万物云各项业务布局分析

管理规模持续增长，实现全业态布局。

1. 基础物管稳固基本盘，外拓增长强劲

万物云社区空间居住消费服务主要包括住宅物业服务、居住相关资产服务和其他社区增 值服务 3 大类。1）住宅物业服务。主要针对社区业主，成立万科物业，提供安全管理、环 境绿化、保洁管理和设施设备维护管理等 4 项服务；2）居住相关资产服务。公司成立品牌 朴邻租房，主要包括房屋托管、销售及租赁等经纪服务。“万物为家”品牌下子品牌万物研 选致力于房屋装修以及美居焕新服务；3）其他社区增值服务。主要包括车位销售服务，公 共区域运营服务、机电设备维修服务和社区餐饮服务等。万物云社区空间居住消费服务业务 线下的品牌包括万科物业、朴邻和万物为家。

公司社区空间服务营收持续增长。2021 年公司社区空间居住消费服务产生的收入由 2020 年的 106.2 亿元增至 131.6 亿元，同比增长 23.9%。1）住宅物业服务实现营收 114 亿 元，占比高达 86%，主要是由于在管建筑面积由截至 2020 年 5.0 亿方增至截至 6.6 亿方， 平均每月每方的饱和收入由 2020 年 3.08 元增至 3.13 元。2）资产服务营收由 2020 年 10 亿元增长至 13 亿元，占比达 10%进一步提升，主要是由于在管物业数量增加，与住宅物业 服务协同。3）社区增值服务产生的收入由 2019 年的 6.9 亿元降至 2020 年的 5.4 亿元,2021 年保持稳定，主要是由于停车位的存量减少,与公司的业务策略相一致。2022H1 公司社区空 间居住消费服务营收为 72.7 亿元，相较于去年同期增长 35.0%，为公司提供稳定业绩贡献。

多渠道拓展提升市场规模。2019-2022Q1 公司住宅累计新增合约面积 4.6 亿平方米，其 中市场化拓展/关联房企贡献/收并购分别占比 32%/42%/25%。2019-2022Q1 公司商业累计 新增合约面积 1.1亿平方米，其中市场化拓展/关联房企贡献/收并购分别占比 13%/46%/41%， 主要受益于传承万科的品牌基因、全业态优质服务及万物梁行落地。

母公司万科集团为公司发展提供有力支撑。2021 年全年,万科集团累计实现销售面积 3808 万方,根据弗若斯特沙利文位列中国房企第二名,2016-2021 年年均销售面积过 4000 万 方，是万物云营收的强有力支撑，2021 年公司超过 40%在管项目来自母公司。根据克而瑞 数据，截至 2022 年 11 月末，万科地产累计销售面积为 2343.1 万方，同比下降 32.2%；新 增土地货值为 1578.3 亿元，同比下降 57.4%，为七家新增货值超过 1000 亿元房企之一。

通过高质量外拓和收并购提高项目数量，第三方项目占比不断提升。截至 2022H1,万物 云的第三方在管社区项目数量达 1757 个，占所有在管社区项目的 57.9%。2022H1 新增的 由独立第三方开发的住宅物业合约项目对应的年化饱和收入达 21.4 亿元，相较于去年同期 大幅增长 104.4%。公司依托良好的口碑和品牌美誉度，市场化拓展能力领先。

公司坚持增加区域浓度的战略,审慎选择收购优质资产标的。2021 年收购了伯尔尼物业 和阳光智博生活服务,大幅提高对于区域市场的覆盖浓度。伯尔尼物业是国家一级资质物业管 理企业，管理面积达 7000 多万平方米，覆盖高端住宅、别墅、写字楼、商业综合体等多种 业态。阳光智博深耕物业、商管、医管三个主航道，截至 2020 年末，阳光智博的在管总建筑面积约 3020 万方，合约总建筑面积约 6710 万方。公司通过收购优质标的实现强强联合， 在提升管理规模的同时，增加区域浓度以提升规模效应。

