万物云发展历程、股权结构、主营业务及竞争壁垒分析

空间科技服务行业领军者。

1、三十年征程成就行业先驱

公司的发展脉络：公司前身为万科集团旗下物业服务板块，于1990年开始运营, 在深圳天景花园项目中率先提供住宅物业服务；2019年，公司与“戴德梁行”达成战略合作关系，整合双方资源，于次年成立合资公司“万物梁行”，专注于提供商企物 业及设施管理服务；2020 年，公司针对城市空间一体化治理推出“万物云城”品牌； 至此公司成为由社区、商企和城市空间三大业务体系共同驱动的国内领先空间科技服 务商。同年，公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”。2022年9月公司 在港交所主板挂牌上市，公司发展步入新的台阶。

公司的品牌及发展战略：万物云以“万科物业”和“万物梁行”为核心品牌，搭 建多元化的品牌集群，通过品牌势能保持公司在全空间领域内的领先优势。在社区空 间方面,公司执行“蝶城”战略，在选定区域内着力提升项目浓度，通过连点成片形 成规模效应；在商企及城市空间领域,公司采取“多元客户”战略，在整合公司品牌 优势与戴德梁行资源优势的基础上，不断提升市场外拓能力；此外公司奉行“科技转 型”战略，持续强化科研投入，通过空间科技赋能探索服务模式创新与运营效能提升。

2、多元股权结构助力公司成长

截至 2022 年 9 月，万科集团及附属子公司合计持股 56.60%，是公司的控股股 东。作为地产行业龙头，万科集团在项目资源、品牌背书、业务协同等方面优势明显， 为公司的业务发展提供了诸多助力。此外，公司还搭建了员工持股平台，包括公司董 事长、总经理朱保全在内的核心骨干合计持有 7.71%股份。

公司管理团队经验丰富。公司核心管理团队大多长期深耕地产及物管行业，对行 业发展理解深刻，对公司战略高度认可，能够有效引领公司的战略演进和业务发展。 其中，董事长朱保全先生于 2010 年正式加入万科物业（即公司前身），在公司内部推 动了一系列创新探索与组织变革，令公司在战略发展、拓展经营、社会责任担当等方 面取得长足发展。此外，公司通过股权激励计划将股东、公司和管理层利益绑定，为 公司持续发展提供长期动力。

员工持股计划为公司凝聚高质量人才。为吸引人才并增强公司核心竞争力，公司 于 2015 年 6 月引入内部事业合伙人机制，特此设立睿达第一有限公司、睿达第二有 限公司（前称 WkGrouth Limited）、睿达第三有限公司、睿达第四有限公司和睿达第 五有限公司作为境外员工持股平台。

3、“三驾马车”齐头并进

根据业务类型划分，目前公司拥有三大主营业务，分别是社区空间居住消费服务、 商企和城市空间综合服务、AIoT 及 BPaaS 解决方案服务。 社区空间居住消费服务：公司通过旗下“万科物业”、“朴邻”、“万物为家”三大 品牌，在社区空间领域向业主及居民提供一系列居住相关消费服务，主要包括住宅物 业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务等。2022 年社区空间居住消费服务 板块实现营收 165.8 亿元，同比增长 26.0%；其中住宅物业服务实现营收 148.1 亿元， 是社区空间居住消费服务板块的主要营收来源。

商企和城市空间综合服务：公司基于“万物梁行”品牌，面向商企客户提供物业 服务、综合设施管理等服务；同时设立城市空间整合服务品牌“万物云城”，针对城 市空间提供管家服务和智能运营服务。2022 年商企和城市空间服务板块实现营收 111.4 亿元，同比增长 28.2%，实现持续稳定增长。 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务：公司将 AIoT 解决方案作为技术平台架构中的物联网硬件基础，以 BPaaS 解决方案（即基于数据分析的服务流程）作为公司重塑空间效 率的手段，推动空间服务的标准化、数字化和智能化，提升空间服务的质量和效率。 2022 年 AIOT 及 BPaaS 解决方案板块实现营收 23.8 亿元，同比增长 28.5%；其中 BPaaS 解决方案业务实现营收 9.9 亿元，同比大幅增长 56.7%。

4、空间科技铸造竞争壁垒

持续投入造就科研力量。2019-2022 年，公司研发开支为 2.0/2.5/3.7/4.1亿元， 研发投入连年增长。在长期投入驱动下，目前公司已拥有一支高水平的科技研发及技 术部署团队，截至 2022 年底该团队已拥有超 600 名雇员。 科技优势转化盈利空间。在空间科技加持下，公司的运营效能不断攀升；以保洁 专项流程为例，2021 年公司通过 BPaaS 解决方案优化现场作业调度模式，随后工单 超时率大幅降低，报单量环比增幅近 1.5 倍，问题解决效率提升近 3.8 倍。运营效能 的提升进一步带来了盈利水平的提高；2022 年公司实现 750 万工时节约，在当年实 现超过 3000 万元的提效，作用至全年可提升 4%的基础住宅物业服务毛利率。公司的 科技优势正持续转化为增量盈利空间。

空间科技促成模式创新：公司首创“全域智能运营”的核心运营模式，通过空间 科技赋能和精细化流程管理，对城市空间的不同运营模块进行解构和重组，创新城市 空间服务的生产及组织流程。在厦门鼓浪屿项目中，公司就用物联网、AI、大数据、 数字孪生等技术，对全岛空间实现了精细化管理和数字化运营，例如公司通过无人机 对鼓浪屿进行智能巡检，结合调度中心的网格化管理，在“云巡检”和人工巡查中发 现的问题，通过在 APP 上进行报事，系统自动派发给网格内的作业人员，实现“机器 +人”的高效协同。