万物云股权结构、主营业务及业绩表现如何？

万物云亟待分拆上市，多元业务寻求价值重估。

1. 三驾马车并驾齐驱，打造科技赋能平台

万物云为万科企业下属控股子公司，地产开发龙头助力公司快速成长。前 身万科物业成立于 1990 年，从公司首个服务项目深圳天景花园开始，业务逐渐拓展至商企 服务、城市服务等领域。万物云发展 32 年始终围绕客户需求，不断进行服务模式以及业务 模式的创新变革，公司已连续 10 年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续 5 年蝉联“中国房地产开发企业 500 强首选物业品牌”榜首，连续 3 年获“中国特色物业服务 领先企业-企业总部基地”称号。

股权结构稳定，母公司万科企业直接持股 51.4%。母公司万科企业直接持股 51.4%，为 公司第一大股东；万科企业于 2015 年 6 月为其从事物业服务业务（即本公司）的员工引入 内部事业合伙人机制，公司董事长朱保全及其余管理层、员工通过睿达数字系列有限公司共 计持股 7.7%；万科关联方持股合计 5.2%；公司于 2017 年分别引入外部战略投资人 Radiant Sunbeam Limited（控制实体为博裕资本）和 Dream Landing Holdings Limited（控制实体 为 58 同城），分别持股 15.4%、2.6%；香港瑞轩企业管理有限公司持股 2.6%；剩余外部投 资人持股合计 15.1%（包括公众股东持股 10.0%）。

公司管理层具有业内领先的组织领导能力。 公司执行董事和高级管理团队在行业平均 拥有超过 10 年的专业经验。公司董事长兼总经理朱保全先生于万科集团任职超过 22 年，于 万物云（原万科物业）任职超过 12 年。在房地产和物业服务行业拥有丰富企业管理经验。 公司在管理层的领导下，不断引领中国物业服务行业的创新、发展与变革。

公司建立包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT 及 BPaas解决 方案服务三大业务板块，打造科技赋能平台，提升服务效率和质量。1）社区空间居住消费 服务板块：主要为满足业主和居民多元化的住宅居住消费需求，提供包括住宅物业服务、居 住相关资产服务和其他社区增值服务。公司主要通过“万科物业”、“朴邻”等品牌提供相关 服务。万科物业：主要提供住宅物业服务；朴邻：作为住宅物业服务的延伸，为业主和居民 提供房屋销售、租赁经纪服务、房屋装修及美居服务等居住相关资产服务。2）商企和城市 空间综合服务：主要为企业、政府及其他机构客户提供物业及设施管理服务、开发商增值服 务以及城市空间整合服务。公司主要通过戴德梁行合作建立的品牌“万物梁行”及公司自有 品牌“万物云城”提供相关服务。万物梁行：主要涉足商企物业服务、综合设施管理服务及 其他增值服务。万物云城：作为独立的城市空间运营品牌，为客户提供城市空间治理及城市 资源整合运营方面的解决方案或组合。3）AIoT 及 BPaas 解决方案服务：主要为物业开发 商、业主及其他企业及机构客户提供智能解决方案。公司主要通过“万睿科技”、“祥盈企服”、 “第五空间”等品牌提供服务。

2. 业绩保持高增长，管理规模居行业前列

公司营收和归母净利润均保持高速增长。营收方面，2019-2021 年公司营业收入从 139.3 亿元增长至 237.0 亿元，CAGR 高达 30.4%。2022H1 公司营收同比增长 38.2%至 142.4 亿 元，主要受益于公司社区、商企和城市空间“三驾马车”协同并进。2019-2021 年公司归母 净利润从 10.2 亿元增长至 16.7 亿元，CAGR 高达 27.9%。2022H1 公司归母净利润同比增 长 16.6%至 8.7 亿元，主要受益于公司各项成本持续优化。

收入结构不断优化，科技服务占比提升。公司坚持“社区、商企、城市”三驾马车并驾 齐驱，2021 年社区空间居住消费服务营收约 131.6 亿元、商企和城市空间综合服务 86.9 亿 元，同比分别增长 22.9%和 38.1%，在总收入中的占比分别为 55.5%、36.7%。2022H1 公 司社区空间居住消费服务/商企和城市空间综合服务营收达 79.9/50.9 亿元，分别同比增长 35.0%/39.8%，在总收入中的占比分别为 56.1%/35.8%。公司通过推动 AIoT及 BPaas 解决 方案服务发展，在空间里实现了“远程+混合”经营，实现了空间服务效率的飞跃。2021 年 公司 AIoT及 BPaas 解决方案服务实现营收 18.6 亿元，同比增长 99.5%，占比 7.8%，2022H1 实现营收 11.6 亿元，同比增长 56.2%，占比进一步提升至 8.1%。

公司营收、管理面积规模均领跑全行业。万物云是物业管理行业领跑者，营收方面，公 司 2021 年实现营业收入 237 亿元，仅次于碧桂园服务，位居行业第二位；管理面积方面， 截至 2022 年 3 月累计签约面积 10.4 亿方，其中在管面积 8.1 亿方，储备面积 2.3 亿方，均 居行业前列。

受疫情补贴力度影响毛利率有所下降，费用率保持平稳。2022H1 公司综合毛利率为 14.9%，分业务来看，AloT 和 BPaas 解决方案服务毛利率最高，稳定提升至 34.2%；另一 方面，社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务业务毛利率均受到政府疫情补贴力 度下降影响，2022H1 较 2021 年分别下降 3.1pp/1.8pp 至 12.7%/14.1%。公司费用率保持 平稳，2022H1 销售费用率和管理费用率分别为 1.4%和 6.8%。

公司在手现金充足，债务结构健康合理。2022H1 年公司在手现金 28.1 亿元，同比下降 19.6%。2021 年公司经营活动产生的现金流净额为 28.3 亿元，保持经营活动产生的现金流 净额/净利润持续大于 1。公司资产负债率稳中有降，截至 2022H1 为 61.4%，从债务结构来 看，计息银行借款占比较小。