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REITs市场现状、原因及投资时点分析
- 提问时间：2024/01/11
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]REITs市场调整充分，布局时机显现。1.REITs市场为何出现深度调整2023年以来，REITs市场出现了深度调整。部分产品基金管理人及原始权益人先后公告表示计划增持基金份额，以展现其对相关产品长期投资回报的信心。我们认为，导致REITs市场深幅调整的因素主要有三点：一、参与REITs的机构投资者尚不丰富，部分投资者对现金分派波动容忍度太低。我国的REITs在发育之初就和债券市场关联更大。这不仅因为在REITs诞生之前，各类资产证券化产品都是不具备股性的产品。如果把REITs视为债券，那就很可能造成投资者对REITs现金分派的过低容忍度。当REITs的现金分派符合预期时，这类投资者可能认为R...
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如何看待中国特色REITs未来发展之路？
- 提问时间：2023/12/21
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]中国REITs仍是一个新生事物，面临着新时代的机遇挑战，未来还有极大的发展空间和潜力。1.积极推进多层次REITs市场建设组织形式上，优化契约型REITs、研究推出公司型REITs，搭建中国REITs契约型和公司型并存的发展格局。可充分依托中国现行金融监管制度和监管资源，减少多层委托代理关系，优先发展符合国际标准的契约型REITs结构。同时，在积累实践经验、培育市场主体的基础上，研究推出公司型REITs，为投资者提供多元化选择，并借助市场机制实现优胜劣汰，推动REITs行业和专业管理人的发展。募资方式上，研究探索发展私募REITs市场，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协调...
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中国REITs投资人结构、潜力、价值及建议分析
- 提问时间：2023/12/21
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]2023年，是中国REITs的快速发展时期。投资人基于对中国REITs市场的认知和分析，判断REITs投资潜力、决定投资方向、制定投资策略。1.中国REITs投资人结构政策对中国REITs试点的发售方式和流动性机制作出了安排：一是战略投资者。原始权益人或其同一控制下的关联方参与基金份额战略配售的比例合计不低于基金份额发售数量的20%。其中基金份额发售总量20%的持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%的部分持有期自上市之日起不少于36个月。专业机构投资者参与战略配售的比例由基金管理人合理确定，持有基金份额期限自上市之日起不少于12个月。二是网下投资者。扣除向战略投资者配售部分后，基金份额向...
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中国REITs风险隔离机制、模式及完善建议是什么？
- 提问时间：2023/12/21
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]公募REITs本质上是一种资金集合运用的组织形式，体现着信托原理，尤其是契约型的公募REITs，不具备独立的法律主体，由受托人或者共同受托人负责REITs资产的管理运营，托管机制作为一种重要的风险隔离机制，发挥了不可或缺的作用。1.中国REITs现行的风险隔离机制当前，中国REITs采取了“公募基金+ABS”的产品结构，这将会导致信息不对称、资产挪用等“委托-代理”问题。托管人作为投资人、管理人之外的独立第三方，能够有效防止管理人挪用投资人的委托资产，解决投资人和管理人之间的信息不对称问题，确保委托资产安全，形成资产所有权、管理权和保管权的&ld...
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中国REITs治理主体、模式及完善建议有哪些？
- 提问时间：2023/12/21
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[1个回答]当前，中国REITs处于发展模式探索阶段，采用了“公募基金+ABS”的契约型公募REITs试点模式，是对REITs治理机制的有益创新和探索。1.中国REITs治理主体REITs经营聚焦于底层资产价值的稳定和提升，即通过对资产的持有和运营管理，实现资产的长期增值，最终体现为REITs持有人收益的可持续增长。其中管理人角色涉及三类主体：基金管理人、ABS管理人和运营管理机构，如图5所示。基金管理人，即中国REITs的设立、发行、投资、运作的机构，在REITs中扮演组织者和管理者的重要角色，也是REITs信息披露的主要责任人。运营管理机构，受基金管理人委托开展基础设施的日常运...
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中国REITs底层资产供给及未来展望分析
- 提问时间：2023/12/21
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]整体来看，中国存量资产总量巨大、类型丰富，其中不乏许多优质项目。截至2023年6月30日，中国共有28只REITs上市，累计募集规模达924.67亿元；4只REITs扩募成功，累计募集规模达50.64亿元，中国REITs市场规模已接近千亿。底层资产集中在交通基础设施（7只）、园区基础设施（9只）、能源基础设施（3只）、仓储物流（3只）、保障性租赁住房（4只）、生态环保（2只）等领域，如图4所示。未来预期底层资产将拓展到消费基础设施、文化旅游、供热、水利、大数据中心等领域，中国REITs市场有望实现从“千亿”到“万亿”的跨越。根据底层资产性质，当前...
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中国REITs监管制度框架、体系及未来发展方向有哪些？
- 提问时间：2023/12/21
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]中国国内采取的是“公募基金+ABS”的模式，发改委和证监会共同在市场培育、项目推荐、审核注册、信息披露、日常监管等方面初步构建起了制度性、机制性的安排。1.中国REITs监管机构和规则体系当前中国REITs采用由发改委和证监会牵头，沪深交易所等行业自律组织共同参与的监管机构体系，并在试点过程中逐渐形成相应的监管规则体系。中国REITs制度框架主要分为三层，一是在顶层法律依据方面，中国REITs以《证券法》《证券投资基金法》等法律法规为指导；二是在行政监管方面，当前采用由发改委和证监会协同推动监管的模式，二者在职能上各有分工。发改委负责审核基础设施项目是否符合国家重大战略...
