REITs未来展望分析

低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找 配置价值。

1. 制度展望：政策优化持续推进，制度环境逐步完善

扩募机制常态化持续提升了 REITs 市场扩容效率和资产流转能力。2025 年深交所 推行“首发+扩募”双轮驱动，审批周期缩短至数月，资产类型拓展至数据中心、养老设 施等新兴领域，优质项目储备不断充实。这种机制改革不仅提升了原始权益人资产盘活 和资金循环利用的积极性，也为长期资金带来了更多稳定配置机会。值得关注的是，扩 募审核节奏和资产纳入标准持续优化，有望助力 REITs 形成更加丰富、动态的产品池， 满足多样化投资需求。随着监管持续完善和市场主体积极响应，扩募常态化将成为行业 规模扩张和产品结构升级的持久动力。 税收政策持续优化是推动 REITs 市场高质量扩容的关键动力。当前税收递延政策 主要覆盖发行和资产重组环节，但运营和退出环节缺乏细则，导致部分产品全周期税负 较高，影响分红率和投资吸引力。由于税制尚未贯穿全生命周期，部分原始权益人和长 期资金配置积极性有限。若能借鉴成熟市场经验，推进企业所得税、土地增值税、分红 税等全周期减免，将有效提升产品净回报，激发行业长期资金活力，助推市场良性扩容。 当前税收中性原则已被广泛认可，市场普遍预期税收红利有望在未来逐步兑现。

2. 产品展望：资产类型加速扩容，运营能力成为核心

资产类型加速多元化推动 REITs 市场容量扩展与风险分散。2025 年以来，数据中 心、风电、消费基础设施等新兴资产增长迅速，底层资产结构已扩展至十类以上。传统 的交通基建和产业园区仍为市场主力，但新资产的涌现不仅丰富了投资组合，也提升了 行业成长性和抗周期能力。政策支持和项目创新带动更多资金关注新兴资产，预计未来 资产类型结构将更加均衡，市场活力和成长空间同步提升。 市场分层与结构优化有效提升了 REITs 对多元资金的吸引力和适配度。当前市场 已初步形成成熟期、成长期和培育期三层结构，成熟型 REITs 以稳定现金流吸引险资与 养老金，成长期与创新型 REITs 则满足成长型、主题型资金需求。部分龙头项目积极推 进跨境资产整合与海外布局，探索国际化发展路径。结构分层不仅提升了资源配置效率， 也有助于缓解行业扩容中的结构性风险。随着监管、产品与资金三方持续互动，分层格 局将成为行业稳健扩容和多元创新的基础框架。 运营能力提升正在成为 REITs 产品核心价值和竞争力的关键。2025 年，管理人普 遍加强数字化管理，如 AI 客流预测、能耗监控和智能租金策略全面提升资产运营效率和利润空间。ESG 理念逐步融入运营全过程，部分项目通过碳排放追踪和节能措施降低 运营成本、增强投资吸引力。面对部分园区 REITs 空置率波动，龙头管理人实施弹性租 金和灵活招商，有效提升出租率和收益水平。随着运营管理能力持续升级，投资者对于 高运营效率、高管理水平 REITs 的偏好日益明显。

3. 资金展望：长期资金持续扩容，流动性与配置能力同步提升

资金结构优化和长期资金占比提升为 REITs 市场提供了坚实基础。2024 年以来， 养老金、年金等长期资金持续流入。平准基金设立和外资通过 QFII、RQFII 渠道的增配， 进一步丰富了资金来源。消费类 REITs 因分红能力突出和成长性强，持仓占比持续上升。 资金结构优化增强了市场定价理性和配置稳定性，也有助于市场对冲短期波动风险。多 元资金的深度参与，将推动 REITs 市场规模稳步扩张，行业基础更加坚实。 流动性提升和金融工具创新推动 REITs 市场活跃度持续走高。衍生品创新和 REITs 纳入沪深港通标的，为境内外投资者提供了更多配置和风险管理工具。活跃的二级市场 流动性不仅提升了产品吸引力，也为长期资金提供了更便捷的进出通道。未来随着市场 机制不断完善，预计流动性和工具体系还将持续丰富，市场参与度和活跃度有望进一步 提升。 REITs 的收益优势和抗周期属性巩固了其长期配置的市场地位。2025 年初至今， 中国经济持续处于低利率区间，传统固定收益类资产的回报水平下行，10 年期国债收益 率一度跌破 1.6%。在此背景下，保险、银行理财资金等机构投资者对具有稳定现金流的 优质资产的配置需求上升。高质量资产的稀缺性推动资金寻求新的投资载体。REITs 凭 借优秀的分派能力在当前市场环境下展现出突出的收益优势。未来，随着资金结构持续 优化和市场规模扩大，REITs 有望进一步巩固其长期配置资产的地位。