2.朴邻打造客户资管平台，社区增值服务仍具潜力

“管家服务体系”优化服务体验，客户忠诚度显着提高，社区增值服务增长潜力巨大。 业内首创管家式全生命周期服务，突破传统社区空间服务“四保”模式，基于业内领先的管 家服务体系，开展多元化增值服务。目前，公司主要通过子品牌“朴邻”和“万物研选”开 展社区相关增值服务，其中，子品牌“朴邻”是万物云旗下社区房产经纪服务商，提供包括 二手房租售、新房置业、房屋托管打理等资产服务，助力公司开拓房产经纪业务新的增长点。 子品牌“万物研选”是万物云旗下房屋改造焕新品牌，为居家住户提供房屋美容、家具换新、 厨卫改造、全屋装修等多系列房屋焕新升级服务，让住户“住有所优”。2021 年公司房屋销 售及租赁经纪服务（朴邻）以及房屋再装修及美居服务（万物研选）分别实现收入 8.2 亿元 和 4.4 亿元，同比增速分别为 29.5%和 87.3%，均呈现高速增长。

以朴邻为核心为社区客户提供资产管理服务，涵盖房屋经纪等多种业务，资产保值增值 能力强。2021 年朴邻的收入规模同比增长超过了 29.5%。根据万科业绩会披露，截至 21 年 末，朴邻房屋租售业务已成立超 600 家门店，覆盖 54 个城市，触达住宅项目 2079 个，涵 盖约 300 万户家庭。公司为业主提供优质的社区物业服务，表现出强劲的资产保值增值作用， 在管住宅价格普遍高于周边楼盘。

与其他物管企业不同，公司社区增值服务几乎没有家政、社区零售等消费类收入，后期 可拓展空间较大。公司目前涉足家政和社区零售区域较少，几乎未有该类增值服务收入。社 区零售需求以运营为核心，一般涉及到蔬果、生鲜等，为消费群体的刚需。做好社区零售项 目，前后端每一项都需要精细化运作的，包括前端的推广、集客、服务，以及后台的供应链、 仓配等等，资金资源上高投入+充足运营管理经验是做好社区零售的必要条件。从“住这儿” APP 应用内可以看到部分零食、生鲜、饮料等零售产品的售卖，也即实际上万物云是给社区 零售提供了入口的，但本身社区零售并没有被单列统计入万物云的社区增值服务体系。随着 蝶城模式逐步深入推进，公司亦可借助其渐趋成熟的社区内智能供应链体系引入第三方社区 电商企业来做大社区零售业务，扩大垂直产业类型，增厚社区增值服务收入。

3.商企服务强强联合，城市综合服务引领者

商企和城市空间综合服务市场快速增长，集中度低。据弗若斯特沙利文测算，中国商企 和城市空间综合服务市场规模已由 2016 年的 15549 亿元增加至 2021 年的 40629 亿元，期 间 CAGR 为 21.2%。预计 2026 年，中国商企和城市空间综合服务市场规模将达到 88452 亿元，2021 年至 2026 年期间 CAGR 为 16.8%。在中国 650000 家商企和城市空间综合服 务提供商中，截至 2020 年，前五大商企和城市空间综合服务提供商占商企和城市空间综合 服务市场总收入约 0.69%。

商业和城市空间综合服务收入稳步提升，重点布局高线级城市。公司提供商企和城市基 于营造宜人环境空间的综合服务，主要包括为商企、政府部门和其他机构客户提供的物业服 务及综合设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务。2018 年 7 月公司以 1.67 亿美元购买戴德梁行 4.9%的股权，成为其第四大股东，之后 2020 年 4 月公司与戴德梁行成 立合资公司“万物梁行”。此外，公司还通过“City Up”品牌，提供城市空间整合服务。公 司商企和城市空间综合服务 2021 年实现营收 86.9 亿元，占比提升至 36.7%，其中一线城市 及新一线城市占比 74.4%。2022H1 该服务毛利率为 14.1%，小幅下降，但整体维持良好水 平。

物业及设施管理服务管理规模持续增长。公司提供全面的物业及设施管理服务，包括商 业物业服务及综合管理服务，包括但不限于办公空间、商业综合体、产业园区及公共场所。 公司主要通过万物梁行开展物业及设施管理服务，2022H1 年公司物业及设施管理服务收入 34.5 亿元，同比增长 57.8%，实现高速增长，占商企和城市综合服务收入的 67.8%，为公司 主要发展与盈利业务。2022H1 公司物业及设施服务在管项目 1706 个，已签约项目数量 1929 个，年化饱和收入为 94.0亿元。2021年公司物业及设施管理服务在管建筑面积 1.25亿万方， 同比增长 57.0%，规模快速增长。

