不同类型REITs运营情况梳理

高速修复明显，园区出现分化。

1.高速公路类REITs：疫情恢复助力出行修复，通行与经营情况显著改善

疫后出行修复叠加经济恢复，高速公路项目车流量与通行费收入改善明显。2022 年 底我国疫情防控措施进一步优化、交通部“统一对货车通行费再减免 10%”政策结束， 地区经济恢复、居民出行意愿增强，人员出行与货物运输正逐步恢复，高速公路资 产车流量与通行费收入改善明显。

浙商沪杭甬 REIT 一季度经营情况同环比均有所改善，通行车辆数显著增加。浙商 沪杭甬 REIT22 年一季度至 23 年一季度营业收入分别为 1.64 亿元、1.28 亿元、1.72 亿元、1.39 亿元、1.85 亿元，其中，22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 23.21%、18.22%、24.44%、19.79%。得益于疫情恢复，23 年一季度营业收入较上年 同期上升 13.16%，道口通行车辆总数 1186.26 万辆，同比增长 11.2%，日均 13.18 万辆。一季度内通行费拆分收益 18810.79 万元，其中公交车收入 66.85 万元，同比 下降 13.7%；临安政府买单 1960.75 万元，同比增长 87.5%；余杭政府买单 749.28 万元，同比增长 45%。

平安广河 REIT 一季度因疫情恢复，通行情况明显改善。平安广河 REIT22 年一季 度至 23 年一季度营业收入分别为 1.69 亿元、1.53 亿元、2.06 亿元、1.34 亿元、 1.95 亿元，其中，22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 19.89%、17.89%、 24.10%、15.70%。防疫政策放开后，23 年一季度出行增加带动车流量恢复，混合车 流量达到 1255.64 万次(日均 13.95 万车次)，同比增长 20%，实现通行费拆分结算 收入（含增值税）1.99 亿，同比上升 14.17%，一季度收入、净利润和经营活动现金 流量净额均出现环比上行。

华夏中国交建 REIT 营收环比增长，22 年整体运营情况欠佳。华夏中国交建 REIT22 年二季度至 23 年一季度营业总收入分别为 8952.00 万、11407.46 万、9810.70 万、 11571.17 万，22 年二季度至四季度分别完成全年收入预测值的 16.57%、21.11%、 18.16%。2023 年一季度项目日均通行费收入 128.57 万，较 2022 年四季度环比增长 21.6%，同期上升 8.30%。一季度嘉通高速客车日均自然车流量达 1.9 万辆，同比增 长 42.5%，货车同比去年增长了 27.0%，显示出春运之后本项目恢复趋势良好。

华夏越秀经营良好，营业收入同环比大幅增长。华夏越秀 REIT22 年 Q1 及 23 年 Q1 营业总收入分别为 5595.54 万、4935.00 万、5463.75 万、4489.62 万、6531.60 万、 6306.67 万，22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 21.74%、19.17%、21.23%、 17.44%。23 年一季度通行费收入，同比上升 15.87%，环比上升 45.42%，日均通行 费收入 70.07 万。从车流量角度看，一季度车流量为 330.9 万辆，日均 3.7 万辆， 同比上升 13.43%。

国金铁建 REIT2023 年一季度通行费收入环比显著上升。国金铁建 REIT22 年三季度 至 23 年一季度营业收入分别为 16423.80 万元、13491.67 万元、18692.15 万元。分 别完成当年预测值的 23.69%、19.46%、25.15%。23 年一季度基础设施项目出入口通 行量达到 971.29 万辆，同比下降 5.45%，环比增长 46.64%；渝遂高速实现通行费收 入 1.83 亿，日均通行费收入 203.18 万。23 年一季度通行费收入增加主要原因系地 方经济恢复，居民出行意愿增加所致。国金铁建 REIT23 年一季度收到的现金总收入 1.95 亿，其中收到的通行费现金收入 1.87 亿。华泰江苏交控 REIE 首次披露季度报告，业绩同步增长但仍略低于预期。华泰江苏 交控 REIT23 年一季度混合车流量达到 440.09 万次，营业收入 9116.89 万元，完成 率为 22.57%，同比增长 15.29%。

