REITs国内发展现状、政策背景及产品表现如何？

政策支持，发展提速。

1、REITs国内发展迅速

2020 年 4 月 30 日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同年 8 月，中国证监会发布《公 开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，我国基础设施公募 REITs 正式启动。

REITs 试点启动以来，国内 REITs 发展迅速。试点以来，我国公募 REITs 市场规则 体系不断完善，REITs 产品市场表现良好。截至 11 月 17 日，国内共有 23 只基础设施公 募 REITs 项目成立，21 只产品上市发行，涵盖生态环保、交通基础设施、园区基础设 施、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施 6 类基础设施类型。从数量来看， 2021 年共 11 只产品发行上市，截止 11 月 18 日，2022 年已有 10 只产品发行上市，2 只产品 已通过审核。同时，REITs 扩募进展顺利，目前博时招商蛇口产业园 REIT、华安张江光 大园 REIT、富国首创水务 REIT、中金普洛斯仓储物流 REIT、红土创新盐田港仓储物 流 REIT 五只首批 REITs 扩募已经为受理状态。

2、政策支持不断，REITs发展进一步提速

国家政策对于 REITs 发展支持进一步加强，今年以来密集出台大量政策文件，促进 国内 REITs 进一步发展。从综合类政策来看，呈现为推动基础设施领域 REITs 发展，有 效盘活存量资产，并且完善了 REITs 试点税收政策。 2022 年 1 月 26 日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基 金（REITs）试点税收政策的公告》，进一步完善 REITs 税收政策。2022 年 2 月 18 日， 国家发改委发布《关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知》，明确推动基础 设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和 新增投资的良性循环。

2022 年 3 月 21 日，国家发改委发布《关于进一步做好社会资本 投融资合作对接有关工作的通知》，提出推动更多符合条件的存量项目发行基础设施 REITs，打通投资退出渠道，提升企业参与基础设施建设的积极性。2022 年 5 月 26 日， 国务院发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，推动基础设施领域不动 产投资信托基金（REITs）健康发展，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的 基础设施 REITs 项目发行上市。2022 年 11 月 7 日，国家发改委发布《关于进一步完善 政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，支持民间投资项目参与基础设施领域不 动产投资信托基金（REITs）试点。

除总体支持性政策外，REITs 政策支持推进 REITs 产品拓展到更多领域，保障性租 赁住房领域以及新能源环保领域亦纳入发行范围。 2022 年 1 月 18 日，国务院发布《关于印发“十四五”现代综合交通运输体系发展 规划的通知》，提出完善收费公路专项债券制度，稳妥推进基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）试点。2022 年 5 月 27 日，国家发改委发布《关于规范做好保障性租赁 住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 有关工作的通知》，推进保 障性租赁住房 REITs 试点。2022 年 7 月 15 日，上交所发布《上海证券交易所公开募集 基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》， 明确原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务等。

2022 年 5 月 30 日，国家发改委发布《关于促进新时代新能源高 质量发展实施方案的通知》，研究探索将新能源项目纳入基础设施不动产投资信托基金 （REITs）试点支持范围。2022 年 9 月 27 日，国家发展改革委、住房城乡建设部、生态 环境部联合印发《污泥无害化处理和资源化利用实施方案》，鼓励发行地方政府专项债 券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式支持符合条件的污泥处理设施 项目。

同时，国家政策积极支持扩募试点，不断推进投融资良性循环。 2022 年 3 月 18 日，证监会发布《深入推进公募 REITs 试点 进一步促进投融资良 性循环》，并指出证监会正在指导交易所抓紧制定 REITs 扩募规则，将适时征求市场意 见。2022 年 5 月 31 日，上交所和深交所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指 引第 3 号—新购入基础设施项目（试行）》，规范和引导基础设施 REITs 存续期间新购入 基础设施项目及相关扩募、信息披露等事项的业务规则，对于进一步推动基础设施 REITs 持续发展，有效盘活存量资产，促进投融资良性循环具有重要意义。2022 年 6 月 24 日， 深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，支持基础设施公募 REITs 加快发行上市。支持保障性租赁住房、能源、水利等行业企业发行基础设施公募 REITs。 支持上市 REITs 通过扩募、购买资产等方式做优做强。

