贝壳找房：效率优化驱动盈利上调与市场份额扩张分析

核心观点：盈利超预期与评级维持

摩根大通发布研究报告，对贝壳找房维持“增持”评级，并将目标价上调至23美元（美股）及59港元（港股）。报告指出，贝壳2026年第二季度净利润较彭博一致预期高出32%，营业利润与净利润同比分别实现显著增长。这一业绩表现主要得益于新房与存量房业务收入增长超出市场预期，以及各业务线市场份额的持续提升。分析师估计，贝壳在新房和存量房业务的总交易价值增速较整体市场增速高出高个位数百分点，显示出强劲的市场竞争力。

驱动力分析：AI赋能与效率提升

交易业务贡献利润率的显著改善是盈利超预期的关键支撑。数据显示，新房和存量房业务的贡献利润率同比分别提升4个和6个百分点。这一改善主要源于人工智能技术对经纪人效率的赋能，使得人均订单量同比增长超过40%。值得注意的是，贝壳在活跃经纪人数量同比下降8%的情况下，依然实现了交易服务市场份额的增长。这表明公司正通过提升单兵作战效率而非单纯依靠团队扩张来驱动业务增长，这种模式具有更高的可持续性和盈利质量。

新兴业务：利润率结构性优化

除了核心交易业务，贝壳的新兴增长业务也呈现出利润率提升的良好态势。家装家居业务的贡献利润率提升了7.5个百分点，主要得益于供应链的深度优化；房屋租赁业务的贡献利润率提升了6.9个百分点，这归功于收入结构向利润率较高的撮合服务倾斜。这些新兴业务不仅为公司提供了新的增长极，也在整体上优化了公司的利润结构，增强了抗风险能力。

前景展望：短期承压与长期阿尔法

尽管2026年第三季度至今新房和存量房市场增长有所放缓，预计贝壳第三季度收入将较第二季度走弱，但得益于经纪人效率的显著改善，公司盈利的强劲增长态势有望延续。摩根大通预测，贝壳第三季度调整后营业利润将同比增长84%。长期来看，贝壳的“公司阿尔法”并未改变，预计其在国内存量房和新房交易市场的份额将继续保持同比增长。随着新业务切入潜力可观的房地产垂直领域，以及经纪人网络优化带来的利润率扩张，贝壳在中长期的盈利上行空间依然广阔。

估值逻辑与股东回报

基于贝壳在中国住房交易和服务平台的主导地位以及新业务的快速增长，摩根大通给予其截至2027年12月18倍的2027年预期市盈率估值倍数，认为该倍数合理。当前股价对应的预期市盈率低于历史平均水平，具备吸引力。此外，贝壳致力于提升股东回报，预计2026年整体股东回报率将达到5%以上。作为年初迄今少数实现盈利预测显著上调的中国互联网公司之一，贝壳在行业调整期中展现出了较强的韧性和内生增长动力。