中金安徽 REIT 首次发布季度报告，工程施工对项目收入影响较大。中金安徽 REIT23 年一季度营业收入 2.70 亿，完成率为 21.70%。通行费收入 2.66 亿，日均通行费收 入（不含税）295.16 万/天，同比下降 5.86%。一季度日均断面自然车流量达到 2.88 万辆，同比增加 2.99%，环比增加 48.29%。其中，客运车流量(不含免费车辆)2.12 万辆/日，同比增加 22.19%；货运车流量(不含免费车辆)0.65 万辆/日，同比下降 14.46%。项目整体运营状况良好，但货车交通量及通行费收入较去年同期下降，主 要原因为中金安徽 REIT 项目的顺接路段 G4211 宁芜高速公路皖苏界至芜湖枢纽段 改扩建工程进入密集施工阶段对道路限行限速，导致货车交通量及通行费收入受到 一定短期影响。

2.生态环保类REITs：项目营收呈现明显季节性特征

生态环保类 REITs 底层资产为污水处理和厨余垃圾处理项目，受季节性影响较大。 中航首钢绿能 REIT、富国首创水务 REIT 一季度营收同比环比均有下滑。中航首钢 绿能项目运营整体较为平稳，一季度处理生活垃圾 26.74 万吨、实现上网电量 9111.96 万千瓦时、收运厨余垃圾 1.06 万吨、处置厨余垃圾 1.40 万吨。因处于水量 淡季，一季度富国首创水务的污水处理负荷率因进水量减少而回落，深圳项目公司 的产能利用率为 73%、合肥项目公司为 68%，均处于较低水平，受此影响总营收环 比下降 1.73%，同比下降 4.01%。

中航首钢绿能 REIT 项目运营平稳，环保指标达标。首钢绿能 REIT22 年一季度至 23 年一季度营业收入分别为 1.04 亿元、1.09 亿元、1.14 亿元、1.02 亿元、1.02 亿 元，22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 26.28%、27.52%、28.92%、25.76%。 23 年一季度项目处理生活垃圾 26.74 万吨，实现上网电量 9111.96 万千瓦时，项目 收运厨余垃圾 1.06 万吨，处置厨余垃圾 1.40 万吨，同比变动不大。相应地，发电 收入、生活垃圾处置收入、餐厨垃圾收运及处置收入也整体保持平稳运行。

富国首创 REIT 运营呈现季节性变化，一季度产能利用率偏低。富国首创 REIT22 年 一季度至 23 年一季度营业收入分别为 7107.26 万元、7383.89 万元、7689.43 万元、 6868.2 万元、6876.82 万元，22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 23.68%、 24.06%、25.62%、22.88%。23 年一季度福永水厂共处理污水 799 万吨，平均处理量 8.88 万吨/天；松岗水厂共处理污水 968 万吨，平均处理量 10.75 万吨/天；公明厂 共处理污水 701 万吨，平均处理量 7.79 万吨/天。三个水厂污水处理服务费的回收 率为 100%，抽样水质达标率均达到 100%，平均产能利用率 73%。合肥项目公司设计 产能 30 万吨/天，平均处理量 20.51 万吨/天，产能利用率 68%。

3.清洁能源类REITs：一季度营收下滑，需关注原材料成本

鹏华深圳能源REIT项目一季度营收环比下滑，需关注项目收费动态和原材料成本。 发电量受季节性因素影响较大，营收与季节性收费存在一定关系，一季度营业收入 完成全年收入预测值的 20.91%，营收情况较 22 四季度略有下滑。23 年另外新上两 支新能源 REITs，未发布季报。鹏华深圳能源 REIT 营收受季节性因素影响，一季度营业收入下滑较大。22 年三季 度至 23 年一季度实现营业收入分别为 63183.63 万元、43796.48 万元、32419.47 万 元，分别完成全年预测值的 37.51%、26.00%、20.91%。23 年一季度，鹏华深圳能源 REIT 上网电量为 59369.75 万千瓦时，天然气成本 1.64 亿，消耗 LNG11190.46 万立 方米。一季度用电量较少，但平均电价达到 0.55 元/千瓦时，创上市以来新高。