3、已发行环保REITs产品表现良好

从 2021 年 6 月上市以来，富国首创 REIT 和中航首钢绿能 REIT 走势良好。富国首 创 REIT 板块波动幅度较大，2021 年 6 月至 2022 年 2 月，富国首创 REIT 板块总体呈现 大幅上升趋势，并于 2022 年 2 月中旬达到最高涨幅，相对期初达到 89%。2022 年 2 月 下旬板块开始出现较大幅度的下跌，并伴随小幅波动，波动幅度在 10%左右，并于 2022 年 7 月中旬下降到 24%。7 月中旬至 9 月初，板块走势呈现小幅回升，回升幅度不到 10%。从 2022 年 9 月初到现在，板块总体呈现下降趋势，但总体走势仍高于其他板块。

中航首钢绿能 REIT 板块走势与富国首创 REIT 板块较为接近，但波动幅度较小， 总体走势较为稳定。2021 年 6 月至今年 2 月，板块处于波动上升状态，波动范围约为 5%左右，并于 2022 年 2 月中旬达到最高点，相对期初达到 41%。今年 2 月中旬至 5 月 初，板块有小幅波动，波动范围在 10%-20%之间。2022 年 5 月以来，板块走势基本维 持稳定，并于 10 月中下旬开始有所下跌，下跌幅度约为 10%左右。截至 2022 年 11 月 22 日，富国首创 REIT/中航首钢绿能 REIT 相对于发行日分别实 现上涨 21%/11%，对比同区间环保行业指数，分别领先 28/18 个百分点。

富国首创 REIT 底层资产收入有望实现增长。由于 2021 年度的营业收入数据是从 2021 年 6 月 7 日（基金合同生效日）至 2021 年 12 月 31 日，2021 年营业收入相对较 低。2022 年前三季度，富国首创 REIT 营业收入 2.21 亿元，相对发行前底层资产营收有 望增长。 单季度来看，从 2021 年四季度开始，营收开始下降，2022 年 Q1 后逐季开始上涨， Q3 实现营业收入 0.77 亿元。毛利率走势与营收基本一致，2022 年 Q3 为 26%。净利润方面，富国首创 REIT 板块 2022 年前三季度板块净利润 0.37 亿元。2022 年 第三季度实现 0.16 亿元，同比减少 41%。单季度来看，净利润与收入趋势基本一致，自 2022 年一季度开始呈逐季回升趋势。

经营性现金流方面，富国首创 REIT 2022年前三季度板块经营性现金流 1.59 亿元， 第三季度板块经营性现金流为 0.54.亿元，同比减少 12%。其中，2022Q1 板块经营性现 金流较低，主要由于药剂成本上涨影响，经营活动对外支出有所增加。

中航首钢绿能 REIT 情况与富国首创 REIT 基本一致。2022 年前三季度，实现营业 收入 3.27 亿元。其中，2021 年度的营业收入数据是从 2021 年 6 月 7 日（基金合同生效 日）至 2021 年 12 月 31 日，因此 2021 年营业收入较低。 单季度来看，三季度中航首钢绿能 REIT 板块营业收入 114 百万元，同比减少 5%。 2022 年三季度毛利率为 3%，环比减少 1%。其中，2021Q4 毛利率下降幅度较大的原因 是四季度基础设施项目公司根据全年存货使用及收入增长等实际情况依据《运营管理服 务协议》约定于 2021 年 12 月末与外部管理机构进行年终运营管理成本结算；四季度存 在检修安排，收入较前三季度有所下降。

净利润方面，中航首钢绿能 REIT 2022 年前三季度板块净利润 0.57 亿元，第三季度 为 0.21 亿元，同比增加 16%。其中，2021 年净利润为负数，主要原因是支付了专项计 划的利息费用，专项计划的利息支出为内部借款利息支出，在基金合并层面将予以抵消， 不考虑利息支出 2021 年前三季度净利率为 4.92%，2021 全年净利率为 14.5%。

经营现金流方面，中航首钢绿能 REIT 2022 年前三季度板块经营性现金流 0.323 亿 元，第三季度板块经营性现金流为 5.15 百万元，同比减少 94%。 其中，2022Q1-3 板块经营性现金流较低，主要由于基金层新增投资交易所逆回购 金额 0.23 亿元。2022Q1 经营性现金流为负数主要是基金投资交易所逆回购 1.38 亿元导 致。2021Q4 经营性现金流为负数主要是前三季度基础设施项目的主要现金来源-生活垃 圾处置费已在三季度预收，基础设施项目的运营管理成本每月仍进行定额支付，且前三 季度加大往期债务清偿力度。

从股息率角度来看，近 12 个月，申万环保板块股息率为 1.45%，首创环保股息率为 3.52%，富国首创 REIT 板块股息率为 8.91%，中航首钢绿能 REIT 板块股息率为 10.75%。 环保行业已发行 REITs 产品股息率远超行业平均及对应上市公司水平。