万物云住宅物业服务布局情况如何？

社区空间居住消费服务收入实现快速增长，住宅物业服务是主要贡献者。

1、内助外拓双轮驱动，社区增值服务发展潜力大

2019-2021年，公司社区空间居 住消费服务收入年复合增长率达到 22.1%，实现快速增长。其中，2021 年实现收入 131.6 亿元，同比增长 23.9%，而 2022 年上半年同比增速达到35.0%，实现增长提速。业务结构来看，2021 年住宅物业服务的收入和毛利分别占比86.3%、60.7%，是社区空间居住消费服务业绩的主要贡献业务，2022年上半年占比有进一步提升趋势。

住宅物业服务实力强劲，内助外拓孕育增长潜力。公司住宅物业服务的收缴率和续约率均处于高水平，且 进一步改善。2021 年住宅物业服务的收缴率达 94.7%，较 2020 年提升 1 个百分点；住宅物业的续约率达 99.0%， 较 2020 年提升 1.8 个百分点。公司住宅物业服务的增长潜力主要体现在三方面：

1）短期增长潜力体现在高合管比的保障。截至 2022 年中期末，公司住宅物业在管面积 7 亿平，合约面积 9.3 亿平，合管比达到 1.33 倍。 2）母公司万科给予的基本盘支撑。万科销售面积规模常年位居行业前三，给予万物云的合约和在管面积支 持也处于行业第一梯队，这将保障万物云规模持续居于行业前列。截至 2022 年中期末，万科在建及拟建建筑面 积约 1.4 亿平，是万物云在管面积的 20%左右，中期维度将持续为万物云提供基本盘支撑。 3）独立第三方外拓实力强劲，面向更广阔第三方市场。公司住宅物业服务中，独立第三方的在管面积和收 入占比已达 5~6 成。截至 2021 年末，公司独立第三方的在管面积占比达 49.5%，来自独立第三方在管项目的收 入占比达 61.0%。独立第三方收入占比较在管面积更高，意味着第三方项目的整体运营效益更好。

目前社区增值服务渗透率较低，未来有较大增长空间。我们将公司的“居住相关资产服务”和“其他社区 增值服务”两块业务合并称作公司的“社区增值服务”。公司社区增值服务无论从自身纵向发展速度还是横向同 业比较发展程度，均处于较低水平：1）2019-2021 年社区增值服务收入年复合增速为 6.8%，显著低于住宅物业 服务的 25.2%；2）与披露相关数据的主流上市物企比较，公司社区增值服务收入占住宅物业服务收入的比重仅 为 16%，处于同业的低水平。这直接反映公司的社区增值服务渗透率仍有较大的提升空间，社区增值服务也将 成为公司下一阶段发展的重点方向。

2、商企物业品牌势能强劲，积极探索“围墙外”城市服务

近年来商企和城市空间综合服务实现快速增长。2019-2021 年，公司商企和城市空间综合服务收入年复合增 长率达到 42.4%，实现快速增长。其中，2021 年实现收入 86.9 亿元，同比增长 34.0%，而 2022 年上半年同比增 速达到39.8%，实现增长提速。业务结构来看，2021年物业及设施管理服务的收入和毛利分别占比60.8%、52.5%， 是商企和城市空间综合服务业绩的第一大贡献业务，2022 年上半年占比有进一步提升趋势，第二、第三大业绩 贡献业务分别为开发商增值服务、城市空间整合服务。

物业及设施管理业务将依托万物梁行品牌和经验优势，打开外拓新局面。2020 年 1 月，万物云与戴德梁行 成立合资公司万物梁行，万物云占股 65%且并表，戴德梁行占股 35%，双方将各自的商写物业及综合设施管理 业务与团队都融合至万物梁行，相当于万物梁行同时将戴德梁行国际化物业及设施管理服务经验与万物云本土 化业务运作经验相结合，实现了万物云相关领域整体服务实力的跃升。

2019-2021 年，公司物业及设施管理服务 收入年复合增长率达到 43.5%，实现了快速增长，近两年收缴率和续约率也保持在 96%以上。截至 2022 年中期 末，公司物业及设施在管面积和合约面积分别达到 1.4 亿平、1.6 亿平，管理规模处于行业较高水平。此外，物 业及设施管理服务业务已基本实现第三方外拓主导发展的格局，截至 2021 年末，独立第三方的在管面积占比高 达 84.7%，2021 年来自独立第三方的收入占比高达 83.2%。

开发商增值服务业务的增长，将继续依托万科房地产开发业务的稳健发展。公司的开发商增值服务包括案 场及样板房管理服务、楼宇修缮服务、交付前支持服务三块业务。2019-2021 年期间，公司开发商增值服务收入 增速实现 34.7%的年复合增长率，其中楼宇修缮服务的高速增长对其贡献较大。公司开发商增值服务的最大客户为万科，万科销售金额规模常年位居行业前三，近年来销售金额规模稳定在 6000 亿以上，万科房地产开发业 务的稳健发展将保障公司开发商增值服务业务的基本盘稳固。

探索布局“围墙外”业务，城市空间整合服务实现快速拓展。城市空间整合服务是公司的 To G 业务，具体 包含市政环卫、绿化保洁、道桥管养、辅助巡查、生态环境监测等 73 个业务种类，公司成立了品牌 City Up（万 物云城）作为独立的城市空间整合服务品牌。公司的城市空间整合服务可与 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务业务 形成联动，前者为后者带来需求，后者则为前者降本提效。万物云的城市空间服务通过两种模式提供，分别为 全委模式和合资模式。服务的定价一般会参考多种因素，其中包括政府财政预算、所需服务的性质和复杂程度、 服务期限和人员配备要求。

截至 2021 年末，公司在全国共计拥有 47 个城市空间整合服务项目，2019-2021 年实现收入年复合增长率高 达 233%，不过这块业务体现在报表上的收入规模体量仍然较小，2021 年收入仅 3.4 亿元，占公司总收入的 1.4%， 主要原因在于相当部分提供城市空间综合服务子公司是与政府的合联营企业，也即合资模式，不并表，因此体 现在合联营企业的投资收益上。