4.产业园区类REITs：商业活动仍待恢复，关注续租、退租等进展

租金减免影响可控，仍需关注潜在租户的续租、退租计划影响。2022 年产业园区运 营受疫情冲击较大，多个园区项目发布减租公告，有利于帮助承租企业持续经营和 发展及提升租户的粘性。一季度商业活动仍待恢复，市场新增需求不足，叠加春节 假期因素，租赁计划受到一定影响，多数项目出租率进一步探底，多家项目管理机 构正积极寻找商务上更有利的替代方案，预计在 2023 年随着产业发展和国家区域 扶持政策的出台，经济活动修复，预计将迎来租赁市场回暖。

博时蛇口 REIT 受去年宏观经济低迷及疫情反复的持续影响，出租率有所下降。博 时蛇口 REIT22 年一季度至 23 年一季度营业收入分别为 3415.80 万、3125.72 万、 1832.47 万、2819.03 万、2980.89 万元。22 年前四个季度分别完成全年收入预测值 的 23.51%、21.51%、12.61%、19.40%。23 年一季度营收同比下降 12.83%，主要因为 22 年的疫情影响的滞后性导致 23 年前两月项目出租率探底，3 月项目进入恢复 期，整体出租率快速回升，季末时点出租率较上季末提升 2 个百分点。

23 年一季度 平均实际出租面积 7.72 万平方米，平均出租率 82%，平均月租金 111.33 元/平方 米，一季度平均月租金单价有所下降的主要因为引入的大客户暂处于免租期，拉低 平均出租单价。由于租赁市场受 22 年疫情影响表现出一定程度的滞后性，23 年一 季度项目运营处于后疫情市场环境下的恢复阶段，展现出一定程度的爬升态势，整 体运营情况有所改善，体现了较好的经营韧性。

东吴苏园 REIT 经营较为稳健，一季度收入同环比改善。东吴苏园 REIT22 年一季度 至 23 年一季度营业收入分别为 7188.60 万元、2138.23 万元、6307.76 万元、6839.85 万元、7251.50 万元，22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 29.41%、8.75%、 25.80%、27.98%。2023 年一季度国际科技园五期 B 区收入规模较去年同期上升，主 要系一季度内疫情防控放开管制，不再对相关中小型租户减免租金。得益于出租率 增长较快、租金收入增长稳定，2.5 产业园一期、二期收入规模同比上升幅度较大。

华安张江光大 REIT 经营情况不及预期，一季度出租率下滑较大。张江光大 REIT22 年一季度至 23 年一季度营业收入分别为 2373.69 万、2215.68 万、2060.11 万、 2016.18 万、1603.99 万，22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 28.28%、 26.39%、24.54%、24.02%。23 年一季度，华安张江光大 REIT 月平均合同租金为 170.1 元/平，出租率为 70.57%。因重要租户 2022 年末到期后未续租，一季度出租率下降 明显。此外，由于第一季度商业活动仍处于恢复阶段，市场新增需求不足，叠加春 节假期的因素，对潜在租户的实地考察、租赁计划等产生一定影响，因此租赁进展 较为缓慢。预计随着二季度的商业活动持续恢复以及潜在租赁需求重新入市，运营 情况将迎来好转。

建信中关村 REIT 运营承压，出租率持续下滑。22 年一季度至 23 年一季度营业收入 分别为 6199.32 万元、5801.57 万元、3385.23 万元、3935.40 万元、4517.31 万元， 22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 27.85%、26.07%、15.21%、17.68%。23 年一季度收入同比下降 27.13%。截至一季度末，园区出租率为 68.47%，同比下降 28.79 个百分点，环比下降 15.77 个百分点。虽然项目所在地上地区域市场净吸纳 量连续 5 个季度为负，但是在 23 年一季度净吸纳量的降幅有所收窄，企业腾退的 现象已接近尾声。预计在 23 年随着产业发展和国家区域扶持政策的出台，经济活动 修复，预计第二、三季度将迎来租赁市场回暖。

