万物云经营模式及战略成效如何？

蝶城模式实现效率提升，浓度战略成效卓著。

1. 蝶城布局加速，规模效应逐渐凸显

建立“万物云街道模式”，科技协同赋能提升管理效率。万物云街道模式是指将公司在 管项目和设施同社区、商企乃至城市空间联系起来，围绕一条街道内服务建立 20—30 分钟 可达的服务圈“蝶城”，在每一个“万物云街道”内建立一个本地化服务网络，以实现协同 运营、提质增效、创收等目的。通过在街道区域内积极践行远程运营和混合服务,员工可在 20-30 分钟内实现在管物业之间往返，提升运营管理效率。公司共将万物云街道按服务范围 分为三个级别，服务范围涵盖 3000 户家庭以上的街道，按照服务家庭户数将万物云街道分 为三个级别——目标蝶城（3000-6000 户家庭）、主攻蝶城（6000-10000 户家庭）、标准蝶 城（10000 户以上家庭）。不同等级的蝶城侧重点有所不同，早期投入较高，但随着成熟度 的提升，后期收益将逐步显现：

1）目标蝶城阶段，侧重点在于“高浓度”。通过收购、外拓等方式持续增加目标街道中 项目浓度，对基础设施进行技术化投资改造添技术含量，对现场服务人员进行培训增强快速 响应能力扩服务高含金量，达到“浓度”三高。社区服务平台初步搭建雏形，尚因供应链尚 未醇熟等需深化改革未能充分发挥节源提效功能。 2）主攻蝶城阶段，侧重点在于“高效率”。线上+线下有机结合，实现本地化的服务网 络。通过整合目标街道内的供应链资源（如智能设备、分包商、工人），使线上服务平台能 够通过调度系统调用传统上无关联空间内的资源，为多个在管物业和设施提供服务，从而节 约成本节约时间，达到高效率；线上则扩容数字化小区服务平台，以及搭建远程工单和任务 调度平台，协调和调动目标街道区域内的人员，从而形成高效、技术先进的在线服务网络。 3）标准蝶城阶段，侧重点在于“增服务”。本地化的服务网络搭建已较完善，区域内项 目浓度较饱和，此时侧重于运营流程的继续变革，维护和迭代 AIoT 平台，增强其用户友好 性。同时着力实现房屋再装修等更多的社区增值业务落地，增厚来自于存量客户群体的收益。

蝶城布局加速，管理效能提升。公司提出在 3-5 年内完成建设数百个街道的目标，截至 2022 年 9 月 11 日，在国内 100 个经济活跃城市选定的 3402 个目标街道中，公司已经落地 了 531 个蝶城，其中目标蝶城 208 个，主攻蝶城 175 个，标准蝶城 148 个，规模持续扩大， 整体服务范围也同步扩大。截至 2022H1，拥有 98477 名雇员，人均创收 14.5 万元，若全 年业绩保持稳定，预计年末人均创收可达 29 亿元，而 2021 年全年人均创收 22.2 亿元。2021 年人均在管面积为 7289.7 方，处于行业领先水平。随着公司规模持续扩张，受益于员工效 能提高和科技赋能的提效，各开支中对应的员工成本占比呈现下降趋势。

以公司构建的深圳坂田蝶城为例，通过不断深化布局，万物云街道模式规模效应逐渐凸 显。截至 2022 年 6 月 30 日，公司在坂田街道投资超 1900 万元，拥有深圳万科城、深圳第 五园等有 11 个住宅物业服务项目，在管户数达到 22727 户，占坂田街道总户数的 36.1%， 还有华为百草园、五园万科里等 7 个物业及设施管理项目，服务员工数量超过 2000 人。项 目密度的增加使公司能够在一个本地化全业态服务网络内通过整合供应链资源，包括人力、 设备跨项目的共享，从而达到提升运营效率，快速提升居住相关资产服务的目的，每月每平 方米节约成本约 0.34 元。2022 上半年坂田万物云街道毛利率较 2021 年同期增长 9.6pp，扭 亏为盈，规模效应逐渐凸显。未来，万物云街道模式有望在全国范围内快速复制，深化浓度 战略的同时助力主业高质量发展。

2. 聚焦城市核心区域，浓度战略成效卓著

聚焦城市核心区域，浓度战略成效高。截至 2021 年末,万物云的社区空间服务覆盖了中 国 32 个省的 153 个城市，一线及香港、新一线及二线城市社区项目合约建筑面积占总社区 项目合约面积比高达 86%，在管面积占比高达 89%。其中,在超过 30 个城市在管项目超过 50 个,在一线城市平均在管项目个数为 217 个。据公司招股书披露，公司上市所得款项的 35% 将用于为在选定街道发展聚焦浓度战略及在全国范围内推行“万物云街道”模式提供资金， 从而扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会。万物云计划聚焦中国经济排名前 100 的城 市，遴选万物云现有项目浓度高的区域，优先建设蝶城，目前万物云项目浓度高的区域主要 集中在华东、华南沿海地区。

受益于聚焦高线级城市的战略以及优质的服务，基础物管服务单价稳定提升。截至 2021 年末，公司的客户满意度始终保持在高位，21 年住宅物业服务费收缴率达约 94.7%，在管 住宅项目协议留存率超过 98.6%。受益于聚焦高线级城市的战略，公司业主拥有较高的可支 配收入水平和较强的消费能力，同时依托公司优质的服务，在管社区项目的平均物业管理费 提高到单月 3.13 元/方。