4. 市场展望：宏观背景下的板块表现分化

当前宏观环境下，利率、经济、政策、消费等因素共同作用，形成了对 REITs 市场 的支撑。利率持续下行，降低了 REITs 的融资成本，提升了其作为高股息资产的吸引力； 经济增速保持稳健，推动了写字楼、物流仓储等底层资产的出租率和现金流；低通胀环 境为货币政策提供空间，降低了 REITs 的运营成本，进一步支持了其分红稳定性；消费 复苏推动了消费类 REITs 的表现，资产受益于零售额增长和政策刺激。 消费基础设施板块表现最为强劲，前景持续向好。年初至今（截至 2025 年 7 月 4 日，下同），该板块涨幅高达 40.19%，在所有板块中表现最佳，尽管过去一周（2025 年 6 月 29 日至 2025 年 7 月 4 日，下同）仅上涨 1.26%，该板块换手率较去年同期提高， 显示出市场交投活跃，资金流动性良好。自诞生以来，消费基础设施板块的优异表现主要得益于消费环境的持续改善和政策刺激的进一步落地，预计将继续保持领先表现，并 维持强劲的增长势头。 保障性租赁住房板块受政策支持推动，增长潜力可期。年初至今，该板块上涨 19.65%，过去一周上涨 0.72%，表现稳健。该板块的区间日均换手率较去年有所改善。 供给侧，2025 年央行设立 3000 亿保障性住房再贷款，推动商品房收储提速政策层面的 支持力度持续；需求侧，一线城市租赁缺口持续。叠加 REITs 纳入社保投资范围，租赁 住房板块增长潜力可观，配置吸引力强。

能源基础设施板块表现稳健。年初至今，该板块涨幅为 16.41%，在所有板块中排名 较低，过去一周涨幅 0.98%。不过因为该板块此前在震荡中表现较为坚韧，所以其整体 震荡走高，换手率为市场平均水平（去年同期较高是因为华夏特变电工新能源 REIT 的 上市）。虽然传统能源投资放缓，但新能源转型提供支撑，随着和技术进步的加速，能 源基础设施板块有望吸引更多资金关注。 园区基础设施板块短期表现温和，长期依赖政策支持。年初至今，涨幅为 19.13%， 过去一周上涨 0.996%，均为中位数水平。板块自二月开始走平，反映出市场活跃度仍待 提升。换手率较去年同期有所提升，但增幅有限。园区基础设施板块的成长逻辑依赖于 政府对高新技术产业的政策扶持，尤其是科技园区的扩建和创新型企业的加速入驻。尽 管短期内表现平淡，如果政策支持持续加码，该板块有望维持稳步增长。 仓储物流板块表现突出，市场认可度高。年初至今，涨幅为 25.74%，位居所有板块 第二。过去一周，尽管未领涨市场，该板块上涨 0.602%，延续了年初至今的上涨趋势， 显示出较高的市场认可度。换手率方面，过去三个月的日均水平较去年同期水平基本持 平，为市场中位数水平。仓储物流板块的增长潜力来源于电商行业的持续发展和供应链 的逐步修复，2025 年 5 月社会消费品零售总额累计值 203,171 亿人民币元，同比增长 6.4%，支撑物流需求。虽然历史表现一般，但随着物流智能化和自动化水平的提升，该 板块有望进一步受益于行业升级带来的长期增长机会。 交通基础设施板块表现相对平稳，短期内缺乏明显上涨支撑。年初至今，该板块涨 幅为 17.95%，过去一周涨幅为 1.33%，在所有板块中波动幅度较小，呈现慢涨慢跌的运 行特征。换手率方面，过去三个月的日均水平与去年同期基本持平，资金流动性未见明 显提升。2025 年 1-5 月道路运输业固定资产投资累计同比下滑 0.9%，缺乏强劲的催化 因素，短期内该板块可能维持震荡格局。 生态环保、市政设施和水利设施这三个板块未在本次分析中详细展开，主要原因是 数据样本过少，故未进行分析。

由于 REITs 各板块样本数量均较少，板块内部的分化水平不容忽视，需要额外关 注单只基金的具体表现。底层资产质量通常只能通过定期披露信息获得，但市场指标如 涨跌幅和日均换手率能在以较高的频率反映出基金的市场表现和资金流动情况。截至 2025 年 7 月 4 日，已上市的 66 只 REITs 中，有 53 只过去一周收盘价上涨，13 只下跌， 日均换手率均值为 0.8%。