国泰君安东久新经济 REIT 一季度整体运营稳健，实现满租。国泰君安东久新经济 REIT2023 年一季度项目营业收入合计 2712.85 万元，出租率为 100%。目租户结构 稳定，经营状况良好，租户 46 家，主要行业集中在信息产业、精密机械、高新材料 和汽车装备等领域。一季度内，园区重要租户业务经营情况稳定，财务状况良好， 能够保持持续性经营，平均租金单价符合该园区水平，平均剩余租赁期限在 3 年以 上。

国泰君安临港创新 REIT 一季度整体运营稳健，租户结构稳定。项目 22 年四季度至 23 年一季度的营业收入分别为 1422.05 万元、1222.89 万，分别完成当年收入预测 值的 30.37%、25.94%。2023 年一季度，项目平均出租面积为 11.07 万平方米，平均 出租率为 98.85%。租户结构稳定，经营状况良好，租户 21 家，租户主要行业集中 在汽车装备、精密机械、高新材料、生物医药等领域。23 年一季度，项目主要租户 经营情况稳定，租金单价与园区平均水平偏离度不超过 3%，剩余租赁期限均在 3 年 以上。

华夏合肥高新 REIT 出租率稳定，一季度整体运营良好。华夏合肥高新 REIT22 年四 季度至 23 年一季度的营业收入分别为 2465.96 万元与 2383.77 万元，分别完成全 年收入预测值的 26.86%与 25.27%。2023 年一季度，园区实际总出租面积为 26.78 万平方米，平均出租率为 90.03%，，与 2022 年四季度基本持平。

华夏和达高科 REIT 出租率维持高位。华夏和达高科 REIT2023 年一季度实现营业收 入 2900.48 万元，完成全年收入预测值的 27.38%。截至 2023 年一季度末，和达药 谷一期项目研办及配套商业部分出租率 99.94%，存量租约平均租金 1.31 元/平方米 /天，季内新签租约平均租金 1.61 元/平方米/天；配套公寓部分出租率 99.31%，存 量租约平均租金 1.41 元/平方米/天，季内新签租约平均租金 1.44 元/平方米/天。 孵化器项目出租率 88.08%，存量租约平均租金 1.60 元/平方米/天，季内新签租约 平均租金 1.68 元/平方米/天。

5.仓储物流类REITs：受益于物流行业高速发展，需求维持高位

仓储物流类 REITs 整体经营稳定，居民消费方式调整将为行业带来新的增长机遇。 仓储物流资产运营整体保持平稳，出租率较好，收入环比改善。中金普洛斯 REIT 平 均出租率 92.7%，整体运营较稳定。此外普洛斯通州光机电物流园因租户到期调整， 关注运营方引进短期租赁以弥补空置损失，配合潜在租户研究改造升级方案等提高 园区出租率进展。红土盐田港 REIT 出租率达 99%，与 22 年末基本持平，租约 1-12 年不等，财务指标均表现良好。嘉实京东仓储 REIT 于 23 年 2 月上市，首次披露季 报，业绩表现较为稳健，底层三个项目的出租率均达 100%。

中金普洛斯 REIT 项目经营情况平稳，出租率维持较高水平。中金普洛斯 REIT22 年 一季度至 23 年一季度的营业收入分别为 9305.31 万元、8566.9 万元、8641.97 万 元、8615.6 万元、8971.45 万元，22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 24.37%、 22.44%、22.64%、22.57%、25.06%。23 年一季度，中金普洛斯 REIT 项目平均出租 率为 92.70%，较 2022 年整体略有下滑。项目租户主要以运输业、商业与专业服务 业、软件与服务业为主，此外普洛斯通州光机电物流园因租户到期调整，关注运营 方引进短期租赁以弥补空置损失。

红土盐田港 REIT 项目经营情况良好，出租率维持高位。红土盐田港 REIT22 年一季 度至 23 年一季度营业收入分别为 2944.24 万元、2891.71 万元、2897.99 万元、 2870.00 万元、2990.09 万元，22 年前四个季度分别完成全年收入预测值的 26.86%、 26.37%、26.43%、26.18%。受益于高标仓旺盛需求，项目出租情况始终维持高位， 23 年一季度，红土盐田港 REIT 项目出租率为 99%，租赁期限 1-12 年不等。

