中国经济与华西商业地产未来研判：穿越周期，展望2025.pdf

上传者：m*****
时间：2021/03/27
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中国经济与华西商业地产未来研判：穿越周期，展望2025。判断商业地产市场发展是否健康，重点考量三大维度指标，即“量”“质”“效”。量:市场存量是否能有效去化;质:产品品质是否得以梯度培育，提升产业发展能级;效:楼宇空间是否高效利用，增强行业发展的正外部性。这三大维度的核心问题取决于需求是否足量且能够高品质、高效导入。把“质量”放一起，市场应避免资金高周转逻辑下的“粗制滥造”，高品质办公空间的打造是关键，从产业视角看，当产业进入载体中，即是高品质产业空间。“效”则反映了空间的利用效率，中观市场的空置率水平与微观主体层面单位空间的产业承载能力是两大决定因素。 “量”的问题一直是困扰中国商业地产市场资产表现的关键，供需关系的不平衡是问题的根本。过去十年，无论是一线城市还是二三线城市，短期超出经济承载力的集中供应，导致市场空置率大幅攀升。一线城市的办公楼空置率也开始突破20%的警戒线，而二三线城市动辄30-40%以上的空置率数据早已司空见惯。华西三个城市的去存量问题依然严峻，成都和重庆在甲级办公楼存量达到300-400万平方米数量级背景下，市场空置率依然控制在30%以下，表现优于多数新一线城市;相较而言，西安在200万数量级存量下，平均空置率高达35%，市场风险相对较高。中国主要新一线城市在甲级办公楼存量达到250-300万平方米数量级的时候，会面临资产表现下滑的挑战，这便是所谓的“250万存量魔咒”。2013年的成都、2015年的重庆、2017年的武汉、2019年的西安均进入租金下滑的市场周期，短期的集中供应是根源。展望2021-2025的中国办公楼市场，新区开发带来的大量未来供应仍将迫使市场承压，空置率难有大幅回落的可能性。基于研判，市场主体如何在产品策划、空间打造、运营管理等多个维度有所突破，或决定成败。同样，零售物业市场加速“优胜劣汰”的步伐，高企的存量和供应增量是根本原因。成都、重庆和西安的优质零售物业存量分居中国第三、第四、第六，超过广深。零售物业与产业办公的差别在于“两极化”，后者个体项目之间的差异性相对较小，一荣俱荣，一损俱损;相反，前者的行业发展更能体现竞品项目之间的优胜劣汰与行业与时俱进的产品迭代。这也是为什么我们能够在最具价值的核心区域看到城市更新持续带来的存量改造。总体而言，无论是办公楼还是零售商业市场，中国主要城市短期开发过剩的现状已是不争的事实，未来3-5年内亦不会出现根本性的转变。假如将问题前置至城市规划阶段，政府须前瞻性考虑商业供地的总量和区域协调问题。而面对无法改变的现状，商业地产“即售模式”已无法让幡然醒悟的中国个体投资者买单。土地资源的稀缺性决定了开发商“拿地难”的痛点，经营性物业的占比提升乃大势所趋。现阶段我们对市场基本面的研判更多是基于传统商用物业的研究，实则选定符合仲量联行定义的优质样本。然而，未来商业地产市场的载体及其营造的场景将朝向“无界性”的方向实现革命性的发展。在阐释这个问题以前，我们需要厘清两个概念，即“载体”和“场景”。载体是硬件，是承载某种经济活动的商用空间，例如传统的办公楼、商场、酒店等商用物业业态。场景则是基于“某种经济活动”需要营造的功能性环境，例如办公场景，消费场景，会议场景，接待场景、运动场景等。那么，“载体”和“场景”是不是一一对应的关系呢?二三十年前的答案可能是肯定的，而今必然是否定的。简单举例，在星巴克办公的白领一族将咖啡厅这一“零售物业”载体，从早期简单的“餐饮场景”衍生发展出“聚会场景”“会晤场景”“办公场景”等多元场景组合。反过来讲，“办公场景”是否就一定需要在办公楼才能得以营造呢?刚才的举例也说明，“办公场景”可以走出办公楼来到购物中心、街区商业乃至火车站、机场或社区。讲到这里，结论跃然纸上:“载体”和“场景”伴随经济活动多元化，不再是一一对应的关系，场景开始跳脱传统载体的束缚，从需求出发，向“无边界”的可能发展，即称为“场景无界”。场景折射出终端用户对载体的真实需求。近年来，经济不确定加剧导致企业租户开始反思房地产成本的投入，重新审视企业的房地产策略。同样的场景是否可以嫁接于成本更加低廉的载体呢?答案早已浮现。早期的垂直商业便是成功的范例，理发店、咖啡店、健身房乃至餐饮业都开始考虑往上走，来到办公物业。相反，部分联合办公品牌例如梦想加开始尝试在购物中心开设门店，将办公场景带到实体零售物业中。因此，场景在载体间的流动性不断提升，也为不同载体的业主拓宽客群基数奠定了基础。展望未来，场景的无界性赋予城市更新、资产盘活、楼宇改造更多的可能性，多元化、分层的商用物业需求则可以获取更具性价比的空间，宏观和微观层面都可以实现“帕累托改进”。