公司和戴德梁行合作能够发挥各自优势，形成品牌叠加效应，奠定商企物管的领先优势。 戴德梁行作为外资五大行，具有宽广的国际化视野、丰富的资产管理经验和市场影响力；而 公司作为国内综合实力最强的物管企业，具有丰富的本土化物管经验、丰富的客户资源和现 金的科技管理系统，二者成立合资公司“万物梁行”，能够有效发挥各自优势，双方协作进 行商写物业管理、综合设备管理等服务，由此奠定万物梁行在国内商写物管领域的强大竞争 力。2021 年独立第三方在管项目数量达 1316 个，同比增长 68.3%，占比达 84.1%，连续三 年占比上升实现快速增长，2022H1 占比维持在 84.1%。公司主要通过从独立第三方获取物 业及设施管理项目新合约，管理的项目类型也不断拓展和丰富，涵盖业主、企业及其他机构 客户，并不十分依赖万科集团获取项目。2021 年公司独立第三方项目中标率为 55.7%，独 立第三方协议留存率达 96.6%，整体保持较高的水平。

城市空间整合服务拓展强劲，有望成为新的业绩增长点。2020 年 10 月，公司推出城市 服务专属平台“万物云城”，并设定 3 年目标-在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群及 成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南等 7 个重点城市，计划落地 100 个城市服务项 目。2022H1 公司城市空间整合服务 2.7 亿元，同比增长 117.9%，涨幅较大，有望成为公司 新的业绩增长动力。自 2019 到 2022H1，公司城市空间整合服务收入占比由 0.7%上升到 5.4%，增长态势迅猛。截至 2022H1，公司在 25 个城市拥有 59 个城市空间整合服务项目。

公司专注于一体化管理城市，梳理出城市空间管理、生态环境服务、社区协同治理及社 区运营更新 4类产品解决方案。万物云城鉴于母公司的政府资源（深铁为第一大股东）以及 品牌地位，公司多以总包商的身份承接城市服务项目，再将业务分包给专业供应商。不同于 部分物企以环卫为主要业务载体，公司梳理出城市空间管理、生态环境服务、社区协同治理 及社区运营更新 4 类产品解决方案，为不同城市提供个性化服务。公司的城市空间服务项目 开展方式主要分为两大类，包括“合作模式”（股权合作）和“全委模式”（合同委托），城 市建成区主要与政府城市管理部门或街道办事处签订委托协议，而新城新区的城市服务项目 主要是与新区政府控制的国有企业合资新设城市管理平台公司以股权承接方式合作。两种模 式下对利润表的影响区别在于“合作模式”不并表，以合联营投资收益列示，因此考虑真实 业务收益还需关注该服务开展模式带来的投资收益。此外，公司在开展合作模式的同时引入 “全局智能运营模式”，提供了远程调度服务，额外收取远程数据运营服务费，每年收取合 联营企业约 2%收入的远程空间运营服务费。从战略意义的视角看，通过提供城市空间整合 服务，与政府建立长期良好合作关系，有助于未来公司其他垂直业务领域获取大量业务机会。

以横琴项目为例，公司在城市空间管理、城市资源运营、公共辅助服务和物业维度方面 全面升级，效果显着。2018 年万物云城以总承包商的身份，股权合作的方式为大横琴提供 全方位的城市服务。万物云城出资占比 40%，珠海大横琴出资 60%，共同成立大横琴城市 公共资源管理公司。2019 年 1 月，大横琴城资以 2.7 亿元中标 2019 年横琴新区（岛内）市 政管养采购项目，全面接管覆盖横琴 106.46 平方公里的市政基础设施管养工作，管养范围 从“地上”到“地下”，提供包括市容环卫、园林绿化、城市照明、高压管养、城市桥梁、 市政道路、水利设施在内的管养服务，形成了以空间管理、资源管理、公共服务、物业服务、 经营业务和综合管廊为主的“5+1”城市空间整合服务业务板块。