房地产开发26年第36周：新政首周成交环比走强

政策落地与市场情绪消化

本周地方政策聚焦于城市更新与公积金优化，南京扩大公积金异地贷款范围至全国，河南部署城市更新重点工程三年行动，云南发布“十五五”城市更新行动规划，武汉放宽公积金提取与异地贷款政策。尽管尚未有地方政府明确“828”现房销售新政后的具体执行口径，但市场预计未来1-2周内将通过金融监管、住建体系及土地出让渠道公布细则。核心大城市的政策尺度将成为决定行业整体规模的关键变量。

在资本市场层面，政策带来的情绪波动已基本消化。SW房地产板块本周下跌0.9%，跑赢沪深300指数0.4个百分点。主流开发企业在周初因现房销售政策影响出现普遍下跌，平均跌幅约10%，其中高周转类企业跌幅较大。随着市场预期执行层面仍有解释与优化空间，从周三开始情绪逐步修复，开发类企业平均反弹5%。新城、越秀、龙湖、保利、华发等受政策影响相对较小的公司反弹幅度较大，而绿城中国、建发国际等高杠杆或快周转企业波动依然显著。

成交表现超季节性走强

淡季结束之际，市场成交呈现环比持续改善态势。本周50城新房成交面积337.76万平方米，环比上升11.8%，同比下降5.6%，降幅较上周收窄。值得注意的是，9月前3天50城新房成交面积同比上升10.3%，由负转正。一线城市表现尤为突出，同比增速进一步加快至20.8%。二手房方面，13城网签面积环比上升3.3%，同比上升10.1%；77城中介口径实时二手房认购套数环比上升6.6%，周同比大幅上升22%，8月同比上升14%，高频成交明显走强，且从季节性角度看，优于过去三年同期环比改善幅度。

分城市来看，北上广深杭成等重点城市环比分化，但同比普遍上涨。上海新房周成交套数环比大增52.1%，同比上涨32.7%；北京二手周成交套数环比上涨12.4%，同比上涨16.0%。成都虽然新房成交同比下滑，但二手周成交套数同比仍保持8.0%的增长。这种结构性分化表明，核心城市在政策宽松预期下，需求释放更为迅速。

市场景气度与价格趋势

新房推盘方面，重点10城住宅口径推盘面积环比大幅上升50.9%，但近期市场售批比下降，库存去化周期同趋势下降，预计未来一段时间受新增供应影响，去化压力将有所缓解。二手房市场景气度同样改善，重点12城二手房挂牌套数环比下降0.6%，69城日均来访环比上涨8.8%，同比上涨12.1%。来访转化率为5.9%，环比上月上升0.3个百分点。

价格方面，本周二手房成交价环比微涨0.3%，过去一个月环比下跌1.9%。随着旺季到来带来的成交上升，预计价格将逐步走强。土地市场方面，新政尚未显著影响供应与成交规模，但已经开始影响价格。本周300城宅地出让金环比大幅上升，符合月末土地供应放量的季节性特征，但可比地块价格较新政前有所下降。上海真如、义乌等地块溢价率较低，成交价明显降温，显示企业投资端更加审慎。

物业与REITs板块表现

物业板块本周股价上涨0.5%，跑赢同期恒生指数和沪深300指数。万物云单周涨幅超过5%，华润万象、保利物业、中海物业等龙头公司普涨。现房销售制度预计将加大“销售”阶段物业服务的需求，为物企带来新的业务增长点。港股通方面，物业公司南向资金成交额回升，华润万象生活、保利物业等持股比例上行。

C-REITs板块本周综合指数下跌1.31%，86单REITs中81单下跌，产业园区、仓储物流和保障性租赁住房板块标的下跌较多。易方达深高速REIT分派率达到12.2%，表现亮眼。一级市场方面，创金合信北京国资REIT完成上市，华夏华润商业REIT终止撤回。整体来看，REITs市场热度小幅下降，日均换手率环比降低，投资者对底层资产运营稳定性的关注度持续提升。