、华润置地受益于商业地产自持业务收入占比提升，毛利率分别逆势改善；中国海外宏洋、建发国际集团等反映高品质土储结转及存量项目盈利能力边际修复。随着2024年相对高毛利项目步入结算周期，后续毛利率水平有望企稳。

资产减值压力较前两年边际趋缓。已披露中报减值的4家A股样本存货减值合计仅0.38亿元，较上年同期大幅下降。主要原因包括核心城市房价跌幅有所收窄、企业主动收缩低能级城市布局使新增土储盈利质量改善，以及产品溢价能力提升对冲了部分价格压力。

销售降幅边际收窄，拿地更趋审慎

销售端边际企稳迹象初显。1H2026，12家样本合计销售额7802.68亿元，同比下降5.8%，较2025年全年降幅收窄。这主要受益于核心城市政策优化与刚需释放、头部企业聚焦优质推盘结构优化以及低基数效应。但分化格局延续，5家房企实现正增长，中国海外发展销售额同比增长11.3%，为TOP10房企中唯一达成双位数增长的企业。跌幅较大的主流民企如龙湖集团、新城控股在开发规模深度调整中均已把重心转向商业地产运营。

投资端“以销定投”进一步固化，扩张更为谨慎。12家样本合计拿地额约1935亿元，同比大幅收缩50.3%，拿地强度约24.8%，较2025年下降15.9个百分点。保利发展、华润置地拿地规模居前，而民企投资极度审慎。尽管拿地规模收缩，头部央国企的权益比例却逆势提升，华润置地拿地权益比例达95%，体现其以自有资金获取核心地块的财务实力。从城市分布看，企业投资进一步聚焦核心城市，越秀地产核心六城土储占比73%，华润置地开发土储一二线占比85%，核心城市优质地块进一步向资金实力强的企业集中。

去库存继续深化，土储规模进一步收缩。8家港股样本期末未结转土储面积合计16602.6万平方米，同比下降15.8%，在控增量的行业政策方针以及房企审慎扩张战略下，去库存进程仍在持续。

杠杆延续压降，融资成本优势巩固

财务端呈现明显的缩表特征。1H2026末，重点房企合计有息负债17893.04亿元，同比下降3.1%，杠杆延续压降态势。滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋、中国海外发展和华润置地的净负债率均在50%以下，滨江集团的净负债率已降至负数，低杠杆带来的财务安全垫成为穿越周期的重要因素。

在销售承压背景下，现金流韧性凸显。12家样本期末现金余额合计7255.03亿元，同比仅下降0.8%，基本保持稳定。这主要得益于拿地支出大幅收缩减少现金消耗、销售回款率维持高位、融资渠道畅通以及经营性业务现金流贡献稳定。

融资成本分化进一步加剧。1H2026末，平均融资成本为3.14%，较2025年末进一步下行11个基点。央企融资成本基本走入2.0时代，除主流布局三四线城市的中国海外宏洋外，其余央企融资成本均进入2.0区间；而民营企业融资成本仍整体高于央国企。经常性业务收入稳定性正逐步转化为信用资质优势，例如龙湖集团凭借经营性现金流支撑再融资通道，融资成本维持在3.4%的相对低位。“828新政”提出的主办银行制有望进一步强化这一趋势，财务稳健、现金流稳定的头部企业将持续获得更优的融资条件。

828新政开启新模式，运营转型提速

2026年8月落地的“828新政”宣布中国住房销售制度进入新阶段。新政以改革住房销售制度为核心，遵循新老划断原则，将预售条件统一提升至单体建筑主体结构封顶，优先选择现房销售，并推行主办银行制落实资金封闭管理，延长个人住房贷款最长期限至40年。本轮改革将重构房企商业模式，行业从高杠杆、高周转的资金驱动，转向重品质、重运营的管理驱动。

头部房企正加速从开发商向综合运营商转型。REITs出表打通了经营性不动产退出通道，华润置地期内实现成都万象城REIT出表，发行规模105亿元，规划每年存量商场退出与新开商场的良性循环；新城控股期内的机构间REITs、pre-REITs已合计发行50亿规模。REIT出表有助于盘活存量资产、实现资产估值重估并构建可持续的轻资产收入模式。

轻资产业务协同打开成长空间。绿城中国的代建业务平台推进出海战略，建发国际集团加快物业管理的外拓节奏。轻资产业务具备低杠杆、稳定现金流、抗周期的特征，是开发企业转型的重要方向。

在新政环境下，项目布局更偏向高能级城市、项目融资和资本组织能力突出、产品及工程集采能力优异、自持业务占比更高以及头部二手房经纪商，将更可能抓住市场格局变化的契机，实现行业地位的相对抬升。行业结构性机会正在显现，融资、产品力或持有运营管理能力突出的房企以及优质商管物管公司值得重点关注。