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中国REITs发展特征及意义分析
- 提问时间：2023/12/21
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]相较于国际REITs，中国REITs具有典型的“中国式”特征：一是发展路径。美国、日本、新加坡等国家均针对REITs专门立法或修改现有法案，其税收优惠安排是推动REITs发展的重要举措。中国REITs进程是典型的“试点式”路径，先进行试点，总结经验、问题、困难，再上升到立法层面。目前中国并未针对REITs专门立法，在他国发挥关键作用的税收驱动功能也主要集中在底层资产转让环节，REITs运营、分配等环节尚未颁布专门的税收优惠政策。二是制度规则。当前中国REITs试点采取审核制而非注册制，构建了发改委负责项目合法合规性审查、证监会负责产品注册、沪深交...
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REITs市场展望分析
- 提问时间：2023/12/13
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]底层资产百花齐放，扩募新发增长可期。1.新兴业态整装待发，市场大幅扩容可期对标海外，REITs试点行业有望扩充至长租房及商业地产领域。2021年7月2日国家发改革委发布关于《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文），明确了我国基础设施公募REITs的重点试点行业涵盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、产业园区、新基建、保租房及其他类基础设施，海外成熟REITs市场中常见的酒店、商业零售及办公类资产并未纳入范围之内。2022年12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会论坛上表示，加快打造REITs市场的...
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REITs市场收益表现及政策梳理
- 提问时间：2023/12/13
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]政策是主导市场表现的主要因素。1. REITs市场建立以来的收益表现回顾2021年6月21日，我国首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，开启REITs试点，上市至今，REITs二级市场表现大体可划分为以下四个阶段：REITs上市初期，市场呈现横盘及缓慢上行态势（2021年6月21日-2021年11月30日）：上市初期投资者对REITs产品认识不深，央地政策也处于逐步完善中，2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（以下简称“958号”），将基础设施REITs试点范围扩展到清洁能源、...
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REITs国内发展现状、政策背景及产品表现如何？
- 提问时间：2023/11/16
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]政策支持，发展提速。1、REITs国内发展迅速2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同年8月，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，我国基础设施公募REITs正式启动。REITs试点启动以来，国内REITs发展迅速。试点以来，我国公募REITs市场规则体系不断完善，REITs产品市场表现良好。截至11月17日，国内共有23只基础设施公募REITs项目成立，21只产品上市发行，涵盖生态环保、交通基础设施、园区基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施6类基础设施类型。从数量来...
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海内外REITs市场现状如何？
- 提问时间：2023/11/16
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]放眼海外，聚焦国内。1.海外REITs市场以商业不动产为主，环保基础设施较少美国REITs市场规模全球居首，中国REITs占股市比例仅0.1%。EPRA数据显示，截至2022年末，全球已上市925只REITs，REITs市场总规模近2万亿美元。从REITs市值来看，全球REITs市场排名前五的国家分别为美国、日本、澳大利亚、新加坡和英国，其中美国和日本全球占比近七成。从REITs市值占股市比例来看，新加坡REITs占股市比例最高，约16.7%，其次是澳大利亚（5.6%）。美国和日本REITs占股市比例分别为3%、2.2%，我国REITs占股市比例仅为0.11%。商业不动产是境外成熟REITs市...
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不同类型REITs运营情况梳理
- 提问时间：2023/11/15
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]高速修复明显，园区出现分化。1.高速公路类REITs：疫情恢复助力出行修复，通行与经营情况显著改善疫后出行修复叠加经济恢复，高速公路项目车流量与通行费收入改善明显。2022年底我国疫情防控措施进一步优化、交通部“统一对货车通行费再减免10%”政策结束，地区经济恢复、居民出行意愿增强，人员出行与货物运输正逐步恢复，高速公路资产车流量与通行费收入改善明显。浙商沪杭甬REIT一季度经营情况同环比均有所改善，通行车辆数显著增加。浙商沪杭甬REIT22年一季度至23年一季度营业收入分别为1.64亿元、1.28亿元、1.72亿元、1.39亿元、1.85亿元，其中，22年前四个季度分...
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国内REITs表现、发展特点及未来展望分析
- 提问时间：2023/10/27
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]国内不同属性的REITs近期表现较好。截至2023年3月9日，我国共有25只上市公募REITs产品，总发行规模超800亿元，底层基础资产类型包括生态环保（2只）、交通基础设施（7只）、保障性租赁住房（4只）、园区基础设施（8只）、能源基础设施（1只）和仓储物流（3只）等，其中首批（3只）保租房reits于2022年8月31日在沪深证券交易所同步上市交易。换手率是判断REITs在二级市场流动性和交易活跃度的指标之一，近三个月（2022/12/09-2023/3/9）已发行的25单公募REITs日均换手率为1.41%，远高于港交所REITs同期的日均换手率（0.09%），以及美国REITs市场同期...
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商业地产REITs发行机遇、挑战及展望分析
- 提问时间：2023/10/27
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- 提问者：匿名用户
[1个回答]商业地产REITs的推出已经进入快车道。1.商业地产REITs发行的机遇与挑战机遇：1）优质商业地产项目能提供稳定租金回报和较大的资产增值空间，国际经验亦论证其与REITs的天然适配性。公募REITs投资收益来源于分红和二级市场资本利得，本质取决于底层资产的运营收益及增值空间。从底层资产角度看，商业地产与REITs具有适配性。一方面，成熟的商业地产项目可以产生持续稳定的租金收入，且与保租房相比，商业地产的市场化属性赋予其更大的租金溢价空间，有利于保障REITs分红收益。另一方面，优质商业地产依靠区位优势、专业运营管理和长期积累的品牌效应，资产保值增值的空间较可观，有助于支撑REITs二级市场价...
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