嘉实京东 REIT 首次披露成绩单，项目稳健实现满租。嘉实京东 REIT23 年一季度营 业总收 2319.71 万，完成率为 21.67%；项目资产分别位于重庆、武汉、廊坊等三个 核心物流节点城市，2023 年一季度三个项目的租赁率均为 100%，主要承租人京东租 约稳定，运营整体保持平稳。

6.保租房类REITs：运营稳健，出租率维持高位

保租房类 REITs 因底层资产区域位置较好，运营稳健，出租率维持高位。红土创新 深圳安居 REIT 财务指标稳健，安居百泉阁出租率、凤凰公馆出租率较 22 年末略有 增长，安居锦园、保利香槟苑出租率略降。中金厦门保租房 REIT 一季度运营情况稳 健，出租率持续保持高位。华夏北京保障房 REIT 营收环比小幅增长，租金与出租率 水平均较为稳定。华夏基金华润有巢于 22 年 12 月上市，首次披露季报，有巢泗泾、 东部经开区项目出租率均高于招募说明书披露的 23 年预测值，底层资产运营良好。

红土深圳安居 REIT 一季度运营情况良好，出租率良好。红土深圳安居 REIT22 年第 四季度至 23 年第一季度的营业收入分别为 1369.87 万元与 1377.62 万元，分别完 成全年收入预测值的 25.48%和 25.57%。红土深圳安居 REIT 包含安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆四个项目，建筑面积总和为 13.47 万平方米，租户结 构为个人租户 42.98%、用人单位 57.02%。从出租率方面看，截至 23 年一季度末， 安居百泉阁项目保障性租赁住房为 98.69%，配套商业为 100%、配套停车场为 100%； 安居锦园项目保障性租赁住房为 98.87%、配套停车场为 100%；保利香槟苑项目和凤 凰公馆项目保障性租赁住房分别为 99.01%和 99.52%。

中金厦门保租房 REIT 一季度运营情况稳健，出租维持高位。中金厦门安居保障性 租赁住房 REIT22 年四季度至 23 年一季度的营业收入分别为 1806.70 万元、895.19 万，分别完成全年收入预测值的 25.87%、26.42%；中金厦门安居保障性租赁住房 REIT 主要是由园博公寓项目、珩琦公寓项目两个项目构成，建筑面积总和为 19.86 万平方米，租户结构以个人租户为主，其中个人租户占比 91.36%、用人单位 8.64%。2023 年一季度，中金厦门保租房 REIT 项目出租率为 99.49%。

华夏北京保障房 REIT 一季度运营情况平稳，出租率良好。华夏北京保障房 REIT2022 年四季度与 2023 年一季度营业收入分别为 1771.05 万与 1803.67 万元，分别完成 全年预测值的 25.42%与 25.97%；华夏北京保障房 REIT 由文龙家园项目、熙悦尚郡 项目两个项目构成，建筑面积总和为 11.28 万平方。从租户结构方面看,文龙家园个 人散租面积占 77.55%，趸租面积占 22.45%；熙悦尚郡均为个人租户。截至一季度 末，已出租房间 2075 套，已出租面积共计 108342.33 平米，出租率为 96.05%，租 金收缴率 97.17%。其中，文龙家园租金定价为 52 元/月/平米，可出租面积为 76564.72 平米，2023 年一季度末出租率为 97.62%，收缴率为 96.57%；熙悦尚郡租 金定价为 60 元/月/平米，可出租面积为 36231.58 平米，2023 年一季度末出租率为 92.74%，收缴率为 98.35%。

华夏基金华润有巢 REIT 一季度运营情况良好，出租率良好。华夏基金华润有巢 REIT23 年一季营业收入为 1926.40 万，完成全年收入预测值的 26.96%。华夏基金 华润有巢 REIT 由有巢泗泾和有巢东部经开区两个项目构成。截至 2023 年一季度末， 有巢泗泾项目可出租房间总数 1264 间，已出租 1226 间，出租率为 96.99%，2023 一 季度新增签约合同 343 间。有巢东部经开区项目可出租房间总数 1348 间，已出租 1246 间，出租率为 92.43%，2023 年一季度新增签约合同 515 间。